|
据上证房产指数办公室合作伙伴———上海房产之窗网提供的数据，2007年4月份，上海房屋租赁指数继续表现攀升，较上月增加3点达到998点，环比上升0.4%。除了延续上个月止跌回升的势头之外，上海房屋租赁指数的上涨幅度正在逐渐扩大。
上海二手房租赁市场的逐渐回暖趋势已经明显，但高档商品房、一般商品房以及售后公房等各个细分市场，则由于各自的市场供给需求状况有所不同，表现各异。高档商品房方面，随着加息通道的打开，原来打算封盘静观后市的一批中高档房源开始陆续入市，中高档租赁房源供给量的放大，使得上海二手房市场租金出现回落。售后公房的租赁市场近期则表现十分活跃，市场需求量明显放大，多数区域的租金均有不同程度上扬。
高档房集中区域租金下跌
4月份，上海高档商品房平均租金较上月下降0.3%。其中，2室租金下降0.3%，3室租金则与3月份平均价格水准持平。
据上海房屋租赁指数办公室调查数据，全市高档商品房控制点区域逾六成出现租金下跌。其中，黄浦区南京东路板块下跌1.8%，跌幅居前；浦东新区陆家嘴板块、徐汇区徐家汇板块、卢湾区新天地板块以及静安区静安寺板块等传统租赁活跃区域，均出现不同程度下滑趋势，跌幅分别为0.7%、0.7%、0.5%和0.9%。这些区域仍然延续了前段时间高档房租金调整的态势，但仍有部分高档商品房板块表现上调，如长宁区新华路板块、古北板块的租金有所上涨，其中以新华路板块租金涨幅较大，达到1.1%。
我们认为，由于上海市中心区域高档商品房投资比例较高，因此加息等因素造就的未来市场预期，使得很多持有惜售心态的客户开始将房屋转向租赁市场，使得房源供给量增加。但市场需求量并没有发生同比增长，一些或多或少有着“缺陷”的高档商品房社区，由于竞争能力的下降，租金同时随之下调。
一般商品房租金上调乏力
4月份，上海一般商品房租金环比下降0.1％，其中，2室租金较上月下降0.1％，3室租金下降0.2%。
上海一般商品房租赁市场较之前期虽然有所回暖，但租金表现依然平平。在全市11个控制点中仅有4个区域表现上涨，其余均有不同程度下跌。租金涨幅最大的为闸北区，上涨1.4%，其次为虹口区、普陀区、黄浦区，涨幅分别为0.7%、0.5%和0.2%；跌幅最大的为卢湾区，下降1.2%，其他各区均有不同程度下降。
对于上海一般商品房的持有业主来说，受到宏观调控影响相对较大。此类住宅的成交周期明显拉长，市场房源中有相当部分在租赁市场的停留时间加长。由于一般商品房的市场供应量比较充裕，因此租金上涨缺乏动力。
售后公房“很抢手”
4月份，上海售后公房租金上涨0.8%。其中，1室租金上涨1.2％，2室租金上涨0.6％。
相对于其他细分市场而言，售后公房的低廉租金成为竞争利好。在4月份，上海售后公房绝大多数控制点的租金均有上涨，且涨幅较大。其中，徐汇区、闵行区、静安区、闸北区、卢湾区以及长宁区的租金涨幅均超过1%。
对于如今的上海二手房市场主力租客来说，可承受的月租范围一般都在1000元-2500元上下。加上人员岗位流动高峰期的到来，租客流动性的增加使得该类房屋的需求量明显放大。但在整体上海售后公房市场中，该类房源却始终处于供不应求状态，随着供应量的继续萎缩，这类房源变得更加紧俏，租金上涨明显。
上海各区租房挂牌均价（单位：元/月）
控制区 控制点 售后公房 普通商品房
一室 二室 二室 三室
徐汇 1徐家汇 1500 1950 4850 6000
2田林康健 1400 1850 4350 5250
3龙华 1400 1900 3950 4700
闵行 4龙柏航华 1400 1800
5梅陇 1350 1750 3500 4250
6莘庄 1250 1500 2850 3450
静安 7曹家渡 1850 2200 4550 5550
虹口 8凉城 1150 1500
9曲阳 1250 1650
10四川北路 1350 1750 3950 4600
11提蓝桥 1250 1800 3850 4550
12四平 3700 4300
黄浦 13蓬莱 1550 2000 3800 4550
闸北 14大宁 1350 1750 3300 4000
15芷江 1200 1700
16天目 1600 2000 3650 4600
卢湾 17打浦桥 1550 2100 4400 5700
普陀 18曹杨长风 1300 1750
19石泉宜川 1150 1550
20中潭路 3500 4200
21武宁 3450 4200
22长寿 3500 4350
长宁 23中山公园 1600 2150 4750 5800
24天山仙霞 1400 1700 4800 5800
25新华路 1600 2200
26虹桥 1635 2000
浦东 27陆家嘴 1450 1950 4050 4700
28花木 1250 1850
29塘桥 1350 1850 3350 4100
30金桥 1050 1500 2750 3300
31上南 1050 1400 2500 2750
32金杨 1250 1700
杨浦 33五角场 1150 1500 2600 3100
34控江 1050 1450 2750 3500
高端商品房典型范例
区域 控制点 样本楼盘 房型 租金（元/月）
黄浦区 南京东路 中福城 一室 4300
卢湾区 新天地 翠湖天地 二室二厅 16800
三室二厅 24100
打浦桥 思南新苑 二室二厅 6600
三室二厅 8100
静安区 静安寺 世纪时空 一室 4250
镇宁路 东方剑桥 二室二厅 8700
三室二厅 11400
南京西路 中凯城市之光 二室二厅 10250
三室二厅 14200
徐汇区 徐家汇 东方曼哈顿 二室二厅 7850
三室二厅 11000
长宁区 古北 名都城 二室二厅 10100
三室二厅 14200
新华路 新华御庭 二室二厅 10100
三室二厅 11800
浦东新区 陆家嘴 仁恒滨江园 二室二厅 9100
三室二厅 12200
数据提供:上海房产之窗网