2006年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 董事张振高先生因工作关系无法出席会议，全权委托董事宋广菊女士代为表决。
1.3 深圳大华天诚会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司负责人李彬海，主管会计工作负责人宋广菊，会计机构负责人（会计主管人员）谭艳声明：保证本年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
2.2 联系人和联系方式
§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位:元 币种:人民币
3.2 主要财务指标
单位:元
扣除非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
3.3 国内外会计准则差异
□适用 √不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
单位:股
4.2 股东数量和持股情况
单位:股
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用√不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
(1)法人控股股东情况
控股股东名称：保利南方集团有限公司
法人代表：王旭
注册资本：1.005亿元
成立日期：1992年7月9日
主要经营业务或管理活动：实业投资、投资管理和贸易。
(2)法人实际控制人情况
实际控制人名称：中国保利集团公司
法人代表：贺平
注册资本：15亿元
成立日期：1993年2月9日
主要经营业务或管理活动：贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位:股 币种:人民币
报告期，在公司领取报酬、津贴的董事、监事、高级管理人员的年度报酬总额中，150～200万元之间1人；100～150万元之间2人；50～100万元之间7人；20～50万元之间1人； 20万元以下3人。
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
一、报告期经营情况回顾
报告期内，基于对房地产行业长期看好的基本判断，公司坚定不移地坚持以发展为主题，以经济效益为中心，秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营宗旨，以“管理”和“创新”为工作重点，积极推进了房地产业务的发展。
报告期内，公司在建拟建项目41个，占地总面积807万平方米，规划总建筑面积1285万平方米。其中房地产新开工面积237.6万平方米，竣工面积87.7万平方米，比去年同期分别增长165%和46%。实现房地产销售面积123万平方米，销售金额83.65亿元，比去年同期分别增长78%和96%，全面超额完成了公司年度经营任务。报告期内公司结算面积73.20万平方米，结算收入36.82亿元，已售未结转面积达60.18万平方米，金额计43.78亿元。
报告期内，公司不断加大项目拓展力度，新拓展项目11个，占地面积221万平方米，规划建筑面积385万平方米，其中公司权益面积311万平方米。这些项目绝大多数为普通住宅项目，且范围遍及广州、北京、上海、沈阳、武汉等地。上述新增土地储备增强了公司的持续发展能力，优化了公司的产品结构，为今后发展奠定了良好基础。
报告期内，公司有效落实品牌战略，加强品牌管理，公司品牌知名度和美誉度大幅提高，2006年由清华大学房地产研究所、中国房地产指数研究院等机构组织的年度房地产企业品牌TOP10评比中，公司品牌价值位居国有企业房地产企业第一名，品牌价值达到19.62亿元，比2005年增长52.8%；公司被中国品牌年鉴委员会评为“年度十大地产领袖品牌”，被广东省消费者协会评为“广东省最具诚信地产企业”。2007年1月，公司在第二届“大众证券杯”上市公司竞争力公信力评比中被评为“最具成长性上市公司”第一名。
报告期内，公司按照中国证监会和上海上海证券交易所的相关要求，严格规范企业运作，完善法人治理结构，修订了公司章程、“三会”议事规则，制订了信息披露管理制度和募集资金管理办法。自2007年1月起公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。
报告期内，公司继续推进企业文化建设，宏扬了“奋发向上，团结协作，乐于奉献，规范诚信，纪律严明”的企业文化理念，进一步提高了企业的凝聚力和员工的积极性。
二、市场环境分析
2006年国家持续加大了宏观调控力度，国务院、中国人民银行、建设部、发改委、国家税务总局等部门相继出台了一系列调控政策，从信贷、土地供应、住房结构、税收、外资准入等多个方面对房地产行业进行调控。“银根”和“地根”的紧缩以及土地市场的制度改革，房地产企业获取资源（包括资金和土地）的难度和成本不断增加；随着土地成本的增加、税收政策的调整以及竞争的日益激烈，房地产行业的利润空间从长期来看将呈下降趋势；同时住房结构的调整最终将导致市场供给和需求结构的变化，并逐渐影响市场供给平衡。
2006年随着各项宏观调控制度的出台，各地房地产市场出现了不同程度的波动，但总体来看，房地产成交价格和成交量仍呈上升趋势。广州市2006年全年商品房登记成交面积1158万平方米，同比增加2.1％；全年商品住宅成交均价为6315元/平方米，同比上涨了23.4％（数据来源：广州房管局）。北京2006年房地产市场销售面积2287万平方米，同比增加3％；平均单价8792元/平方米，同比上涨了16.7％（数据来源：北京房地产交易网）。上海市2006年全年商品房成交面积2597万平方米，同比增加19％；成交均价8682元/平方米，同比上涨了4.8％（数据来源：上海市房地局）。
公司管理层认为随着国民经济的不断增长、城市化进程的持续加快和居民收入水平的增加，房地产业中长期始终看好。同时目前中国正处在人民币持续升值和货币流动性泛滥的特殊时期，资产价格持续上涨，这也为房地产业的发展提供了外部推动力。所以宏观调控虽然给行业带来一定的短期影响，但其根本目的在于规范房地产行业和促使其健康发展，行业长期持续向好的根本因素并未改变，而且行业随着宏观调控的深入而更加健康规范，更加有利于专业规范的品牌企业发展。
2007年国家将继续运用“财政政策、货币政策、产业政策、土地政策和社会发展政策的协调配合”，对房地产市场进行调控。公司将密切关注国家调控政策与市场反应，不断提高企业开发能力、开发效率和品牌影响力，把握市场变化，引领市场需求，通过准确的市场定位和科学的项目管理保持企业核心竞争力，最大限度减少宏观调控对公司的影响。同时公司也将积极关注由于宏观调控而带来的行业集中度提高的可能性，关注通过收购兼并或合作开发等方式扩大公司经营规模的机会。
三、公司优劣势及风险分析
（一）公司的主要优势
1、卓越的战略能力。公司具备卓越的战略能力，制订于2002年的《十年发展规划纲要》准确地预见了行业的良好发展前景，公司迅速启动全国化战略并初步完成了全国战略布局；公司目前已经形成以广州、北京和上海为核心，其他经济中心城市为重点的区域战略；以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品战略。同时公司对于宏观调控政策具备前瞻性的把握能力，及时准确地分析把握政策，有效降低各种不利因素的影响，并善于抓住宏观调控带来的发展机会。
2、专业的开发水平。15年的专业房地产开发经营，形成了公司超前的开发理念和高效的项目运作能力，公司坚持"和谐生活、自然舒适"的开发设计理念，产品形成了较高的市场知名度和竞争力；公司高效的项目运作能力更体现在全国各地项目的快速开发和销售，2006年公司在包头、长沙均实现了当年拿地、当年开工、当年销售的良好业绩。
3、丰富的土地储备。截止2006年12月31日公司拥有土地储备823万平方米，在建未售面积175万平方米，已售未结转面积61万平方米。土地储备中普通住宅占75%，中心城市储备量50%。这些土地储备具备一定的成本优势，区域布局和产品结构合理，具备较高的经济价值，是公司未来几年快速发展的坚实保障。
4、优秀的管理团队和健全的法人治理。公司以独特的企业文化吸引了一大批优秀的房地产专业人才和管理人才，企业具备高效的执行力和强大的凝聚力。科学健全的法人治理和内控制度以及管理层持股保证了企业的持续健康快速发展。
（二）公司的主要劣势
随着市场竞争的日益激烈和行业集中度的逐渐增强，公司目前规模仍然偏小，必须进一步扩大企业规模，新增开发城市和开发项目，坚持做大做强房地产主业，增强企业的竞争实力和抗风险能力。
（三）面临的主要风险
1、宏观调控的风险。如市场环境分析所述。
2、税收政策变动的风险。政府的税收政策，特别是土地增值税、企业所得税等对房地产行业有特殊要求，其变动情况直接影响房地产开发企业的盈利和资金流情况。2006年1月，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，表明国家将进一步加大税收调节力度。税收政策的变化，使税款资金提前支付，将加大项目开发成本。
3、业务拓展过程中的管理风险。2006年公司继续保持了较快的发展态势，06年本公司总资产、净资产、销售收入和净利润分别比去年同期增长了105.80%、281.65%、70.90%和61.92%。尽管公司已形成了成熟的经营模式和管理制度，培养了一批经验丰富、能征善战的业务骨干，但公司在快速发展过程中仍会面临着人力资源不足和风险控制难度加大等困难。
四、财务状况分析
(一)主要财务状况、经营成果指标比较情况 单位：万元 币种:人民币
(二)现金流量比较情况单位：万元 币种:人民币
(三)主要供应商、客户情况
(四)主要控股公司的经营情况及业绩
（五）总体财务状况分析
报告期内，公司加大了在建项目的开发建设和土地储备投资，资产规模迅速扩大，总资产达165亿元，同比增幅达105.8%。总资产中超过86%为存货及预付账款等具备较强升值能力的经营性资产，其他资产大部分为变现能力强的货币资金和应收账款，公司资产质量优良。截止至2006年12月31日，公司负债总额为124.89亿元，资产负债率为75.71%；负债总额中不需实际对外支付的预收账款为49.22亿元，占负债总额的39.4%；银行、信托等金融机构借款合计48.93亿元，占负债总额的39.2%，其中短期借款和一年内到期的长期借款为12.71亿元，占金融机构借款的26%，长期借款36.22亿元，占金融机构借款的74%；公司的负债水平和结构比较合理。
报告期内，公司经营活动现金流为-40.2亿元，主要是公司加大了在建项目的开发建设和土地储备投资，年内完成投资超过100亿元，其中土地投资超过68亿元。报告期内公司销售商品、提供劳务收到的现金为69.05亿元，通过上市直接融资20.19亿元，净增银行贷款等间接融资资金25.8亿元，满足了公司业务发展所需资金，同时保持了公司顺畅的资金运作和较强的偿债能力。
五、公司2006年度房地产项目汇总表（见全文）
六、2007年经营计划
2007年公司将继续以经济效益为中心，以发展为主题，以规范企业管理和全面提升产品质素为工作重点，保持企业持续高速稳定增长。2007年公司计划新开工面积360万平方米，计划完成直接投资125亿元，计划竣工面积170万平方米，计划实现销售100亿元。2007年公司将重点做好以下几项工作：
1、以发展为主题，全面推进各项目进程。
2、深化管理，切实加强公司规范化建设。
3、提高开发水平，全面提升产品质素。
4、加大项目拓展力度，保持企业持续发展能力。
5、力争2007年完成再融资，提升企业资本实力。
6、抓好品牌建设，提升公司品牌价值。
7、加强人力资源建设，推进各级公司专业化进程。
七、 执行新企业会计准则后，公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响情况
√适用□不适用
（一）关于2007年1月1日新准则首次执行日现行会计准则和新会计准则股东权益差异的分析
依据财政部新会计准则规定，公司2007年1月1日首次执行日现行会计准则与新准则的差异情况如下：
1、同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额
《企业会计准则第38号—首次执行企业会计准则》规定，尚未摊销完毕的同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额全部冲销，并调整留存收益。公司截止2006年12月31日同一控制下企业合并形成的长期股权投资借方差额余额10,633,190.60元，按规定调减公司2007年1月1日的留存收益。
2、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及可供出售金融资产
按照《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》规定，公司对广东韶能（电力）股份有限公司的股票投资属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及可供出售的金融资产。截至2006年12月31日，其账面价值为528,387.10元，按当日收盘市价计算的公允价值为843,480.00元，高出账面价值315,092.90元，按规定相应调增公司2007年1月1日的留存收益。
3、所得税
《企业会计准则第18号—所得税》规定，公司资产和负债账面价值与其计税基础存在差异的，应确认递延所得税资产或递延所得税负债。截至2006年12月31日，因公允价值计量的金融资产、应收款项坏账准备、股权投资差额、预计负债等资产负债的账面价值与其计税基础存在差异引起的对所得税产生影响共计14,824,623.51元，相应调增2007年1月1日留存收益。
调整前公司2006年12月31日的股东权益为3,626,793,618.00元，2007年1月1日按新会计准则调整后股东权益为3,631,300,143.81元。上述差异业经深圳大华天诚会计师事务所审阅并出具深华（2007）专审字032号《审阅报告》。
除上述差异外，因合并财务报表的列示发生了变化，少数股东权益由原来的单独列示变为作为股东权益的一部分列示，因而2006年12月31日公司合并资产负债表中的379,847,358.27元少数股东权益纳入到2007年1月1日公司股东权益的范围，直接增加股东权益。
（二）执行新会计准则后可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司财务状况和经营成果的影响
1、坏账准备计提比例变更的影响
公司执行新会计准则前应收款项按账龄的不同分别计提5-50%的坏账准备，对于有特殊情况的应收款项计提特别坏账准备。新《企业会计准则第22号-金融工具确认和计量》规定，应收款项的减值应按预计未来现金流量折算后的现值确定，预计未来现金流量现值低于账面价值的，按差额计提相应的坏账准备并计入当期损益。
原坏帐准备计提比例明显偏高，公司董事会2007年2月9日通过决议，规定公司执行新会计准则后统一按5%的比例计提坏账准备，同时对有特殊情况的应收款项根据具体情况单独计提坏账准备。此项变更将使公司的利润增加，具体增加金额将视期末应收款项的余额而定，目前尚难估计。
2、股权投资和企业合并的影响
执行新会计准则后，股权投资和企业合并对公司财务状况和经营成果的影响主要表现在以下两方面:
（1）原产生的股权投资差额不再摊销使利润增加。原会计准则规定，股权投资借方差额在一定期限内摊销冲减当期投资收益。2006年底公司共有股权投资借方差额约1250万元，当年摊销约320万元，摊销金额冲减投资收益。执行新会计准则后，同一控制下企业合并形成的股权投资差额全部摊销并调整首次执行日的留存收益，非同一控制下企业合并形成的股权投资差额不再摊销，而是继续作为股权投资成本核算。此项变化将使公司未来几年的利润增加。
（2）非同一控制下的企业合并的影响。在公司通过收购其他房地产公司获取土地资源时，收购成本如低于并入企业净资产公允价值，将产生利润；如高于并入企业净资产公允价值，产生商誉。具体影响将根据将来收购情况而定，目前尚难估计。
3、投资性房地产计量模式的影响
新会计准则规定在一定条件下企业除了可以采用成本模式对投资性房地产进行后续计量外，也可以采用公允价值模式计量。因公司目前采用公允价值模式计量投资性房地产条件尚不具备，公司仍采用成本模式计量，对公司现状无影响。若将来条件成熟公司决定采用公允价值模式计量投资性房地产，公司的净资产将会有较大变化，具体金额目前尚难估计。
4、所得税对净利润的影响
新会计准则在所得税核算方面规定统一采用资产负债表债务法，企业资产、负债账面价值和计税基础存在差异时，按规定确认递延所得税资产和递延所得税负债，所确认的确认递延所得税资产和递延所得税负债计入所得税费用，影响公司的利润。具体影响金额视期末公司各项资产和负债的情况而定，目前尚难估计。
5、财务报表列示的变化
原会计准则中的合并净利润和净资产仅是由母公司享有的部分，不包括归属于子公司少数股东的部分。新会计准则规定合并财务报表的净利润包含少数股东损益，合并净资产也包含少数股东权益，该准则使公司净利润和净资产增加。
除上述影响外，新会计准则其他方面的变化对公司财务状况和经营成果的影响不大。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
注：公司是专业的房地产开发公司，主要产品为普通商品住宅。期内结算面积为73.20万平方米，平均毛利率为35.66％。
6.3 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
6.4 募集资金使用情况
√适用□不适用
单位:万元 币种:人民币
变更项目情况
□适用√不适用
6.5 非募集资金项目情况
□适用√不适用
6.6 董事会对会计师事务所"非标意见"的说明
□适用√不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增预案
经深圳大华天诚会计师事务所审计，公司2006年度（母公司数，下同）实现利润总额767,993,766.64元，净利润666,161,995.90元。根据《公司章程》按本年净利润的10%提取法定盈余公积金，加公司年初未分配利润，公司2006年底可供分配利润总计为1,025,875,766.84元。
2006年度拟向全体股东进行利润分配和以资本公积金转增股本：以截止至2006年12月31日公司55000万股总股本为基数，每10股派发现金红利0.3元（含税）的利润分配方案，共计分配利润1650万元，本次利润分配方案实施后公司仍有未分配利润1,009,375,766.84元，全部结转以后年度分配；以资本公积金每10股转增10股，转增后公司资本公积金余额为1,346,942,185.76元，公司总股本增加至110,000万股。该预案尚需经公司股东大会审议通过。
公司本报告期盈利但未提出现金利润分配预案
（下转D12版）