上海世茂股份有限公司
证券代码：600823 证券简称：世茂股份 公告编号：临2020-024
债券代码：143165 债券简称：17世茂G1
债券代码：143308 债券简称：17世茂G2
债券代码：143332 债券简称：17世茂G3
债券代码：155142 债券简称：19世茂G1
债券代码：155254 债券简称：19世茂G2
债券代码：155391 债券简称：19世茂G3
债券代码：163216 债券简称：20世茂G1
上海世茂股份有限公司
关于2019年度业绩发布会召开情况的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
上海世茂股份有限公司（以下简称“世茂股份”“公司”）于 2020 年 3月 26 日（周四）15:30-16:30通过路演中网络平台和263电话会议平台召开了2019年度业绩发布会，与投资者就公司经营状况、财务指标、发展战略等进行充分沟通交流。现将有关情况公告如下：
一、本次业绩发布会召开情况
时间：3月 26 日（周四）15:30-16:30
形式：视频网络接待、电话接待
调研机构：
Morgan Stanley、安信证券资产管理部、财达证券、大家资管、德邦证券资管、东方证券、富国基金、高盛证券、工银瑞信基金、光大证券资管、国金基金、国信证券、海富通基金、恒泰证券资管、华泰柏瑞基金、华泰证券资管、华夏基金、寰泰能源、汇安基金、汇添富基金、嘉实基金、建信信托、乐瑞资管、农银理财、暖流资产、平安资产、璞石资本、融通国际、东方证券资管、申万证券、泰康资管、天弘基金、相聚资本、信银资本、野村东方国际证券、盈泰投资、长江证券、浙商证券资管、中金公司、中欧基金、中信证券资管、中邮理财、华宝基金、南方基金、国君自营、中泰证券资管、长安银行、银叶投资、平安基金
公司出席人员：
许世坛 世茂房地产 董事局副主席、总裁世茂股份 董事
刘赛飞 世茂股份 总裁
张杰 世茂股份 副总裁、首席财务官
公司管理层总结2019年公司业绩情况及未来展望：
2019年，公司在董事会的科学决策下，经营管理层认真贯彻董事会决议精神，通过全体员工的共同努力，为全体股东创造了丰厚的投资回报和长期的企业价值。主要亮点如下：
1、营收适度增长，财务始终稳健。
报告期内，公司实现营业收入214亿元，同比增长3.75%；实现归属于上市公司股东的净利润24亿元，同比增长1.07%。报告期内，公司实现基本每股收益0.65元，较上年每股收益0.64元，上升了0.01元，上升幅度为1.56%，与上年基本持平。
2、多元扩充土储，未来利润可期。
凭借优秀的财务管控能力及前瞻性的战略思维，公司在长三角、粤港澳大湾区等国家战略重点区域持续深耕，通过多元渠道扩充优质土储。2019年，公司通过招拍挂、收并购等途径，合计新获项目14个，对应计容建筑面积约500万平方米，预计可为公司新增800亿元可售货值。上述新项目，已陆续进入开发阶段，为公司未来可持续发展及利润增长提供了有利支撑。
3、低估值、高分红，积极回报股东。
在稳健经营的同时，公司不忘积极回报股东，与全体股东分享公司的成长红利。公司拟向全体股东按每10股派发现金股利2.6元，分红率达到40%，按照公司3月26日的收盘价3.96元来看，股息率达到约6.6%。这已经是公司连续第二年维持稳定的高分红比例了，体现了公司回报投资者的积极态度。
财务层面主要亮点如下：
1、资产规模稳增，负债率管控有效。
报告期末，公司总资产1276亿元，较年初增长17.77%；公司归母净资产254亿元，较年初增长7.21%。在资产规模稳定增长的同时，公司始终保持业内较低的负债率水平。报告期末，公司资产负债率62%，有息负债率22%，显示公司对负债率的管控是切实有效的。
2、在手资金充裕，偿债能力有保障。
报告期末，公司手握货币资金128亿元，较年初增长24%；短期负债119亿元，现金短债比1.1倍，在手现金足以覆盖公司的短期债务，短期偿债能力有保障。短期负债中，约四成为银行借款，六成为债券融资余额，负债结构安全。
3、监管认可、债券市场青睐，融资额度充沛。
公司质地优良，财务稳健，因此获得了债券市场各级监管部门及机构投资者的普遍认可。 2019年，公司陆续获取公司债、定向债务融资工具、中期票据等注册发行额度合计94.5亿元，融资额度充沛。
4、严控融资成本，债券发行利率有保障。
公司充分利用债券市场，实现融资结构的整体优化。在地产金融监管力度提升、监管政策频繁出台的背景下，公司2019年整体平均融资成本控制在5.99%，体现了市场对于公司资质的认可。
业务层面主要亮点如下：
1、土储方面：深耕核心区域，商业禀赋强化。
截至2019年末，公司在建、拟建的土地储备建筑面积达1892万平米。从土地性质来看，商住占比约六四开；从区位来看，主要集中在长三角、环渤海、福建及大湾区经济发达的一二线城市（如深圳、珠海、南京等）及强三线城市（如淄博等），具备较强的“抗风险”和“强溢价”能力。
2、拿地方式多样，土地成本可控，未来利润可期。
公司手握充裕的资金，择机获取优质项目，不仅成本可控，而且有效降低了经营风险。2019年新获取的14个项目中，6个为招拍挂获得， 8个为收并购获得。这些项目预计可为公司新增可售货值800亿元，未来利润可期。
3、物业销售方面：调整节奏，注重利润。
受到部分项目延期开盘的影响，公司2019年实现签约销售额244亿元，同比下滑10%。虽然签约额有所波动，但公司的签约单价继续创新高，达1.98万元/平米。较高的签约单价也为公司未来结算利润率的提升提供了有利保障。公司已经制定2020年270亿元的签约销售计划，目前相关营销工作正在稳定推进中。
4、投资性房地产方面：稳步增长，潜力巨大。
公司原有商业项目的提档升级，以及新商业项目的开业运营，2019年公司租赁收入（指租金+物管费收入）已突破11亿元，出租率达92%。在租商业的租金表现稳定，租金/公允价值的比例长期维持在3%-4%区间。未来预计公司将有超过八成的投资性房地产集中在经济增长潜力更大的一二线城市，区位优势明显。
未来展望：
1、销售稳定增长，利润依然可期。
公司计划，未来3年签约收入、净利润年均增幅保持10%。
2、足量新增土储，为销售注入动力。
公司2019年新获的14个项目，预计可为公司新增800亿元可售货值，为公司未来几年的销售增速注入动力。
3、优质商业陆续入市，未来租金增长提速。
未来，包括长沙、集美、济南长清、杭州、深圳龙岗、深圳坪山、珠海等地的大型商办综合体的陆续入市，预计将对公司未来租赁收入的增长起到极大的助推作用。2020至2023年的租赁收入同比2019年的静态增幅将分别达8%、20%、50%、100%。
重点项目中，深圳世茂深港国际中心和港珠澳合作创新中心预计均将于2023年入市，前者预计可租面积60万平米，成熟期预计收入（含酒店收入）20亿元/年；后者预计可租面积40万平米，成熟期预计收入（含酒店收入）10亿元/年。
4、收并购及下一轮发展的可能。
公司融资端渠道畅通、成本可控，负债端指标健康。稳增的资产规模、良好的资产质地、业内较低的负债水平、以及充裕的现金，为公司应对复杂的经济和金融环境变化、及后续持续发展奠定了坚实的基础。公司未来计划加大与城市的战略合作（城市更新、地标综合体建设等），持续关注收并购机会。
5、公司股价长期被低估，大股东拟继续增持。
公司拟向全体股东按每10股派发现金股利2.6元，分红率达到40%，按照公司3月26日的收盘价3.96元来看，股息率达到约6.6%。公司当前市盈率约6倍，市净率约0.6倍。母公司对公司未来发展前景有信心，近期也在不断增持世茂股份的股票。
二、本次业绩发布会回答投资者提问：
问题1：世茂集团对世茂股份长期的战略发展规划
回答：世茂集团“一体两翼”中的一翼为商业地产，即世茂股份的主要业务。世茂股份商业地产规模持续扩张，业绩释放需要时间。2023-2024年，深圳、珠海大型商业项目会陆续成熟，届时业绩将有较大提升。公司在城市更新过程中可以配置销售型物业（住宅、公寓、SOHO等），目前货值充裕，未来销售增速有保障。
问题2：2020年270亿的销售目标，公司对推盘量和去化率的判断
回答：今年可售资源550亿，50%的去化率就能完成270亿的销售，历史平均去化率为60%。
问题3：疫情期间的租金减免政策
回答：商场、酒店受疫情影响较大，办公楼受影响较小，公司租金收入主要来源于商场和办公楼。公司对办公楼减免了2个月的物业费（几百万元），对商业部分减免了疫情过后两周的租金（7000多万元），后续会弹性地调整租金。4月份商业可能逐渐恢复，若加上营业期的影响，租金受影响的数额将超过1亿元。
问题4：公司是否会因为疫情调整2020年的销售目标
回答：公司的销售目标已将疫情的影响纳入考量。
问题5：珠海项目情况介绍
回答：大湾区核心项目，位于珠海海关临海地带，包含海景公寓（今年30亿元的销售指标）、酒店、会展中心、购物中心、办公楼和其他旅游概念项目。公寓预计于9月底推出。
问题6：2020年土地投资计划
回答：主要参考销售和回款情况，2019年已获取800亿的货值，2020年主要关注收并购机会，同时在公开市场与政府进行沟通，整体投资规模不会超过2019年的水平。公司将继续深耕长三角和大湾区，未来会推进长三角区域的地铁商盖和大规模商业项目，下一步进入环渤海区域。
问题7：世茂与福晟的合作计划
回答：主要是集团层面的合作，公司会跟进商业类项目，需要考核具体项目的债务情况。目前合作已进入计划落实阶段。
问题8：融资形势是否改善，融资计划如何
回答：目前融资形势较为宽松（一月融资成本4.2%~4.5%，二月3.6%），公司会抓住窗口适度扩张融资。
问题9：世茂股份和世茂房地产的关系
回答：世茂股份专注于商业地产为主，世茂股份涉及的住宅为综合体，同时会配套商业、办公楼、酒店和公寓等，通常位于城市核心区域，地价会低一些（配套多），住宅的销售也更为容易。
问题10：表外负债情况
回答：地产公司在表内借钱难、表内杠杆高的情况下才需要将负债表外化，目前公司杠杆率低、现金充裕，几乎没有表外负债，信托融资都很少。
问题11：世茂和福晟的合作进度
回答：福晟约1200亿的项目，世茂集团今年可能买300亿，基本上是住宅项目，跟世茂股份关系不大。
问题12：是否收购六建以完善产业链
回答：施工企业会成为集团产业链补充的重点，但是和世茂股份关系不大。
特此公告。
上海世茂股份有限公司
董事会
2020年3月30日
证券代码：600823 证券简称：世茂股份 公告编号：临2020-025
债券代码：143165 债券简称：17世茂G1
债券代码：143308 债券简称：17世茂G2
债券代码：143332 债券简称：17世茂G3
债券代码：155142 债券简称：19世茂G1
债券代码：155254 债券简称：19世茂G2
债券代码：155391 债券简称：19世茂G3
债券代码：163216 债券简称：20世茂G1
上海世茂股份有限公司
关于接待机构投资者调研情况的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
上海世茂股份有限公司（以下简称“公司”）于2020年3月26日下午接待了多家机构的联合电话调研，现将主要情况公告如下：
一、调研情况
时间：3月26日（周四）16:45-17:45
形式：电话接待
调研机构：
鹏华资产、百石投资、半夏投资、和聚投资、鸿道投资、勤益科技投资、财通证券、德邦基金、东莞证券、沣京资本、广发资管、国华人寿、国寿安保基金、国寿养老、瀚骏贸易、华能贵诚信托、华夏财富、华夏基金、嘉实基金、江苏银行、巨星集团、凯石基金、名的投资、平安银行、平安资管、人保资产、融通基金、汇利资管、上海银行、上银基金、申万宏源、申万菱信基金、源乘投资、信诚人寿、易鑫安资管、银华基金、盈科资本、永安保险、永赢基金、源乘投资、长城财富、同花顺、凯读投资、兴合集团、中材国信投、中国人寿、中天证券
公司接待人员：
许世坛 世茂房地产 董事局副主席、总裁 世茂股份 董事
刘赛飞 世茂股份 总裁
张杰 世茂股份 副总裁、首席财务官
俞峰 世茂股份 董事会秘书
二、调研的主要问题及公司回复概要
问题1：如果4月份进入全面复工，建筑承包商是否存在产能不足，不能承接开发商大量赶进度订单的情况？大量新盘是否会对售价有压力？
回答：目前售楼处已经开放95%以上， 90%以上的工地已复工。但是复工程度不一样，工期确实可能有一定影响。地方政府积极支持复工，估计4月初复工就会在97-98%。复工比想象中快。但是可能会造成一些成本增加。
政府调控方面，在今年经济GDP的压力比较大的时候，公司预估后市不排除调控会放松，整体看利好地产。
问题2：请问公司2020年的规划如何，包括销售、融资拿地、负债等？受疫情影响，公司在商业地产租金方面折扣力度如何？对公司全年的租金收入会有什么样的影响？
回答：销售方面，公司全年可售资源有550亿，按50%去化率预测，计划完成270亿的销售目标。一季度是去化较少，预计二季度起全面复苏。
拿地方面，继续维持目前的战略。融资拿地需要看销售情况而定，如果去化提高，就会考虑增加拿地。招挂牌拿地，竞争比较激烈，利润较低。公司很多项目需要带好的方案和政府去谈，比如旧城、核心区域的综合体项目，所以周期性会较长，但好处是单价、利润会较高。从这点上来说，公司是一个稳健经营、会持续增长的公司。
负债方面，基本维持现状。负债会根据拿地和销售情况去做安排。在今年融资利率下行的背景下，公司会将利率相对较高的负债做个置换。
最后，疫情对商业地产的影响。公司Q1已做出商业租金的减免，之后也会进一步考量。可会会对商业收入有一定影响。最坏可能会下浮10%，但这个概率不太高。
问题3：请问世茂集团与福晟达成合作，A股这边会有项目承接吗？
回答：福晟和世茂集团是一个战略合作，需要分步分批去进行。主要涉及三个部分，一是住宅，约有1200亿货值，会陆续有可能的投资合作。二是城市更新，约有三四千亿的估值。三是在上海、福州等地的商业项目，这些需要分项目单独看，因为有些项目负债很多，还要看价格是否合适，逐步去谈合作细节。
世茂股份可能会去参与，但不会参与那种刚开始谈、还需要5-6年的产品。
在产业合作方面，对公司来说最重要是两块，一是有机会可以拿到一些优质的商业办公的项目，二是参与到一些在未来1-2年可以供货销售的旧改项目。现阶段还在沟通，做债务梳理，未来有新进展会及时与投资者沟通。
问题4：公司2019年年报中非流动资产新增7.8亿其他权益工具投资，主要是由什么情况引起的？
回答：这属于金融工具的可供出售金融资产的重分类，具体可见年报附注。
问题5：公司预收款48亿，较18年有所下降，对三年业绩复合增速10%的计划保障是不是不够充分？
回答：第一，预收款实际上较2018年下降的金额，绝对值较小。第二，预收款和整体经营业绩的关系并不大，它与当时出售的商品的种类有极大的关系。比如，商业办公和住宅的预收款的比例是不一样的。此外和银行按揭政策也有关。所以这个数据并不能完全的体现未来业绩发展情况。
问题6：世茂商业的体量在行业内并不是很大，和一线的商业品牌相比，也没有那么知名。请问公司未来对商业板块的定位如何？期望达到的规模和排名在什么位置？
回答：与同行相比，世茂商业一是体量不够大，二是区位较为分散。所以公司未来计划集中区域做一些体量较大的商业项目，从而提升影响力。
公司有很多标志性办公，例如北京世茂大厦、前海世茂中心、长沙世茂环球金融中心，以及深圳龙岗、珠海等特大型商业项目等，这些项目都很有市场影响力，这是我们弯道超车的办法之一，也是公司跟其他开发商最大的不同之处。
世茂广场也会陆续有大项目，比如明年在厦门集美会有标志性商业落成。更多的可能要到2022-2023年，杭州、珠海、济南、深圳龙岗等大型商业逐步落成，世茂广场的影响力也会随着这些标志性项目出来。
租赁收入方面，希望2023年达到20-30亿，2024-2025年达到40-50亿元。公司不会去比规模，一是通过标杆的办公楼做弯道超越，二是通过标志性的大型商业购物中心，集中在大湾区、环渤海、海西区域，希望形成品牌优势。我们的商业定位是很清晰的，但目前产品布局有点分散。公司已经意识到这个问题，相信未来几年会看到更多标志性的商业项目。
问题7：请问公司2019年的销售没有达成年初的目标，主要原因是什么？ 2020年有什么改进可以促成目标达成，可能的风险在哪里？公司未来有REITS相关的想法和计划吗？
回答：关于销售目标，一方面，去年确实有些重点项目的预售证有所延误的。例如龙岗项目，原本预计去年6-7月开始销售，安排了40亿销售目标。但实际到11月才开盘，只达成20亿销售。另一方面，去年限价特别严重，公司对销售进度进行一定把控。
今年的销售有可能改善。疫情过后，各地下属项目正与政府沟通，希望通过沟通加快审批速度。
地产信托基金，实际上是增加一个融资渠道。从这个角度上来说，公司首先是不排斥，多种融资渠道对公司未来发展有帮助。公司同时会关注融资成本和合规性。实际上，REITS的成本会相对较高。公司目前整体融资成本相对比较低，公司可能需要做进一步观察和考量。
问题8：公司分红率和股息率都比较高，请问公司未来三年的经营计划对分红及股息率水平是怎么考虑的？以及，请问公司目前收并购项目比较多，如何保证项目质量和安全问题？
回答：高股息是公司的一个长远政策，希望以后能按核心利润的40%来派发股息。
收并购方面，去年有较多的收并购机会，公司认为不着急就是控制风险的最好办法。公司现在是有条件的项目再收购，有些项目仅是代销、代建、代管理。公司会梳理项目，如果项目负债可控、回报不错、资产不错，甚至可以跟金融机构谈更低的利息，这样的项目可以收。公司不会因为一些短期因素或压力，而影响到整体的经营。
问题9：由于疫情导致大家对经济发展都不太乐观，在这样的情况下，您对于今年或者是明年的房价的情况是怎么看的？
回答：去年地产一手房的交易总量接近16万亿。疫情后，交易量可能会下降15%左右。考虑到国家密集出台了很多政策，降幅可能会拉到10%以内。市场有判断Q2还会有更大的降息、降准、降税、促消费。这主要看国家的力度。
现在，像北京、深圳、杭州等一二线城市，以及如徐州、温州、丽水、莆田等的部分三四线城市，地价都很高，说明开发商对后期预期较好。今年还是看好一二线和强三四线城市的价格会上涨。公司判断今年房地产成交总量可能会轻微下跌，但价格可能会走高。
特此公告
上海世茂股份有限公司
董事会
2020年3月30日
