□本报记者 唐文祺
据上证房产指数办公室独家合作单位———搜房网上海二手房集团提供的数据,2006年12月份,上证二手房指数再次向下调整,使得11月份的有所起色成为“昙花一现”。12月份,上证二手房指数为2206点,较11月下降10点,环比降幅0.45%。12月份,上海二手房挂牌均价12972元/平方米,比11月下降55元/平方米。指数与去年同期相比上升108点,同比涨幅为5.15%。
整体市场萎靡
12月的上证二手房指数未能延续11月的回调态势,转而呈现下降。相较于11月上海二手房市场的量价齐增,12月不管交易量还是成交均价都未能突破11月份表现。
我们认为,原因首先是由于临近年末,部分区域由于新房促销造成一、二手房价格倒挂现象,导致分流了部分买家;其次,部分投资客由于年底资金急需回笼,纷纷开始进行抛房,价格开始产生松动;此外,上海二手房实行网上备案以来,不少中介对此仍抱有观望心态,从而导致挂牌量相对减少,买家则希冀中介会由于竞争而下调价格,因此同样选择看待后市。多重因素影响之下,12月的上海二手房市场较之上月,表现较为逊色。
以12月上海二手房价格指数作为参照,根据样本数据显示,黄浦区二手房指数仍保持最高,达2788点,超出全市指数26.38%,闵行区指数继续着低迷态势,1476点的指数水平成为垫底。与11月份相比较,12月有各个城区指数变化较大。黄浦区终于止跌回升,12月指数上涨95点,环比涨幅为3.53%;卢湾区、闸北区、徐汇区和静安区等4个城区的指数均有不同幅度上涨,分别上升77点、26点、6点和4点,环比涨幅分别为2.89%、1.21%、0.23%和0.15%;闵行区指数表现与11月持平,其余各区指数则皆有下跌现象,其中普陀区指数跌幅最大,下跌78点,环比跌幅为3.82%。
中心城区受宠
12月份,上海内环以内区域二手房指数表现回暖,整体呈现上升态势。黄浦区、静安区和卢湾区等3个城区指数均有上涨,且涨幅相对较大。
从内环以内各个片区指数的变化情况来看,除静安区的曹家渡片区、南京西路片区,黄浦区的豫园片区有环比跌幅不超过2%的下降外,其他各个片区指数都有较大幅度上涨。其中,黄浦区的人民广场片区、卢湾的打浦桥片区指数涨幅相对较大,分别上涨了203点、160点,环比增幅分别为6.62%和7.10%。
内环以内区域终于打破了以往指数一贯走低的局面,领涨整个上海二手房市场。由于具备升值空间的中高档楼盘开始重受市场追捧,买卖双方对中心城区二手房市场信心增强,造成卖方“惜售”买家“追买”的局面,从而导致中心城区二手房价格顺势而升。
动迁刚需减弱
12月份,中外环线区域各个城区二手房指数却整体呈现下跌。除了徐汇区、闸北区指数有小幅上升外,其它各个城区指数都有不同程度下跌。普陀区、长宁区等城区指数跌幅相对较大,分别下跌78点和38点,环比跌幅3.82%和1.53%;虹口区和浦东新区指数较11月有所下跌,分别下跌了17点和3点,环比跌幅为0.77%和0.14%;闵行区指数为1476点,与11月表现持平。
从各个片区指数来分析,中外环线区有将近60%的片区指数下跌,其中虹口区的凉城片区、普陀区的曹杨长风片区指数跌幅较大,环比跌幅分别为5.75%和2.81%。其他大部分片区指数的下跌幅度在2%以内。
与11月相比,12月中外环二手房价整体呈现下滑势头。主要原因有其多方面因素构成,首先,以动迁需求为主要支撑的虹口区、闸北区等部分片区,因年末动拆迁工作的完成,产生供大于求的局势,导致市场陷入成交低迷状态,价格也随之下调;其次,许多短期投资客为了回笼资金而选择抛盘,长宁区的古北片区、虹桥开发区等区域的二手房价整体下调;而个别片区新房市场的冲击力度也不小,有业主开始转售为租或撤盘,以避开新老房源的价格战,从而最终导致整体中外环间区域二手房价的下滑。