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活动策划：柯鹏 唐文祺 主持人：唐文祺 整理：李和裕
嘉 宾：奚君羊 上海财经大学现代金融研究中心副主任 何恩凯 仲量联行上海研究部主管
本周，人民币升值累计幅度超过5%。在此背景下，加上中国经济增长，大量资金的涌入是否会对房地产行业造成影响？本周上证第一演播室就请来著名的专家和市场人士，与大家共同探讨这个话题。
房地产业相对受益
主持人：从宏观经济的角度来看，人民币持续升值，会对房地产业带来什么影响呢？
奚君羊：我认为对房地产业是相对比较有利的，房地产既是一种消费品也是一种投资品，从消费品这个角度来看，如果人民币升值了，外国人进来买就会比较贵一点，其实外国人买中国房地产也可以看作是一种产品“出口”，能够卖得贵也就多赚钱；而从投资品角度来看，投资者主要考虑的是升值空间，在人民币升值的环境下，不但可以得到物业本身增值的空间，还可以得到人民币升值的空间，有两个方面的收益，使得中国房地产的吸引力增强。
何恩凯：对住宅产品来说，近几年外资来买，一方面有人民币升值，另一方面也有国内的需求造成的价格上涨，这样来说，对购买者都是件好事；如果是办公楼这样的资产，虽说可以享受到人民币升值带来的资产价值的增长，但如果是投资的话，你还要想到这个办公楼产品的需求，也就是租户是否接受相对的租金上涨，人民币升值是可能对市场需求造成一些影响的。人民币没有升值前，跨国企业他们谈办公楼租金的时候都还是用美元记价，现在签合同时就是用人民币记价了。当然，我觉得上海这个市场未来的需求还是强劲的，不管有没有人民币升值的因素，至少在未来3年内不会影响到投资的意向。
楼市热钱仍需警惕
主持人：市场上有一种说法，就是因为人民币升值，促动了全球范围内的热钱进入中国房地产市场，这一情况是否存在？
何恩凯：我觉得这个热钱很难定义，当然现在比较明显的是可以看到在全球投资房地产的基金越来越多。除了传统的一些房地产信托基金，还有一些保险、养老基金等，我们这几年看到更多一些的是保险基金，还有一些私募基金进入房地产市场，比较难说这些是不是热钱，有更多类型的投资资金进入房地产领域，我觉得这也是房地产全球化的一个趋势。
奚君羊：虽然对于热钱流入市场还没有一个官方的、哪怕是非官方但比较可靠的数字统计，但是就我接触到的范围，确实是有大量海外资金进入中国，其中有相当一部分进入股市，也有一部分进入楼市。甚至于有的外资通过一些非正式渠道，从而绕过了监管层的正式渠道进来，这个确实是有的。也有很多的学者去估计，现在国外流入中国的热钱到底有多少，但各不相同，比较保守的估计说有千亿美元，比较大胆的估计说有万亿美元。所以对于现在外资大量流入及其对市场造成的一定推动和助长作用，我们需要保持高度关注。
升值趋势仍难避免
主持人：本周人民币汇率又创出了一个新高，事实上在今年人民币汇率纪录已经被23次改写，这种短期内持续升值的状况是不是一个合理的现象？
奚君羊：总体来说，我觉得还是比较合理的，人民币持续升值作为一个趋势来看也是很难避免的。因为中国的国际竞争力确实是在提高，尽管里面有一部分是用行政手段来推动助长的，但是我们实际的实力是在上升，这就导致人民币汇率不断地往上走。但如果是一跃而上，就会引起震荡，所以我比较认可我们已经实行的办法，那就是逐步逐步地微调，每年升值3%到5%。只要市场能够消化，经济没有出现震荡，对我们的对外关系没有产生不利的影响，在可以接受的范围里面人民币就会缓慢地升，但升值的幅度不宜过大，我认为每年5%左右是一个最好的调整空间。
主持人：上面也提到进入中国房地产市场的海外基金中，有一部分的确是人民币升值因素促动的，那在人民币升值成为趋势的情况下，海外基金的投资行为会不会进一步扩大呢？
何恩凯：海外投资机构的确看到了人民币升值对他们的利好，但是这些机构投资的根本原因不是人民币升值，他们要看很多不同的因素，最重要的还是资金回报率，他们比很多的国内资金更注重是不是以一个合理的价格购买。我觉得国内的投资者也可以借鉴外资的投资方式，就是比较贴近市场，比较合理地看待投资。另外，其实有不少国外大型基金在进行房地产投资时是不能计算汇差的，他们的汇差部分可能在中国香港或者其他的境外市场就被对冲掉了，所以一些基金在募集资金的时候就说汇差不在我们的计算范围内，我们会把这个汇差风险规避掉。