□陈伯庚

　　华东师范大学东方房地产学院教授

　　上海易居研究院房产研究组专家

　　实现房价基本稳定的目标不是孤立的，必须与商品房市场供求基本平衡和住房结构基本合理结合起来。为此提出以下几点建议。

　　1、重点控制投机性需求，适当增加供给，营造供略大于求的均衡。

　　房价稳定的关键是保持供求基本平衡。房地产的特性决定商品房供给刚性，而需求中投资投机性需求弹性很大，这种虚假需求份额过大就会对房价产生强烈冲击，导致泡沫。2005年以来我国实行短期交易所得税和差别利率政策进行控制的做法是正确的，但着重的是流通税，还可增加保有税，即开征物业税，降低投资收益率，使购房投资投机者减少，减轻对房价的压力。同时还要适当增加供给，对普通商品住房建设的土地供应和贷款额度给予积极支持，鼓励中低价住房的开发投资，以平衡供需促成房价稳定。

　　2、稳定社会心理预期，提高信息透明度，积极引导购房需求。

　　社会心理预期的变化也是造成住宅资产价格剧烈震荡的重要因素之一。从目前情况来看，居民购房的心理预期主要有两方面：一方面是对调控政策的预期，另一方面是对房价涨跌的预期。集中到一点都是围绕购房投资的预期收益率展开。因此，增强信息的透明度，积极引导居民购房的心理预期显得特别重要。首先，要改进房价指数的统计方法。其次，要建立房价信息定期发布制度，制止谣传的误导作用。再次，国家的宏观调控政策要有一定的稳定性，切忌朝令夕改。

　　3、增强调控中的合力，明确方向，搞好相互协调配合。

　　国务院相关部委在对房地产市场宏观调控中联合发文的做法值得充分肯定。但由于对市场形势判断存在差异，也出现某些相互抵消的状况，因此，很有必要进一步搞好协调。首先，是统一思想，中央各部委对房地产价格走势要有一个正确估量。其次，是统一调控方向，在供给与需求双向调控时，把重点放在控制投资投机性需求方面，统一方向共同为挤压房价泡沫行动。再次，是统一步调，税收政策、信贷政策、法律手段和行政手段运用要尽力做到相互协调，形成合力。

　　4、坚持区别对待，实施差别化调控政策。

　　没有区别便没有政策，特别是在房价问题上不能搞“一刀切”。房地产价格的区域性和个别性特别强，由于经济发展水平、收入水平的不同，我国各地区房地产市场的发展程度是极不平衡的，更由于房地产空间的固定性和不可移动性的特点，决定了房地产价格的差异性很大，因此对不同地区的房价调控也不能用同一尺度去衡量。在区分的基础上，给地方政府一定的灵活机动权，从各地实际情况，有针对性地贯彻落实。

　　5、重在贯彻落实，加强监管，提高执行力度。

　　近两年出台的调控政策已比较全面系统，重点在于贯彻落实。问题是在各地具体贯彻过程中，有些与地区短期利益相冲突的政策措施的落实，遇到了一些障碍。因此必须加强监管，可以采取的措施主要有：加快调控政策法制化建设，强调控政策的权威性，纳入地方考核指标。（整理 柯鹏）