据上证房产指数办公室独家合作单位———搜房网上海二手房集团提供的数据，2007年3月，上证二手房指数延续了上个月的上升态势，至2208点，较上月上涨24点，环比涨幅1.10%。与去年同期相比，上升了107点，同比涨幅为5.54%。3月份上海二手房挂牌均价达到12982元/平方米，比上月上涨141元/平方米。

　　图1：上证二手房指数走势图

　　改善型需求成为市场主力

　　3月份，上证二手房指数继续小幅上升，升幅较之2月份有所增加。与2月份相比，3月上海二手楼市呈现出回暖态势，市场平稳上升。我们认为，究其主要原因，一方面，改善型需求客户逐步取代了首次置业的刚性需求客户。对于此类客户来说，对政策后市有所适应之后，开始试探入市，这是主要原因。另一方面，部分保守型投资客渐渐入市，部分区域内长期满租的售后公房和90平方米以下的中小户型，成为这些客户的关注点。在这些客户的购置行为推动之下，3月份的上海二手房市场略有升温。

　　以2月份的上证二手房指数作为参照，根据样本数据，黄浦区的二手房指数仍保持最高，达2878点，超出全市指数30.34%；闵行区指数依旧垫底，为1492点。与2月份相比，3月份虹口区、浦东新区、卢湾区指数均有小幅上涨，分别上涨55点、36点和37点，环比涨幅分别为2.57%、1.71%和1.34%；此外，除了普陀区表现持平之外，其它各个城区指数都有不同程度下跌。其中，闸北区指数下跌幅度最大，指数下跌100点，环比跌幅为5.00%，其他各城区指数跌幅都不超过1%。

　　图2：上海各城区3月份二手房指数环比变化图

　　内环内区域均价回落

　　3月份，上海内环以内区域二手房指数整体呈现下降态势。除了卢湾区指数出现环比增幅为1.34%的上涨之外，黄浦区、静安区的指数均有下跌，但跌幅较小。其中，黄浦区指数为2878点，下跌6点，环比跌幅为0.21%；静安区指数为2615点，较上月下跌2点,环比跌幅为0.08%。

　　我们认为，卢湾区受到世博板块动工在即影响，导致区域内动迁户数量明显增多，使得近期成交十分活跃，因此价格呈现一定上升趋势。而黄浦区、静安区等地，指数表现下降明显的片区，属于投资客较为集中之地。首先，短线投资客受到股市向上影响，抛售套现进入股市的心态较为明显；其次，供应量的增大导致中高档物业价格开始回落，因此直接影响了内环以内区域的二手房价。

　　从内环以内各个片区指数的变化情况来看，3月份整体内环区域指数虽有小幅下滑，但超过60%的片区指数出现上涨。除了黄浦区的南京东路片区、卢湾区的中山南路片区、静安区的静安寺、南京西路等片区指数有所下跌之外，其他各个片区指数都有不同幅度上涨。其中，静安区的曹家渡片区、卢湾区的打浦桥片区指数涨幅相对较大，分别上涨了96点100点，环比增幅分别为4.36%和4.08%。

　　图3：内环以内区域各城区1、2、3月份指数对比图

　　中环区域房东调价忙

　　3月份，上海中外环区域各城区的二手房指数依然呈现下跌趋势，总体来看，除了虹口区、浦东新区指数出现上涨之外，普陀区指数持平，而其他各城区均有不同程度下跌。闸北区指数下跌100点，环比跌幅为5.00%；徐汇区、闵行区和长宁区指数分别下跌了5点、15点和25点，环比跌幅均未超出1.00%。

　　中外环间各个片区指数呈现涨跌互现局面，浦东新区、虹口区的所有片区指数皆有上涨；徐汇区的梅陇片区、龙华片区指数涨幅较大，分别上涨119点和87点，环比增幅为7.21%和4.37%.

　　与2月份相比，3月份上海中外环各城区出现回升态势的片区数量正在逐渐增加，且增幅相对较大。短期投资客和高档楼盘较集中的片区降幅较为明显，如长宁区古北片区、中山公园片区，当地短期投资客受加息影响，急于抛房套现，将挂牌价一降再降。此外，置换需求成为市场购买主力，这类客户多对周边配套和房型较为强调，不肯轻易出手，房东为破僵局，从而适当调低价格。

　　值得注意的是，虽然整体中外环区域二手房价环比跌幅较明显，但部分售后老公房和中小户型集中的片区，如虹口区的提篮桥、凉城片区和徐汇区的梅陇片区，则由于受惠于世博动迁和轨道交通线的利好因素，3月份的指数幅度回升较为明显，片区内房价涨幅较大。

　　图4：中外环线区域各城区1、2、3月份指数对比图