2006年度报告摘要

　　§1 公司基本情况简介

　　1.1 基本情况简介

　　1.2 联系人和联系方式

　　§2会计数据和财务指标摘要

　　2.1 主要会计数据

　　单位:元 币种:人民币

　　2.2 主要财务指标

　　单位:元

　　2.3 扣除非经常性损益项目和金额

　　√适用 □不适用

　　单位:元 币种:人民币

　　2.4 国内外会计准则差异

　　□适用 √不适用

　　§3 股本变动及股东情况

　　3.1 股份变动情况表

　　单位:万股

　　3.2 股东数量和持股情况

　　单位:股

　　3.3 控股股东及实际控制人情况介绍

　　3.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

　　□适用√不适用

　　3.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

　　(1) 法人控股股东情况

　　控股股东名称：北京城建集团有限责任公司

　　法人代表：刘龙华

　　注册资本：108,197.30万元

　　成立日期：1993年11月8日

　　主要经营业务或管理活动：授权进行国有资产的经营与管理,承担各类型工业、能源、交通、民用、市政工程建设项目总承包，房地产开发，商品房销售，机械施工、设备安装；商品混凝土、钢木制品、建筑机械、设备制造及销售，建筑机械设备及车辆租赁，仓储、运输服务，购销金属材料、建筑材料、化工轻工材料、机械电器设备、木材，零售汽车（不含轿车），饮食服务；物业管理。

　　3.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

　　§4 董事、监事和高级管理人员

　　4.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

　　单位:股 币种:人民币

　　§5 董事会报告

　　5.1 管理层讨论与分析

　　5.1.1报告期内公司总体情况

　　1.报告期内公司总体经营情况

　　报告期内，公司着力提高做产品的能力，提高价值创造能力，加大项目拓展力度，再融资取得历史性突破，呈现出项目拓展与资本市场再融资良性互动发展的势头。公司主营业务收入21.03亿元，同比增长15.67%，主营业务利润5.30亿元，同比增长31.80%。公司主业的经营业绩继续保持了稳定增长。

　　报告期内，公司净利润7,834万元，同比降低46.27%，主要原因是2005年度东华项目转让收益为一次性收益，不具有持续性。同时，计提首都国际公司减值准备6918万元，也有一定影响。

　　公司在售的北苑家园一区“公园2008”、花市枣苑、富海大厦、尚源·印象等楼盘品质提升，盈利能力提高。北方交大学生公寓项目竣工，正在结算。世华国际中心正处于二次结构施工阶段，正在进行整售洽谈和客户积累。世华水岸（原石榴庄项目）取得了全部住宅和公共配套规划许可证，并完成了全案策划。花市枣苑南区公建项目已经开工建设。公司投资的五棵松文化体育中心、国家体育馆和奥运村项目进展顺利，其中奥运村38万平方米高档住宅已经开始销售推介，销售形势看好。

　　2006年11月，公司子公司兴华公司联合北京城市开发集团有限责任公司以26亿元的价格中标被誉为北京市2006年的“地王”的广渠路36号地住宅及配套用地项目，该地块占地23.69公顷，地上规划面积46万平方米，该地块的取得为公司的持续发展提供了有力的保证。小营、北苑南区、动感花园等土地一级开发项目正在推进中。为了将土地一级开发培育成公司新的利润增长点，与二级开发联动发展，公司组建了兴业置地公司，主营土地一级开发业务。为开拓外埠市场，公司对郑州、武汉、济南等城市开发项目进行了重点调研，为跨区域经营奠定了基础。

　　2006年1月23日，公司股权分置改革方案顺利通过，股权分置改革完成后，城建集团公司持有公司股权由原来的75%降至65.25%。2007年1月，公司向10名特定投资者非公开发行了1.41亿人民币普通股（A股），最终确定本次发行价格为人民币每股8.5元，募集资金净额为11.69亿元人民币。完成定向增发后，公司总股本由原来的6亿股扩张至7.41亿股，城建集团公司持有公司股权由原来的65.25%降到了55.53%，引入了上投摩根等战略投资者，优化了股权结构，增强了公司的资金实力。

　　公司市场影响力进一步提高，荣获2006年度“中国房地产上市公司综合实力TOP10”、“沪深地产绩优股10强”、“中国房地产品牌典范企业”、“中国蓝筹地产企业”、“ TOP10影响力企业”、“中国房地产优秀企业公民”等称号。

　　2．报告期内公司所处行业及市场环境情况

　　2006年对于中国房地产行业来说，是一个“政策调控年”。政府加大了宏观调控的广度、深度和力度，相继出台了一系列调控政策，从信贷、土地供应、住房结构、税收、外资准入等多个方面对房地产行业进行调控。5月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施。随后，国务院办公厅又转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。央行2006年两次上调贷款利率，其主要目的是抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。9月5日，国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》，对各地和各部委提出了八方面的要求，严把土地“闸门”。11月，财政部、国土资源部、中国人民银行又联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，规定从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高1倍。

　　随着上述宏观层面政策的施行，以及针对二手房税收及规范房地产市场外资准入和管理等举措的作用下，房地产调控政策初见成效。国家统计局公布的数据显示，2006年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5％，但涨幅比上年回落2.1个百分点。

　　从公司所处行业及市场环境来看，国家对房地产宏观调控政策的实行，促进了房地产行业的健康发展，抑制了房地产的投机行为，加速了房地产行业的优胜劣汰，有利于有实力的专业品牌房地产企业在竞争中占据优势地位，这给公司未来带来了发展机遇。

　　5.1.2公司主营业务及其经营状况

　　公司的主营业务范围:房地产开发、销售。报告期内，公司的主营业务收入全部来自于商品房的开发、销售。

　　1.主营业务分行业、产品情况表

　　单位:万元 币种:人民币

　　2.主营业务分地区情况

　　单位:万元 币种:人民币

　　公司的房地产业务目前主要分布于北京、重庆等地区，但由于北京以外的项目尚未结转损益，还不能确认收入，故今年的收入主要来源于北京。

　　3.公司主要供应商、客户情况

　　报告期内，公司前五名供应商合计采购金额48506.59万元，占全年采购金额的67.61%。

　　报告期内，公司前五名客户合计的销售额10160.06万元，占全年销售金额的31.86%。

　　5.1.3 公司报告期资产构成同比变动说明

　　单位：万元

　　5.1.4 公司报告期部分财务数据同比变动说明

　　单位：万元

　　5.1.5 公司报告期现金流量表数据同比变动说明

　　单位：万元

　　5.1.6 公司主要控股公司及参股公司经营情况和业绩分析

　　单位：万元

　　5.2 对公司未来发展的展望

　　5.2.1公司所处行业的发展趋势及所面临的市场竞争格局

　　2007年将是房地产调控的“执行年”，房地产调控仍将在土地、税收、信贷等方面继续推进。政府将通过土地供应、税收等手段调整户型供应结构，以解决实际居住目的为中心，抑制房地产投机行为。1月，国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求自2月1日起，对房地产项目进行增值税清算。此举显示了政府从严调控房地产的决心，将对房地产行业构成重大盈利影响。3月17日，央行宣布调高基准利率。在加息政策后，一系列新的房地产调控政策将会陆续出台，势必对房地产业产生较大的影响。

　　随着中国房地产业市场化进程加快，一系列旨在稳定房价政策的出台，房地产市场逐步规范，竞争日趋激烈，房地产行业将加速整合，优胜劣汰，行业集中度将进一步提高。一些不适应市场发展的房地产企业将被淘汰，具有较强实力的品牌开发商将通过收购、兼并、联合等途径，在竞争中发展壮大，大企业竞争格局趋势明显，房地产市场呈跨区域竞争态势，房地产市场和金融市场的融合加快，多渠道融资势在必行。

　　5.2.2 未来公司发展机遇和挑战，发展战略和各业务的发展规划

　　1. 发展机遇和挑战

　　我们认为，在房地产行业未来发展的过程中，供需的矛盾以及宏观调控将长期并存。但是，随着国民经济的高速增长、城市化进程的加快和居民收入水平的增加，房地产业中长期看好。同时目前中国正处在人民币持续升值和货币流动性泛滥的特殊时期，资产价格不断上涨，这也对房地产行业的发展起到了助推器的作用。机遇和挑战并存，宏观调控虽然给行业带来一定的短期影响，但其根本目的在于规范房地产行业和促使其健康发展，行业长期持续向好的根本因素并未改变，而且行业随着宏观调控的深入而更加健康规范，更加有利于专业规范的品牌企业发展。与同区域企业相比，公司具备产品标准化、技术、品牌、人力资源、融资能力、治理结构、成本控制等多方面的竞争优势，这些都为公司创造了良好的竞争基础。

　　2. 按照公司发展战略规划的宏伟蓝图，未来几年是公司实现快速成长的关键时期。公司将快速稳步提高积聚社会优势资源和创造顾客价值、企业价值的能力，以一流的产品和服务，构建“北京城建地产”品牌。公司将用5年左右的时间把公司建设成为核心业务突出、规模适度、跨区域发展、最具客户价值、最受公众信赖的专业品牌地产商，成为全国房地产业的领先企业。具体战略措施如下：

　　———坚持以房地产开发为主业、以住宅为主导产品、走专业品牌地产商发展之路，提高公司做产品的能力，提高为客户创造价值的能力。

　　———在北京本埠，公司将抓住新城建设的机遇，拓展土地一级开发业务，实现土地一级开发与二级开发联动发展，提升二级开发运作效率，降低综合开发成本，从而巩固北京大本营地位。

　　———在跨区域经营方面，公司将契合区域发展的节拍，积极寻求在环渤海、西部和华中地区渐进发展的机会，加大二、三线城市的投资布局，为公司未来几年的稳步成长打下基础，向全国性品牌地产商的目标迈进。

　　———积极关注由于宏观调控而带来的行业集中度提高的机遇，通过收购兼并或合作开发等方式扩大公司经营规模。

　　———拓宽融资渠道，实现项目拓展与资本市场再融资的良性互动发展。

　　———逐步加大经营性物业持有规模，促进公司利润持续平稳增长。

　　———适时引入战略投资者，实现公司股权进一步多元化，促进公司体制和机制的进一步市场化。

　　5.2.3 2007年度主要经营计划

　　2007年度，公司将全力推进股权多元化，进一步完善法人治理结构；以提高公司做产品的能力为中心，继续推进“五个统一”管理，加大项目拓展力度，增加一级和二级土地储备，在跨地域经营方面迈出更大的步伐；进一步拓宽融资渠道，实现项目拓展与资本市场再融资的良性互动发展。

　　———全力推进股权多元化，进一步完善法人治理结构

　　通过资本市场进一步优化公司股权结构，实现股权多元化，同时，进一步完善法人治理结构，改善公司治理机制，从根源上实现体制和机制的进一步市场化。适时启动股权激励计划，将公司的利益与管理者的利益紧密地结合起来，为公司注入强大的发展动力。

　　———提高公司做产品的能力，提高创造价值能力

　　加大策划设计工作力度，提高公司的产品研发能力。建立公司的产品研发体系，加强客户需求研究，总结归纳出不同客户群的住房需求特征，增强产品的适应性和针对性。对于优秀的营销策划、设计等机构，经过筛选，建立长期的合作关系，形成利益共享机制，利用专业力量提高公司做产品的能力。

　　加强工程管理，提高公司的产品制造能力。严格开发总控计划管理，确保实现开发计划目标。将2007年确定为公司产品质量年，完善质量控制体系，大幅度提高产品质量，切实使工程质量成为公司产品开发的优势。

　　全过程加强成本管理，从各个环节降低费用。根据开发项目的全案策划报告，制定并落实好项目成本总控计划。对开发项目成本进行细分，对项目经营者进行成本目标考核。加强对开发项目成本的过程审计，严格项目成本目标考核与过程控制。在降低管理费用支出上研究制定措施，降低会务费、招待费、办公用品等费用支出。

　　加大销售力度，实现资金回笼。提高北苑家园一区“公园2008”品质，提升利润空间。富海大厦8月份清盘。世华水岸项目8月份开盘。世华国际中心酒店式公寓力争实现整售；写字楼部分积极与大客户进行洽谈，做好租售工作。尚源印象住宅部分年内完成清盘销售任务，9月份入住。

　　强化客户服务理念，加强客户服务工作。筹备成立城建置地会，维护客户关系，培养忠诚客户，开发优质客户资源。每年三、四季度委托专业机构进行客户满意度测评，并作为年终考核的依据，全过程跟踪客户需求，提高客户的满意度。

　　———加大项目拓展力度，增加土地储备，在跨区域经营方面迈出更大的步伐

　　壮大土地一级开发业务，实现一级开发和二级开发的联动发展。积极寻找新的项目，将土地一级开发培育成公司新的利润增长点；通过投标和公司并购等资本运作方式获取土地资源。积极拓展外埠项目。研究制定外埠拓展战略规划。今年除重庆外，至少再进入1个外埠城市，并取得1至2个住宅开发项目。

　　———进一步拓宽融资渠道，为公司的发展提供强大的资金支持

　　从扩大土地储备量、选择好募投项目、稳步提升公司业绩等方面，为公司后续资本市场再融资做好充分准备，创造良好环境。同时，抓紧探索新的融资方式，努力促成公司债券发行成功。在楼盘销售、长期股权投资处置、存量资产盘活等方面加大力度，回笼资金，拓展其它融资渠道，压缩银行贷款，缓解公司银行贷款的压力，实现公司规模与资金实力之间的匹配和平衡。继续深化资金统一管理，加强资金调配，避免资金沉淀，提高资金的使用效率。

　　———发展经营性物业，培育公司新的利润增长点

　　有计划、有步骤地增加经营性物业的持有规模，提高管理水平，逐步将经营性物业培育成公司另一个利润增长点。

　　———加强长期投资管理，提高收益水平

　　实行投资管理专管员制度，完善投资企业董、监事梯队建设。建立投资管理信息库。建立长期投资危机预警机制，切实防范投资风险。继续收缩清理对外投资，使公司主业更加突出。

　　5.2.4 公司未来发展战略所需资金需求及使用计划，以及资金来源

　　为完成2007年度经营计划和工作目标，预计公司2007年资金需求约58亿元，其中定向增发筹集资金11.69亿元，发行长期债券筹集资金5亿元，其余资金来源为自筹。

　　5.2.5 对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不利影响的所有风险因素以及采取的对策和措施

　　1.政策风险。房地产开发有着投资大、周期长的特点，这使得企业的经营受宏观政策影响较大。2007年宏观调控的效应将逐步显现。为确保将宏观政策风险降到较低的程度，公司将坚持以住宅为主导产品，并使产品档次和结构与国家宏观调控的方向相适应。

　　2.市场风险。随着房地产行业的不断规范，消费者的购买行为将更加理性，商品房同质化增多，竞争更加激烈。同时，九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》中提出的“70%不超过90平方米”的目标，将进一步改变未来市场的供应结构，也对房地产行业提出了如何充分利用有限的空间解决客户居住需求的全新的课题。为此，公司将适应新的市场变化，加大客户需求研究力度，不断提高产品的研发能力，提高做产品的能力，提高产品的市场竞争力。

　　3.财务风险。房地产行业开发周期比较长的行业特点注定了其对资金的高度依赖性。2004年以来，央行连续提高基准利率，2006 年国家实施一系列政策，严格房地产开发信贷条件。随着公司在房地产项目上的投入不断加大，土地储备的不断增加，公司对资金的需求量较高，资金压力增加。对此，公司主要措施有：A、加大销售回款的力度，确保投入资金的尽快收回；B、统一资金管理，加强资金的流向控制，提高资金使用效率，避免资金沉淀；C、统一对外融资，提高公司的融资能力，合理使用财务杠杆，提高公司盈利水平。

　　4.投资风险。公司投资的部分参股公司存在一定的投资风险，针对此种投资风险，公司主要措施有：A. 加大清理对外投资力度，将公司资源集中到房地产开发主业。B.加强长期投资管理，防范投资风险，提高收益水平。C.在综合考虑被投资企业的各方面情况的基础上本着谨慎性原则计提部分减值准备。

　　5.3 执行新企业会计准则后，公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响情况

　　√适用□不适用

　　根据财政部2006年2月15日发布的财会[2006]3 号文《关于印发〈企业会计准则第1号———存货〉等38项具体准则的通知》的规定，本公司自2007 年１月１日起，执行新的企业会计准则，公司会计政策将在长期投资、投资性房地产、借款费用、所得税、合并财务报表等确认与计量方面发生变化。

　　1.按照《企业会计准则第2 号－长期股权投资》规定，对子公司的长期股权投资由原会计准则的权益法核算变更为成本法核算，在编制合并财务报表时按照权益法进行调整。由于公司目前主要利润来源于子公司，母公司项目大多尚处于建设期，预计当期母公司报表将列示为亏损，此项政策变更，将使母公司财务报表净利润减少，但该事项对公司合并财务报表的净利润、股东权益没有影响。

　　2.按照《企业会计准则第3 号－投资性房地产》规定，公司以取得租金或资本增值为目的而持有的房地产，有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值模式进行后续计量，否则应采用成本模式进行后续计量。由于目前公司采用公允价值模式计量投资性房地产条件尚不具备，且公允价值计量将导致公司净利润随市场波动而波动，因此公司仍采用成本模式计量，该项会计政策变动对公司现状无影响。

　　3.按照《企业会计准则第17 号－借款费用》规定，扩大了公司借款费用可予以资本化的范围：一是扩大了可以资本化的范围，将由目前现行制度下的固定资产、房地产开发企业的开发产品，变更为全部需要经过相当长时间的构建或生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产或存货等；二是扩大了可予以资本化的借款费用范围，将由专门借款变更为专门借款或一般借款，符合资本化条件的一般性借款费用也可以资本化。该项会计政策的变更将会增加公司的当期利润和股东权益。

　　4.按照《企业会计准则第18 号－所得税》规定，公司所得税的会计核算方法由现行政策应付税款法变更为资产负债表债务法，公司资产、负债项目的账面价值与计税基础产生暂时性差异将形成递延所得税资产或递延所得税负债，影响公司当期所得税费用，进而影响公司当期净利润和股东权益。

　　5.按照《企业会计准则第33 号－合并财务报表》规定，公司按原会计准则在财务会计报表单独列示的少数股东损益、少数股东权益，将改为少数股东损益在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示、少数股东权益在合并资产负债表中所有者权益项目下以“少数股东权益”项目列示。公司当期的净利润将包含少数股东损益，所有者权益将包括少数股东权益。

　　5.4 募集资金使用情况

　　□适用√不适用

　　变更项目情况

　　□适用√不适用

　　5.5 非募集资金项目情况

　　√适用□不适用

　　单位:万元 币种:人民币

　　5.6 董事会对会计师事务所"非标意见"的说明

　　□适用√不适用

　　5.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增预案

　　经北京兴华会计师事务所有限责任公司审计，公司2006年实现净利润78,344,997.29元，根据《公司章程》规定，按净利润的10%提取法定盈余公积金7,200,546.42元。加上2005年度分红后未分配利润308,113,386.03元，年末可供股东分配的利润共计379,257,836.90元。本年度拟以2007年初公司定向增发后总股数74100万股为基数，每10股分派现金股利0.5元（含税），预计支付红利3,705万元，不进行资本公积转增资本。独立董事同意公司分配预案。此分配预案尚需提请股东大会批准。

　　公司本报告期盈利但未提出现金利润分配预案

　　□适用√不适用

　　§6 重要事项

　　6.1 收购资产

　　√适用□不适用

　　单位:万元 币种:人民币

　　6.2 出售资产

　　√适用□不适用

　　单位:万元 币种:人民币

　　6.3 重大担保

　　□适用√不适用

　　6.4 重大关联交易

　　6.4.1 与日常经营相关的关联交易

　　√适用□不适用

　　单位:万元 币种:人民币

　　其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额0元。

　　6.4.2 关联债权债务往来

　　√适用□不适用

　　单位:万元 币种:人民币