□本报记者 于兵兵
“增值额占比20%以下可免于征税，成本测算可多扣土地款和开发成本的20%……”昨天，面对清算征收土地增值税的巨大影响，国税总局在官方网站发布名为《土地增值税并非新税种》的主题文章，强调：征税办法在各地早已执行，且按照相关条例，土地增值税并非对所有转让项目征收而有相应的免征和减征条款。同时也不会加重购房者的经济负担。
“这一声明旨在强调土地增值税的清算征收是符合房地产调控新政的，对开发商成本不一定全都构成重大压力，并进而平抑股市投资者对房地产股的盲目低估，以及购房者对成本转嫁进房价的恐慌。”一位房地产分析师称。
并非新政
据国税总局昨天的解释，土地增值税早在1994年就已经开征。征收办法是按纳税人转让房地产取得的收入，减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用，与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额计征。并实行四级超率累进税率。这一征收方式的依据即1993年12月底发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）。
“从实际情况看，各地税务机关在房地产开发企业土地增值税的征管中，也一直执行条例和细则的有关规定，对房地产开发企业在项目竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税，并在结算后进行税款清算，多退少补。”国税总局表示，因此，近日发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，“并不是土地增值税新的政策规定，而是在征管上对以往工作遇到的问题进行的梳理和规范，是一个征管文件。”
清算制曾“名存实虚”
但根据开发商的说法，因为存在“由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算增值额的，可以预征土地增值税”的以往规定，大多数城市的房地产项目都以预征方式缴纳土地增值税。“只有当整个房地产项目销售结束，进行项目公司工商登记注销时才会遇到土地增值税的清算问题。”深圳一家房地产公司发言人告诉记者。
于是，一些房地产企业选择留余尾盘，不做结算，甚至搁置项目公司，不做工商注销等方法，最终目的都是避免土地增值税的清算。“以累进税率缴纳了土地增值税的房地产公司很少见到。”开发商这样表示。
根据新通知精神，多种情况被纳入强行清算之列，包括：已转让物业占比在85%以上；销售占比不足85%，但剩余物业已经出租或自用；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续等，和二手房个人所得税征收过程类似，此次将土地增值税清算环节进一步明确，即被市场认作土地增值税强行清算的开始。
■记者观察
落实细则是关键
从1月16日发布清算通知以来，17日、18日两天，房地产股在资本市场全线下跌。昨天，沪、深、港三地股市仍有48只地产股下跌，跌势虽较前天有所缓解，但仍未完全走出土地增值税阴影。“这一方面反应了投资者的一些非理性情绪，但一方面也表明这一政策一旦贯彻到位，确实会对开发商成本利润率发生较大的影响。”上海地产股分析师林荣时称。
“由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。”国税总局昨天表示。
房地产企业受政策影响的程度其实各有不同。中银国际报告则表示，土地增值税对于毛利率30%左右的房地产项目没有实质影响，但会使毛利率50%的项目毛利率，下降近8个百分点。因此，该税收政策将对依赖高利润率而非大交易量的开发商产生较大负面影响。同时，房地产企业是否在此前为土地增值税清算充分计提了资金，也是企业利润率能否受到影响的关键。
另外，和此前的二手房个人所得税征收一样，市场对累进税率制征收土地增值税的可行性仍存疑问：开发商想方设法虚报成本，做低收益怎么办？而按照国税总局通知精神，如果开发商因拒不提交纳税材料等各种原因无法进行清算，税务机关可“参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税”。
“这些不确定性因素都可能成为清算的阻力和部分开发商突破政策的空间，政策具体效力多大，还得看地方细则的出台和落实。”有市场人士表示。