据上证房产指数办公室独家合作单位———搜房网上海二手房集团提供的数据，2007年4月份，上证二手房指数继续保持上升势头，至2267点，较上月上涨59点，环比涨幅2.67%，成为今年以来涨势最为迅猛的一个月。与去年同期相比，上证二手房指数上升了139点，同比涨幅为6.53%。4月份，上海二手房挂牌均价达到13327元/平方米，比上月上涨345元/平方米。

　　图1：上证二手房指数走势图

　　大户型房价提升

　　4月份，上证二手房指数继续上扬，且升幅较3月份有较大提升。我们认为，上海二手房市正处于稳定升温期。究其原因，首先，股市火爆导致部分投资客在股市获利后，逐渐开始回流至楼市，市场购买力加强。其次，此前通过的物权法效应在4月份开始显现，促使首次置业者增添了信心，购买欲望开始释放。此外，“改善置换”成为市场主基调，加上大户型稀缺的可预见性，促使大户型二手房价格提升，从而带动了整体市场均价上升。

　　以3月份的上证二手房指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区的二手房指数仍保持最高，达3061点，超出全市指数35.02%，闵行区指数最低，为1492点。与3月份相比较， 4月份闸北区、长宁区、徐汇区和卢湾区等4个城区的二手房指数略有下降，分别下跌103点、23点、11点和6点，环比跌幅分别为5.42%、0.93%、0.43%和0.21%。除了闵行区二手房指数与上月持平之外，其它各个城区二手房指数都有不同程度的上涨，这与上个月大部分区域呈现下跌的形势正好相反。其中，黄浦区、静安区和普陀区指数涨幅相对较大，分别上涨了183点、123点和94点，环比涨幅分别为6.36%、4.70%和4.88%。

　　图2：上海各城区二手房指数走势图

　　内环以内投资者重现

　　4月份，上海内环以内区域二手房指数整体呈现回升态势，除卢湾区指数出现环比为0.21%的跌幅外，黄浦区、静安区的指数均出现上涨，且涨幅相对较大。

　　我们认为，随着动迁等刚性需求的逐渐减弱，卢湾区受到动迁户普遍偏爱的老公房需求已经减少，区域市场处于调整期，因此房价呈现小幅下调态势。而作为投资人士较为青睐的商业价值较高区域，黄浦区、静安区部分片区则在股市回流资金的支撑下，表现出较为明显的上涨趋势。

　　从内环以内各个片区指数的变化情况来看，除了黄浦区人民广场片区、豫园片区，以及卢湾区的打浦桥片区出现环比跌幅不超过2%的小幅下降外，其他各片区指数都出现较大幅度的上涨。其中，黄浦区南京东路片区、静安区曹家渡片区指数涨幅相对较大，分别上涨了165点143点，环比增幅分别为5.86%和6.22%。如黄浦区的南京东路片区、外滩片区，静安区静安寺片区、曹家渡片区、南京西路片区指数都均有较大幅度上涨。其中，曹家渡片区、南京东路片区指数上涨相对较大，分别上涨165点和143点、环比涨幅分别为5.86%和6.22%。

　　图3：内环各城区2、3、4月份指数对比图

　　中外环间次新房受追捧

　　4月份，上海中外环区域各城区的二手房指数涨跌互现，普陀区、浦东新区和虹口区指数出现上涨，指数分别上涨94点、50点和25点，环比增幅分别为4.88%、2.33%和1.14%。闸北区、长宁区和徐汇区指数出现不同程度下跌，指数分别下跌103点、23点和11点，环比跌幅分别为5.42%、0.93%和0.43%。闵行区指数未出现变化，和上月持平，依然为1492点。

　　与3月份相比，4月份中外环各城区的二手房指数涨跌互现，下跌片区较之上个月数量逐渐减少，而上涨片区相应增加，且增幅相对较大。从各个片区情况来看，市场购买主力集中于改善性需求者身上，这类客户对于商业价值较高片区或周边配套较完善的片区颇有兴趣，导致部分老公房集中片区受到冷落，二手房价表现下滑。而受到改善型需求增加影响，次新房集中的片区房价上涨较大。

　　从中外环间各个片区表现来看，闸北区的大宁片区、新客站片区，虹口区的提篮桥片区指数下滑幅度相对较大，指数分别跌落103点、99点和191点，环比跌幅分别为5.71%、5.08%和7.03%。而浦东新区各片区和闵行区所有片区指数都有上涨，虹口区凉城片区、徐汇区康健片区指数分别上涨140点和78点，环比增幅为8.21%和3.92%。

　　图4：中外环各城区2、3、4月份指数对比图