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几经努力，荣盛发展终于成功登陆中小板，实现了公司发展质的飞跃。在这个特殊的日子里，笔者采访了公司董事长耿建明。
笔者：祝贺耿董事长，祝贺荣盛发展成为上市公司大家族的一员。想请耿董事长简单介绍一下公司的情况。
耿建明：公司主营普通商品住宅开发，具有国家房地产开发一级资质。近年来，致力于中等城市商品住宅规模的开发；专业化的经营、稳步成长的业绩已经将企业打造成为一家大型跨区域发展的品牌开发商。公司最近三年累计竣工商品房建筑面积达到了165.93万平方米。
公司的远景目标是成为我国房地产行业最知名和最具信誉的企业之一。
笔者：请问公司的市场定位和产品定位是什么？
耿建明：公司市场定位在京津冀地区和长江三角洲区域有发展潜力的中等城市，此外稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快小城市的商品住宅规模开发。目前公司已在河北、江苏、安徽等省的多个中等城市开展了房地产开发业务，并且在石家庄、廊坊、沧州、南京、徐州、蚌埠等地拥有土地储备规划建筑面积283.19万平方米。
公司以普通商品住宅为主导产品，目前成功开发完成的项目，以及在建和拟建的项目全部都是普通商品住宅。公司的主旨是在中等城市为崇尚新生活和需改善居住环境与居住条件，提高生活质量与生活品位的消费者营造“自然的园、健康的家”。
公司的产品定位是由中等城市的市场和客户需求决定的。中等城市的非普通住宅的客户总量较少，而普通住宅符合中等城市大多数消费者的需求，受众广，市场规模大，风险较小。同时普通商品住宅符合国家产业政策，受宏观调控的影响小。
笔者：公司为什么要将京津冀和长三角的中等城市作为主要市场？如此，公司发展有哪些优势？
耿建明：这正是荣盛发展区别于现有其他房地产企业的一个重要特色。
首先京津冀区域和长三角区域是我国经济最发达的区域之一，随着区域经济的发展，发达地区中心城市对周边城市的经济辐射和带动，促使区域内的中小城市特别是周边的中小城市经济保持持续快速发展。在以上地区因为为我们熟悉、了解，并且建立了一定品牌的区域，而且从管理角度上，有利于管理效率的保持和提升。
另外，中等城市房地产市场起步晚，城市建设较为落后，居民住房改善需求大，且中等城市是城市化的重要接纳对象，其市场发展潜力巨大。我们认为和大城市相比，中等城市房价低，自住型需求占主体，房地产市场风险较小，而且房价刚刚开始进入快速上涨阶段，房价的上升潜力大。
同时大城市里房地产开发的设计、理念、经验大大领先于中等城市，中等城市吸收大城市的设计、理念和经验应用于当地市场有极大的市场空间。中等城市的住宅以小高层、多层为主，项目开发周期短，同时中等城市房地产开发的资金需求量比较小，资金使用效率高，可实现更高的资金周转率，同时开发周期短也有利于降低市场不确定性带来的风险。中等城市市场竞争度低，由于相对市场规模较小，大多数的实力雄厚竞争力强的大型开发商目前仍将大城市作为开发重点，而中小城市的品牌开发商较少。
笔者：品牌形象对于一个公司的发展非常重要，请问荣盛发展在这方面表现怎么样？
耿建明：公司自成立以来就相当重视品牌的建立和培养，经过多年发展，公司已经连续三年被评为中国房地产百强企业，2006年排名上升到全国第59名，旗下项目品牌———阿尔卡迪亚荣获“2007中国房地产百强企业突出贡献项目”奖，为公司的良好品牌形象锦上添花。
公司在品牌建设方面采取的主要措施有两方面。第一是打造高品质的产品，第二是重视产品创新。此外公司还极为重视企业的规范经营。
笔者：成本控制对于一个企业非常重要，请问公司在这方面有什么优势？
耿建明：公司为在市场中谋求生存和发展而成功地锻造了成本控制能力，具备突出的成本优势。公司在兼顾产品价值和目标客户购买力的基础上，根据预期的目标收益锁定产品的基本目标成本，制定项目成本预算，在项目开发中始终坚持“质量是企业的生命，成本是竞争的核心”原则。
在开发管理方面，从规划、设计、施工到销售、物业服务各个环节，坚持以成本预算控制为中心，一方面保障决定产品质量与品质的必要投入，另一方面压缩控制非必要的成本开支，力求精简高效；在成本控制方面，实行严格的成本核算流程，责任主体的报酬与每一环节质量、成本控制结果相挂钩。
从费用率看，公司的期间费用率仅为2.25％，大大低于行业平均11.97％的期间费用率水平，这一方面归功于公司高效率的经营和严格的成本控制，另一方面也和公司的宣传和销售模式紧密关联。
笔者：请问公司在运营效率上有什么优势？
耿建明：从运营效率看，公司的资产周转相当有效率。2006年公司的存货周转率达到0.72，同业平均为0.42；净资产周转率达到2.3，同业平均为1.28；总资产周转率为0.59，同业平均为0.38。较高的资产周转率是公司盈利能力较强的一个主要原因。资产周转率较高的原因主要是：
公司策略上追求较高周转效率，开发能力较为成熟完善，公司在每一块土地投标前都做了详细的规划，大大缩短了在土地取得后所需进行的前期规划时间，一般在项目投标完成三个月内基本就可以达到开工条件。
公司以经济较为发达的中等城市作为公司经营的重心，开发产品以小高层、多层为主，公司经过多年的开发经营，积累了大量的经营管理经验，制定了严格有效的生产管理系统，项目开发周期短，一般在一年左右。
公司开发产品市场定位准确，所以销售速度较快，有利于周转率的提高。
笔者：公司成本控制和运营效率都如此到位，那么其盈利能力怎么样呢？
耿建明：公司盈利能力高于行业可比上市公司：公司2006年净资产收益率达到29.15％，高于同业上市公司2006平均净资产收益率 13.77％，也高于其中净资产收益率最高的公司。高净资产收益率的获得一方面来自于公司高效成本控制带来的低成本低费用，一方面来自于高运营效率带来的高周转率。虽然和其他在一线城市开发的房地产公司平均售价相比，公司的平均销售价格较低，2006年平均仅为2759.74元，但公司的毛利水平仍达到28.48％，期间费用率仅为2.25％，大大低于行业平均11.97％的期间费用率水平。
笔者：请问您对公司的发展前景怎么看？
耿建明：公司土地储备充足，未来几年业绩快速增长有可靠保证。
上面我曾提到，截至2006年末，公司土地储备已经达到283.19万平方米，较为充足。而且公司获取土地的成本较低，平均单位面积楼面地价仅为664.91元/平方米，按当前市场价格计算，公司这些土地储备能够提供丰厚的利润，未来几年的业绩将以较快速度增长，不确定性很小。
公司开发项目所处中等城市，过去三年房地产市场均价较低，这些处在京津冀和长三角的中等城市，近年来经济发展较快，从2006年到2007年上半年，房价的上涨趋势较为明显。有理由相信，随着房价的稳步上涨，公司的项目将产生更大的收益。
未来几年，公司将充分利用已经形成的“阿尔卡迪亚”品牌优势及开发设计经验，每年新增投资8-12亿元，年平均开发80-100万平方米，在京津冀地区和长江三角洲地区每年新拓展2-3个有发展潜力的城市，强化市场地位，提高市场份额，通过完善设计、专业化服务，在进驻的每一个城市形成品牌优势，成为我国房地产行业最知名和最具信誉的企业之一。
□贺建业
———访河北省优秀民营企业家，荣盛房地产发展股份有限公司董事长耿建明
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