重庆市迪马实业股份有限公司关于重庆东原房地产开发有限公司资产评估情况的公告
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重庆市迪马实业股份有限公司（以下简称“公司”）第二届董事会三十次会议审议通过了拟受让重庆东原房地产开发有限公司（以下简称“东原地产”）20%的议案，受让总价款为人民币10,500万元。该受让总价款相当于以2006年6月30日为评估基准日东原地产净资产75%。公司于2007年2月13日在《中国证券报》、《上海证券报》刊登《重庆市迪马实业股份有限公司关于股权收购暨关联交易公告》，现对东原地产评估情况补充公告如下：
一、资产评估情况
受本公司董事会委托，重庆康华会计师事务所有限责任公司以2006年6月30日为评估基准日对东原地产的资产及负债进行了评估，并出具了重康会评报字（2006）第116号《资产评估报告书》，东原地产的资产评估结果为：在评估基准日2006年6月30日，东原地产净资产账面净值为28,908.53万元，评估价值为70,089.40万元，评估增值率为142.45%。
评估结果汇总表
单位：万元
二、东原地产评估增值情况
截止2006年6月30日，东原地产经资产评估增值142.45%，主要增值项目如下：
金额单位：万元
1、重庆绿地东原房地产开发有限公司（以下简称“绿地东原”）30%股权
对绿地东原的投资评估增值1,724.74万元，增值率为132.05%,增值的原因如下：
绿地东原的开发项目 “绿地翠谷”用地约175亩（综合用地52亩，住宅用地123亩），该地块取得成本均价约为59.5万元/亩。评估人员确定其综合用地评估值为90.5万元/亩，住宅用地价格为72.53万元/亩，综合均价为77.87万元/亩，评估增值3,200万元。增值的原因系目前该区域拆迁取得成本上涨，加之整个“绿地翠谷”项目占地约780亩，目前该区域内类似可用于开发的大宗土地资源较为稀缺，供求关系紧张导致地价上涨。绿地东原收到政府配套费返还2,550万元。
东原地产占绿地东原30%的股权比例，由于地价上涨带来的长期投资评估增值960万元；配套费返还致使长期投资评估增值765万元。
2、重庆市迪马实业股份有限公司6.85%股权
东原地产持有公司1,096万股限售条件的流通股，账面成本为240万元，评估增值5,874.56万元，增值率为2680%，增值的原因系账面投资成本为原始投资成本，后经资本公积转增及流通权分置改革对账面成本进行了调整，根据评估基准日所持股份的收盘价结合市盈率、市净率等综合确定的评估值，评估值为5.56元/股。
东原地产已于2007年1月30日将上述股权全部转让给重庆东银实业（集团）有限公司（以下简称“东银集团”），转让价格为7.40元/股，转让金额为8,110.4万元。该股权转让事宜需经中国证监会豁免东银集团要约收购后生效。
3、重庆兴安实业发展公司（以下简称“兴安实业”）98%股权
2004年12月4日，东原地产、东银集团非关联的兴安实业原股东重庆圣邦实业发展有限公司、忠县三峡风大酒店有限公司签订《股权转让协议》，东原地产、东银集团分别受让兴安实业98%、2%的股权。截止2006年6月30日，东原地产已本项收购形成股权投资差额13,440.89万元，即为账面成本。
东原地产该项长期投资评估价值20,922.62万元，评估增值7,481.73万元，评估增值率55.66%。
该股权增值是因为兴安实业拥有土地增值所致。兴安实业现拥有综合用地4宗，证载面积合计228,205.7平方米；设施蔬菜及附属工程建设用地4宗，证载面积62,572平方米；合计面积为290,777.7平方米。上述土地调整后土地账面价值3,504.25万元，评估价值25,537.31。该地块将用于东原·香山项目的开发。
增值的原因如下：
由于重庆市主城区的不断扩大，形成北部新区中高档社区，上述土地所在区域配套设施已趋于完善，周边环境日益成熟，开发条件已经具备。根据重庆市土地交易中心提供的信息，2006年以来重庆市渝北回兴片区周边可比地块招拍挂的平均价格为71.5万元/亩。
评估机构根据兴安实业拥有土地的具体位置和重庆市现行房地产价格，参照周边土地交易价格情况，测算出东原香山项目综合用地价格为65.8万元/亩，农业产业化用地价格为26.27万元/亩（按照土地评估相关规定，参照工业用地价格70%确定）。
4、中央大街项目
中央大街项目规划用地面积为125,517平方米，其中：92,517平方米为有偿出让的商业、住宅用地；33,000平方米为行政划拨，用于公共绿地和学校用地。调整后土地账面价值23,712.02万元，评估价值为48,067.95万元，评估增值24,355.93万元，增值率为102.72%。
评估增值原因：
随着重庆市城区不断扩大，社会经济全面发展，以及商业繁华度、道路交通通达度、环境、基础设施得到明显的提升，重庆市的土地价格出现大幅上涨。中央大街项目位于重庆市南岸区南滨路马鞍山片区，背靠南山，面朝长江，环境优美，拥有极其优越的自然资源条件和良好的居住条件。政府最新支持开发和推广的南滨路，在重庆具有很高的影响力与知名度。本项目具有江景、夜景及人文景观三重景观，项目景观价值非常突出。项目地块资源条件较好，具有极富层次感和个性的地形条件，同时地块沿江面较长，可以使项目的江景价值得到充分发挥。
在评估报告中，评估机构采用成本逼近法对中央大街项目的土地进行估价，然后利用基准地价系数修正法对估价结果进行了验证。其中成本逼近法测算的土地综合单价为5,166.43元/平方米，基准地价系数修正法测算的土地综合单价为8,636.78元/平方米，最后评估机构取成本逼近法测算的结果权重为90%，基准地价法的权重为10%，得到中央大街项目的土地评估价值为5,513.47元/平方米。
中央大街项目的土地由以前的十级调升为现在的二级，相应的土地出让金由100元/平方米调增为450元/平方米，评估报告中，测算中央大街项目应缴纳的土地出让金是按照评估基准日2006年6月30日标准测算，因此评估增值较多。另外，重庆市政府现已提高了对拆迁的补偿标准，并对特困户及住房面积没有达到城镇人均标准的，要求给予相应的政策性补偿，同时现行拆迁政策要求开发商与被拆迁人直接协商，拆迁安置按现行市价进行，因此导致拆迁成本也比以前有较大幅度的提高。
特此公告。
重庆市迪马实业股份有限公司
二○○七年二月十三日