为何驰援泰禾？物业板块怎么做？ 万科高管集中回应投资者热点问题

⊙记者 张良 ○编辑 全泽源

“根据万科的理解和观察，房地产行业长期的政策方向没有变化。‘房住不炒’、租购并举、坚持‘三稳’，以及因城施策，这些都是行业长期的导向。而万科的长期主张还是‘当好农民种好地’。”万科总裁祝九胜28日在万科中期业绩推介会上如此概括行业及自身战略定位。一个半小时的推介会上，祝九胜及其他高管还认真回应了投资者关心的诸多热点问题。

谈驰援泰禾：

底线是不影响万科股东利益

推介会上，投资者最关注的莫过于万科为何出面驰援挣扎于困境的泰禾集团？

7月底，万科入股泰禾集团的消息引起业界关注。泰禾集团一直以来打造的“院子系列”在房地产界颇有口碑，属于有较高品质的产品，但其极高的净负债率，已让公司举步维艰。这种激进的经营模式，与万科稳健的风格可谓格格不入。

“客观来说，泰禾集团出问题更多是资金和融资的问题，它的产品力、基础能力还是不错的，在泰禾集团面临更多的债务到期的时候，确实也找了包括万科在内的多家机构一起探讨该如何应对，就像公司之前披露的，我们是带条件地去介入这个事情。”祝九胜表示，万科考虑这个问题的主要逻辑在于大家都是中城联盟成员企业，在这个行业里当有其他企业主体只是因为某一方面出了问题，而其本身底子、成色还不错时，大家还是可以一起想办法应对。

祝九胜表示，即使万科最终能够成为泰禾集团的第二大股东，也只是在新的董事会授权下的正常运作。也许董事会会邀请来自于万科或者来自于社会的人士，特别是在资金管理、运营管理、融资管理等方面有特长的人士。

在祝九胜看来，万科入股泰禾集团最终能不能成事，主要取决于三个要素：一是泰禾集团自身的生存意识，或者说它的求生欲望到什么程度；二是金融机构对这个问题的理解程度，泰禾集团确实是过度负债，如果现在大家都要求还本付息，那就会导致泰禾集团资金流断裂、现金流枯竭；三是看相关管理部门对于辖下企业遇到类似问题，会以怎样的姿态、怎样的智慧方案来进行应对。

“万科会全程参与这个过程，尽力把这个事情妥善处理好。当然万科的底线是不影响万科股东的利益。”祝九胜强调道。

谈行业政策：

会认真研究尽快适应

房地产行业政策风向的变化及研判，事关行业每个企业，万科也不可能置身度外。

8月20日，住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房企资金监测和融资管理规则。

“对于重点房企的资金监测和融资管理规则，公司是从官方发布的信息了解到的。”祝九胜说，“监管机构从防范房地产行业金融风险角度出发，出台了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，公司会认真研究、尽快去适应。”

祝九胜表示，万科对自己的适应能力从来是充满信心的。一直以来，万科的财务和资金状况都非常稳健，公司坚持现金为王、手有余粮，万科的净负债率保持在27%的行业低位水平，现金短债比在2倍以上，有息负债占总资产比例只有15%左右。公司已连续11年经营性现金流为正，今年上半年即使有疫情的影响，万科仍然实现226亿元的经营性现金流净流入。“当然，这个规则也许会不断地细化，我们也要持续地去跟踪这些细化的要求，长期来看我们对自己的适应能力还是抱有信心的。”

“现金流是一家企业的生命线，手上有现金对于未来捕捉业务发展的机会非常有利，万科不会放大杠杆去谋发展，而是会在一个安全、稳健的水平下发展业务。”万科执行副总裁、财务负责人韩慧华说。

谈万科物业：

升级为“三驾马车”战略

随着碧桂园、保利、恒大、融创等地产巨头陆续将旗下物业资产分拆上市，拥有庞大而优质物业的万科是否跟随这个热潮？万科物业打理得怎么样？未来如何发展？推介会上，万科管理层透露了一个信号：万科物业由住宅商企“两翼齐飞”升级为“三驾马车”的发展战略。

何为三驾马车？万科首席运营官王海武对此解释称，关于“三驾马车”，公司内部定义为三个方面：其一，万科物业，是最初从万科的住区开展公司的物业服务，这一块的业务也依然是万科物业当下非常重要的基本盘，公司内部称之为“万盘”。从2015年起，万科开始拓展市场化外接的业务，而按照去年的业务占比，公司市场化外接的业务与公司的“万盘”业务基本达到1：1的关系，可见外拓进展迅猛。其二，商业物业，去年万科与戴德梁行成立了合资公司万物梁行，目前已经拓展了一系列大型的复杂的商办综合体业务，进行商业业务的物业服务和物业管理，这是万科物业未来非常重要的发展路径。其三，城市物业，自去年下半年开始，公司拓展的成都高新区、厦门鼓浪屿，包括深圳坪山的社区治理等项目都是城市物业的组成部分，万科最早从横琴开始的城市物业的模式已得到各方认可，接下来公司会加大这部分拓展的力度，真正形成三驾马车并行的状态，更好地促进物业业务的发展。

至于分不分拆物业上市问题，万科此前表示没有时间表或计划。但从长远发展、资产价值更大化的角度研判，外界普遍认为万科物业分拆是大概率事件，剩下的只是时机问题。