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专家建议：开发商应提早考虑多元融资
活动策划：柯鹏 李和裕 主持人：李和裕 整理：于兵兵
嘉宾：邹毅 上海五合智库投资顾问有限公司总经理
上海证券报独家报道，相关部门正在考虑对商品房销售的预售款进行专户管理，一下子触动了开发商资金链最敏感的神经，引来市场震动。这个可能由建设部、央行等多部门协调、联动的调控政策将会对房地产市场带来怎样重要的影响？开发商融资渠道、新房供应，甚至房价等楼市关键环节，又会被引发怎样的连锁反应，相关各方都在密切关注。
取消预售制的“缓冲”之举？
主持人：商品房预售款专户管理究竟会对开发商带来怎样的影响？
嘉宾：解释“商品房预售管理专户管理”政策，我们需要从房地产预售制度这一更宏观的政策说起。1998年开始，中国政府希望将刚刚进入市场化的房地产业带入茁壮期，而针对当时资金量不是很大的开发企业，政府通过预售制度，以个人购房款的预先支付为开发企业间接提供快速滚动发展的融资可能。到2004年、2005年，随着预售政策弊端的显现，市场一度出现“取消预售制度”的呼吁。建议一出，各界一片哗然，并受到开发商强烈的抵触。
随后，考虑到融资渠道仍尚不丰富的房地产开发市场，“取消预售制度”的说法被政府公开否认。于是，另一种变通规避预售制弊端的做法开始在决策层中酝酿，这就是预售款专户管理。具体做法是将开发商所收取的商品房预售款存入银行专管账户，单个项目的预售款只能用于同一项目的各类支出，比如工程款支付等。这样即保证了工程款不被拖欠，也保证了不会因资金链断裂形成烂尾，为购房者带来损失。
但是，这一政策对于开发商的资金链而言仍然会产生很大的影响。因为大部分开发商都会有挪用预售款进行其它的项目投资，以加速土地储备和战略扩张，甚至挪作房地产以外的其它用途。如果将预售款进行专户管理，由银行严格监管，开发商的如意算盘会被部分打乱。这就意味着他们原本计划好的资金链会出现一个空档期。
开发商需为融资想新招
主持人：开发商应对这一变化，应该做哪些准备？
嘉宾：以往，银行是开发商比较紧密的合作伙伴，但是随着宏观调控收紧银根的政策，银行对开发商的资金支持有所减少。因此，如果此次预售款这部分资金再被明确不准许用于其它项目投资，开发商需要寻找其它的融资渠道，比如和大型房地产公司、海外基金等进行合作，以弥补资金缺口。
融资渠道多元化进程目前在房地产市场还只处于初期阶段，外资投资占整个中国房地产资金只有2%左右，房地产信托也在宏观调控中被抬高了门槛。而资产证券化过程、REITS之路在中国仍没有从制度上获得通行证。可见，在此局面下，一旦加强了预售款管理，开发商资金紧张程度会大大加强。
主持人：我们很关注房地产企业在资本市场的动态。有一种说法是，今后能够生存下来的房地产企业有三种：一种是上市公司，一种是借壳上市的公司，还有一种是即将上市的公司。在股票市场十分活跃的今天，您是否认为房地产企业多争取上市融资是解决资金问题的有效途径？
嘉宾：从一个企业的融资渠道和融资策略来看，股权融资是一个非常重要的方向。房地产企业上市融资可以调节企业资本结构、资产负债率的状况，缓解开发商资金压力，因此这确实是一个比较理想的方式，也是房地产企业发展的一个大趋势。到目前为止，国内有近百家房地产企业实现了海内外上市。
但是，对于大量中小房地产企业来说，上市是一个比较高的门槛。要满足资本市场需求,房地产企业需要一系列的准备，比如企业发展策略的制定、财务计划的完善、土地储备的保证等。
各类违规行为将被严格规范
主持人：从这些新的调控措施的酝酿，我们能看到2007楼市怎样的发展趋势？
嘉宾：总理的政府工作报告已经对房地产调控提出了未来几年的基调，在保证满足刚性需求、体现楼市和谐的前提下，各种违规投资行为将被更加严格的抑制。这包括购房人，也包括开发商。预售款如果实现专户管理，就是延续此前对二手房中介市场资金挪用的规范，将一手房预售市场的风险资金进一步规范。