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      2007 年 3 月 26 日
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    加息后,你选哪款房贷产品?
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    加息后,你选哪款房贷产品?
    2007年03月26日      来源:上海证券报      作者:
      □本报记者 邹靓

      

      加息、加息、加息!伴随着一年之内央行三次加息,加息的心理效应和市场反应已经日趋弱化。但是,贷款利率的上涨直接加重了普通消费者的还贷压力,甚至影响到日常生活品质。贷款利率是否会再次上调?选择怎样的贷款方式才能尽可能地减轻还款压力?这是购房者都关心的问题。

      商业银行在房贷产品的开发上不遗余力。从最初的等额本息、等额本金还款法,到固息房贷、双周供、循环贷、入住还款等,新型房贷产品层出不穷。某国有商业银行信贷部负责人曾这样表示,“事实上房贷产品和买衣服一样,没有最好只有更好。关键是选择一款适合客户需求的产品。”

      在此,我们对目前市场上热销的、有代表性的产品做了一个梳理,力图为消费者提供可供参考的建议。

      固息房贷———昨日黄花?

      在2006年市场加息预期增强的背景下,招行、建行、光大、农行先后推出固定利率房贷产品。所谓固息房贷,即指在贷款期限内,借款人按照合同约定的某一利率执行还款,不因银行利率变动而调整还款利率。固息房贷产品适用于消费者有长期升息预期的情况,合同约定利率通常会高于同期市场利率。

      从各家银行设定的5年期固息房贷利率与折后基准利率比较来看,两者相差在0.45-0.90个百分点。假设消费者还款期为5年,央行每次升息幅度在0.27个百分点,那么升息3次之后,客户才能从固息房贷产品中获益。

      农行人士指出,虽然2006年以来升息预期持续存在,但是对长期贷款者来说,判断升息趋势并不容易。“目前固息房贷产品的市场接受度不是很高,但对某些有长期升值预期又对风险采取规避态度的人,还是有不小的吸引力。”

      随借随还———主力选手?

      从招行推出“随借随还”房贷产品开始,循环房贷产品逐渐受到市场追捧。目前如招行的“随借随还”、深发展的“循环贷”、民生银行的“按揭开放账户”都有类似功能。

      所谓循环房贷产品,即指消费者与银行约定某个贷款额度,在此额度内无需再次审批就可随时借款。而当客户有闲置资金短期不用时,也可随时还贷。此类产品的初衷,是针对收入不很稳定、可能出现负现金流的客户。

      采用循环还贷方式后,客户可自由调节还贷方式。招行人士介绍,从市场研究所得的负债偏好分析来看,中国消费者大多都有提前还贷的意愿和倾向,程式化的还贷方式并不适合现金流不很稳定的客户。但是提前还贷需要提前通知银行,某些情况下还要支出手续费。

      气球贷———市场新宠?

      2006年年底以来,一类新型的房贷产品进入消费者的视野。其基本特征是将还款期限分割为两个阶段,首期无需还本金或是只还少量本金,后期进入正常本息还款阶段或是一次性归还本金。

      目前如招行、建行的“入住还款法”、深发展的“气球贷”、交行的“轻松安居贷”都属此类。其中入住还款法是由借款人和银行约定在一定期限内无需归还本金,气球贷设定为在后期一次性归还本金,轻松安居贷则是设定在前1至3年只归还部分本金。

      深发展人士介绍,此类产品的目的在于帮助前期资金不足的人群减轻还款压力。如初入社会的白领人士,收入稳定但是前期资金不足。有一点要注意的是,此类产品并不都能节省房贷利息支出,但比较适合提前还贷。

      ◆理财支招

      怎样转存?何时还款?

      存款利率提高后,每万元一年期整存整取的税后利息收入将增加21.6元。但并不是所有定存客户都能通过转存来获得这笔额外收入。

      交行工作人员算了一笔账:一年期存款在46天内、2年期存款在74天内、3年期存款在90天内、5年期存款在131天内提前支取后再转存同样期限的定期存款,是比较合算的。

      而对于有房贷的市民来说,按等额本息还款法,20年期商业性个人住房贷款每万元将多还1.62元。为节省利息支出,有些市民考虑提前还贷。

      对此,交行理财师建议,以下几类贷款者不必考虑提前还贷:剩余还款时间已超过贷款期限一半以上的,由于大部分偿还的是本金,此时若通过提前还贷达到节省利息的作用,意义不大;一年内有资金需求的,如住房装修、孩子上学或闲钱不多的人;贷款不到一年,提前还贷要支付违约金的。此外,对那些理财能力和风险承受能力都较强的市民来说,提前还贷让很多理财机会流失,也是得不偿失的。(孙佳)