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活动策划：柯鹏 于兵兵 主持人：于兵兵 整理：李和裕
嘉 宾：于丹丹 上海易居房地产研究院上海区副总经理
2006年，虽有调控政策急风骤雨般地冲洗楼市投资热情，更有专门的“限外令”意图阻止海外资金大举进入中国楼市，但在2006年翻过最后一天日历时，一组组沉甸甸的统计数字依然昭示着真实的外资流入成果。那么，在房地产调控更注重执行和落实的2007年，楼市中的中外资会面对怎样的博弈新形势？房地产市场又会受到多大程度的影响？本周的上证第一演播室，我们就请来业内专家与大家一起探讨这方面话题。
外资逐利性不会改变
主持人：“限外令”政策出台后，不少专家预测，外资对中国房地产的投资趋势将由收购转为开发，也就是说，将把短线的物业投资逐渐拉成长线，这个观点您同意吗？
于丹丹：这种发展方向是没错的，应该说，外资会从中国房地产市场的客观情况出发，选择最好的方式参与，以获得最大的利润。而在当前的调控背景下，对外资而言，除了考虑市场中获利的方式，还有如何规避政策风险，外资会想去平衡这影响收益的两者。“限外”政策的出台也提醒了他们从两方面考虑进出的机会，因为外资直接参与开发也有门槛，一般的小机构投资者不会轻易尝试，那就在量上控制了可能产生的泡沫的进入。
我个人在关注外资的时候，也发现他们既有短期的考虑也有长期的考虑，大部分的境外投资机构是看好中国房地产长期市场，而在3-5年的短期内，看到很大的投资回报并不现实。至于对楼市的预判，我觉得客观地评价接下来的市场状况应该用“稳”字来形容，再“唱多”也看不到巨大的回报，再“唱空”也不会遇到所谓的崩盘。
“限外”细则影响有别
主持人：今年北京率先出台了“限外”细则，按照我们拿到的文件，感觉影响最明显的还是个人购房方面，市场也在讨论“一人一套房”的严格规定影响多大，会不会使境外人士买不到房子了？
于丹丹：这应该不会，其实北京市场和上海有较大区别，外资包括境外人士购房的比例是没有上海高的，因为在北京的更多是一些国家、政府派驻的官员，他们在北京是由工作单位提供租房补贴的，既然有满足居住的管道，我们的调控就希望控制他们带有投资甚至投机心理的市场性购房行为，不为楼市内的非刚性的“虚假需求”推波助澜。
主持人：那您觉得上海的细则有没有可能效仿北京？因为现在政策酝酿情况特别不明朗。
于丹丹：这涉及到的主体和环节都非常复杂，从北京之前的信息流通来看，一个人在两个区域同时购房，以现在的联网程度是没有办法查出来的，所以在很多相关配套环节没有得到基本落实的状况下，一些限制性政策便显得形同虚设。
机构投资者持续关注
主持人：刚才我们讲的是个人购房，如果是机构投资者呢，不管是中央的“限外令”还是北京细则，我们没有看到特别强有力的对境外投资机构的控制，机构投资者在楼市内的投资行为好象也没有受到什么影响。请您帮我们分析一下今年这种情况会不会有变化？
于丹丹：在国际的资本市场上有几个题材是一直受到关注的，一个叫做持续发展产业，有很强的获利性，另一个就叫做中国概念，中国的房地产市场恰好满足了这两个覆盖了外资强大需求的板块。在这样的背景下，只要中国房地产业可以保持一种持续的获利趋势，那外资在选择产业的时候，一定还会把目光投向那里，这种状况不会发生改变，何况还有人民币升值的内在考虑。因此，外资没有理由放弃关注，顶多只是周期上的问题，他们在今后的投资过程中，要去了解中国楼市的需求、操作环节等，要做一些比较扎实的功课，为下一步的作为做一个铺垫。以我们的角度来判断，外资也不会轻易走出去，这样的话，今年外资机构对中国楼市的关注仍是存在的。
记者观察
外资也在优胜劣汰
□本报记者 柯鹏
“限外令”公布的半年里，海外基金、特别是大型海外基金依旧在疯狂进入中国楼市，真的让人有些啼笑皆非。但是，如果仅仅把“限外令”看作是一出黑色喜剧，其实是不够的。我们认为，“限外令”的作用是给海外基金设立进入中国楼市的标准和及格线，促成一个这一层面的优胜劣汰的局面。
2005年时，一些中小海外逐利基金，像中国台湾、中国澳门的中小投资者和私募资金都在上海和北京、深圳积极寻找项目，2006年的“限外令”出来以后，最明显的变化是，大机构没有受到什么大影响，小的机构、特别是个人投机客却遭遇到了“一人一套房”的难堪局面，不得不收手。
和房地产市场早期的投资和投机并存的画面一样，投资机构都分大型和小型，他们的经营策略会有区别，看上去可能都是拿钱来投资房地产，但是在经营策略、持有周期和投资汇报获得的想法上都有很大的区别。小基金都是一些短期的套现行为，大机构投资者更成稳，他们会把长期目标和短期利益结合起来考虑，这其实和中国政府既欢迎外资又防止外资进入“后遗症”的初衷会有所结合，同时把一些可能产生泡沫的部分风险规避掉。
2007年是房地产调控政策的执行年和落实年，把这些政策落实好，最关键的三个方面是“限外”、“70－90”的结构调控以及住房保障制度的建设。一旦这些政策发生综合作用，市场就会和谐很多。