⊙王 敏
全国住房会议近日在京召开。据悉，在这次会议之后，一系列与住房保障相关的文件将陆续出台，完整的住房保障政策体系将在年内形成。值得注意的是，在全国住房会议召开的前不久，国务院已召开常务会议，专题研究解决城市低收入家庭住房困难问题。国务院提出，要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
这标志着中央政府对房地产市场发展监管思路的重大转变。对于近千万全国低收入住房困难家庭来说，解决他们的住房问题终于有盼头了。
分析和总结以往的经验教训，从全国住房会议和国务院常务会议传出的信息可以看出，政府开始在平抑房价、改善低收入人群住房保障状况等方面进行战略思路的重大调整。从以往的实践看，过去我们过度强调了市场的作用，政府在廉租房建设中职能缺位，是造成当前在住房保障上社会矛盾突出的一个主要原因，这也是近年来中央政府屡次调控房价却不能收到成效的一个重要原因。
从新加坡、我国香港等国家和地区的经验看，要想彻底改善城市低收入家庭住房困难的局面，政府应成立国有的公益性的专业公司，专门用于投资开发和经营管理廉租房。对于廉租房和经济适用房建设，政府需要立足长远，与市政建设一起进行远期规划，政府应在城郊专门批出一块大面积的规划用地，保证廉租房建设需要。
新加坡、香港的廉租房的特点是远离市中心，一般都在城郊，建成成片开发的公共社区，有公共交通和商贸服务支持。廉租房的面积小，仅提供基本的装修和设施，廉租房以租为主，基本不卖给租户，租金远低于市场价格，有的甚至由政府提供补助，廉租房政策作为一种低保制度纳入社会保障体系。对廉租房的承租人有严格的审查，承租标准和承租信息公开，接受社会监督，对廉租房承租人的经济状况要定期接受复核，以确保廉租房租给符合承租要求的承租人。
通过大量的廉租房和经济适用房建设，一方面改善了城市低收入家庭住房困难的状况，大幅度地减少了对商品房的需求，有利于平抑房价；另一方面，通过政府下属机构有计划有步骤地成片开发，使土地资源的利用效率和社会效益得到提升，也使政府手中能够掌握一定量的土地资源，可以在经济出现大幅度波动时调节市场，稳定社会。为了顺利实施这一战略，政府需要给予特殊的政策支持，确保廉租房和经济适用房建设资金需要。资金来源可以是政策性开发贷款，也可以规定将土地出让金收益的一部分用于廉租房和经济适用房建设，地方财政应将一定量的廉租房和经济适用房建设资金需求纳入年度预算，对于中西部困难地区中央可以考虑给予专项资金支持。政府成立的专业化公益性的公司也可以以稳定的租房收入为保证，发行特别住房公债进行筹资，条件成熟时可以上市，将公司资产证券化，分散投资风险。
目前我国房地产市场上最大的问题是投机行为严重，这是房价居高不下的一个重要原因，新建商品房成了投机客的“乐土”，而真正需要住房的人却买不起房。为了打击市场的这种投机行为，平抑房价，还需要财政税收以及商业银行发挥税收、信贷政策调节作用。可以探讨针对高消费住房征收一定的税费，提高高消费住房需求的成本，同时地方财政在力所能及的范围内给予低保住房户一定的住房补贴，使其能够租得起廉租房。政府还可以考虑成立专门的住房融资担保公司或住房银行，为低收入家庭购买经济适用房提供按揭担保，降低低收入家庭购买经济适用房的首付成本。
对于投机性的住房按揭需求，要提高按揭贷款的首付比例，例如以一个家庭为单位，对第一套住房贷款，我们可以认定为居民的保障性住房需求，按揭贷款的首付比例可以在20%-30%，第二套住房贷款，我们可以认定为居民有支付能力的有一定合理性的住房需求，按揭贷款的首付比例可以在40%-50%，对于第三套及其更多的住房贷款，我们可以认定为投机性住房需求，按揭贷款的首付比例可以在50%以上或不予贷款支持。此外，在当前的宏观经济环境下，必须采取更加有效的措施（如限制转让）打击境外游资炒作境内房地产项目的投机活动。
总之，要从根本上改变我国房地产市场发展现状，政府需要在管理思维上有所改变，要重新定位政府的管理目标和职责，将有消费能力的商品房市场与低收入居民住房保障分开管理，制定长远的发展规划和政策体系，才能增强政府的调控能力，促进社会和谐发展。