□连晏杰

　　靠近轨道交通线的办公用房一直颇受市场青睐，李铭名下的房产也不例外。一家小公司对该套房产“一见倾心”，双方接触了没多长时间，便爽快签下了3年的房屋租赁合同。出租完成之后，这套房产却被另一家公司看中，而且还愿意将其买下自用。李铭这时恰好现金短缺，如果将该套房产出让，倒是一个很好的周转良机。急着摆脱资金困境的李铭满口应承，自己一定可以妥善处理好租客问题。

　　就在双方签订房屋买卖合同之前，李铭发函给租客，表明这套房屋准备出让的计划，同时还征询对方是否愿意行使优先购买权。在得到租客否定回答之后，李铭放心地与买家签订了房屋买卖合同。之后，李铭通知租客做好搬迁准备，不曾想租客却回复说要“继续租赁下去”，对于解除租赁合同的说法并不赞同。李铭没曾想徒生变故，就把之前征询问函翻出来进行论证。但租客表示，同意出售房屋并不意味着同意解除租赁合同。

　　这下子，李铭傻了眼，因为在房屋买卖合同中并未注明房产的出租情况，当时双方只是在口头上予以沟通，买家对于之前明确告知有租客的情况很容易抵赖掉。他怀着侥幸心理通知买家，希望能延缓时间交付房屋。但买家却不买账，不但不肯承认之前李铭确有提及的实情，还威胁说如果无法在半个月内解决，就要解除购房合同并且追讨10%的违约金。李铭陷入了被动境地。

　　律师意见：

　　根据《合同法》关于租赁合同的相关规定，出租房屋如果在租赁期间发生所有权变动，并不影响租赁合同的效力。这也就是人们常说的，“买卖不破租赁”的法律依据。根据这一规定，无论房屋买受人是否知晓出卖房屋存在承租人，均不影响原租赁合同的法律效力。新的房东应当按照原有租赁合同的条款与承租人继续履行租赁合同，直至该合同履行完毕再有权决定是否收回房屋自行使用。

　　如果原房屋所有人在签订房屋出售合同之前，明确告知买受人该房屋存在租赁合同和承租人，那么房屋出卖人不需要承担责任。如果房屋出卖人未能在签订合同之前将房屋有租赁合同的情况告知买受人，或者没有证据证明出卖人行使了这一义务，那么房屋买受人就能根据合同约定追究出卖人的违约责任甚至解除房屋买卖合同。

　　（作者为新华律师事务所律师）