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1995年开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了土地使用权的出让是可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式,包括住宅用地协议出让的方式。但是,当时的情况下,在相当长的时间里,招标、拍卖的比例太小,而协议出让的土地比例太多,在一段时间内协议出让的土地甚至高达98%到99%,而协议出让的价格也仅是招标拍卖的百分之十几,最多也不超过百分之二十。这样的土地供给方式,一方面,使得地方政府的收入有限,另一方面,也使得一些土地“寻租”现象屡屡发生。
1996年,包括我在内的不少人就呼吁要增加土地出让中的招标和拍卖的比重,这些建议提出以后应该说是得到了响应,全面进行招拍挂这样的一个阶段性措施开始落地。2004年,主管部门发布文件明确规定:全面实行招拍挂,取消协议出让。虽然对这种土地出让方式是不是有利,房地产业内一直在不断地进行探讨,但是政令发布以后,我们还是看到这几年各地都在纷纷落实这份71号文件,全面实行了土地的招拍挂政策。
我认为,土地出让的全面招拍挂好处主要有两点:首先,可以有效抑制腐败,避免土地“寻租”现象;另一方面,也可以使得地方政府从土地出让中得到更多的收益。但是,问题也是并存的:由于全面实施土地出让招拍挂造成了土地价格的不断上升,我认为这种价格不断上升与政府独家拍卖土地是有关的。目前的地价上升是地价的回归还是地价的泡沫呢?对这个问题的看法是众说纷纭。一时之间,很难定论。我们所看到的现实却是,这几年房价不断在升高,像一些重点城市,像一些土地拍卖过程中不断涌现“地王”的这些城市,房价上升尤为迅猛。
上海证券报曾经报道,今年70个城市的平均房价涨幅创下了23个月的新高,全国的平均房价上涨已是几年来比较高的了。我们看到,今年以来,在重点城市比如深圳和北京这样一些土地价格比较高的城市,土地价格摊入房价的比重也比较大,因此造成了这些地区的房价上涨,让老百姓有些不堪承受。
现在的问题是,土地出让招拍挂在不断引发新“地王”的出现。今年以来,全国各地都不断有“地王”浮出水面。比如说东莞,东莞土地的起拍价是8亿以下,最后是以4倍的价格成交,成了广东的“地王”;比它还贵的,上个月长沙底价46亿元的土地,最后拍到了92亿天价。这些土地拍卖价格这么高,最后终要摊入房价,为城市的购房者承担。
要想抑制过快上涨的房价,就要完善我们的土地制度,包括土地供应和出让制度,这值得我们进行深入的思考和分析。
(整理 柯鹏 题目为编者加)