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      2007 年 9 月 14 日
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    C11版:地产投资·鉴房
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    逸流公寓 “追涨潮”中遭遇高撤消
    “金九”,上海新开盘量大增
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    逸流公寓 “追涨潮”中遭遇高撤消
    2007年09月14日      来源:上海证券报      作者:
      约110m2两房
      

      ⊙特约记者 海潮

      

      又逢“金九银十”,上海楼市在今年全面回暖的情况下再显热闹景象。眼下,不少“摒”到现在的开发商正“摩拳擦掌”,就等着在这两个月里选取好时机推出手里的房源,希望市场“一网打尽”。在此我们也将筛选出部分准备在这一楼市传统旺季中“展开行动”的楼盘,为大家打个前站。本期介绍的是在上海楼市此轮“失守”追涨中趁势而入的普陀区楼盘“逸流公寓”,据悉其计划9月底新推的房源的单价将会突破20000元/平方米,但同时又因为撤消率高而颇受争议。

      

      内环住宅价格不低

      逸流公寓位于普陀区市民聚居的武宁新村地区,是由武宁路、普雄路、曹杨路和中山北路合围而成的街坊,正门开在普雄路上,背靠沪西工人文化宫,面临苏州河(距离苏州河还有一条马路),是内环以内的住宅项目。整个小区规模约26万平方米,属于中型社区,分为两期建造,一期早于2004年推出,目前3幢高层已经全部售完并交付使用;今年起推出二期,共计3幢6个单元的高层公寓,位于整个小区西侧。

      记者近日从逸流公寓二期售楼处获悉,该项目计划在9月底10月初左右再推一批新房源。其中,两房有两种房型,一种是105平方米的,面积较为紧凑,另外一种为110平方米的,房型更为正气;同时推出的还有140平方米的三房,面积较大但比较气派,得房率较高。售楼人员还坦言,届时的售价将比刚开盘时的15000元/平方米上涨不少,“肯定要在20000元/平方米以上的”。

      逸流公寓价格不低与其区位优势脱不了关系,武宁板块邻近普陀和静安、长宁三区交界处,沿逸流公寓东侧的武宁路向北步行约500米,即为轨道交通3、4号线的曹杨路站,规划中的11号线也将在附近设置站点。周边的生活氛围也已成熟,家乐福、苏宁电器、邮局、银行、酒家及宁夏路上绿地世纪城的社区商铺,都是满足居民日常生活需要的配套。

      

      楼市回暖乘机入市

      逸流公寓二期算是赶上了上海楼市全面回暖的好时候。今年5月、6月,逸流公寓共推出两批419套房源,销售价格由15000元/平方米上升到了17000元/平方米。由于销售火热,目前可售房源仅剩3套———2套低楼层、130余平方米的三房,和1套260余平方米的顶层复式。

      记得今年5月12日,逸流公寓二期首度开盘推出203套房源。售楼处通知“积累”下的客户提前一天领取预约凭证。但现场的情况是,由于“人多房少”,不少领取预约凭证的购房者在挑选房源时发现“优质”房源早已被定,略晚一些领取凭证的购房者中甚至不乏空手而归者。另外,开盘当天早上现场一度失控,幸好警察早有准备,在短时间内控制住局面。

      而之后的6月,逸流公寓二期再次推出216套房源,前一批未抢到房源的购房者加上后续跟进的新客户,售楼处再次忙得不亦乐乎。“网上房地产”的统计数据显示,2007年5月逸流公寓二期成交173套,6月成交164套,7月成交84套,8月成交4套。

      

      高撤消率遭受争议

      热销楼盘,受关注的程度自然较高,逸流公寓就是一个因为市场关注而颇受争议的楼盘。有人说,逸流公寓和一些热销楼盘一样,都是靠“手段”红了一把,理由则是,这些楼盘在热销的同时,撤消率畸高。“网上房地产”的统计数据显示,5月开盘以来,逸流公寓二期签约房源425套,撤消合同次数则达176次,撤消率逾40%。

      记者曾以购房者的身份致电多家撤消率偏高楼盘的售楼处,售楼人员的回答普遍是“客户付了定金,却没能在规定时间内赶回售楼处支付首付款”。虽然开发商“清一色”将撤消率高归咎于客户的“不负责任”,但细想不禁要咋舌于购房者的“潇洒”———辛苦排队抢到的房子,而且还付了不能退还的几万元定金,怎么可能有这么多人说退就退了?正是因为如今开发商颇会“耍手段”,最常见的有雇人排队,制造疯抢假象;半夜致电购房者“透露”楼盘将“神秘开盘、拿号尽快”等,不少购房者对逸流公寓也产生“炒作”感觉。

      但也有市场人士指出,区域阶段性供应严重不足也是逸流公寓热销的原因之一。“去年下半年以来,购房者选择观望,上海楼市一直处于‘冬眠期’,积累了较多的自住需求。而今年以来上海北部内环以内地区,如闸北、普陀、杨浦和虹口等区的内环区域,新房供应量极少,一旦有新房源推出,便会吸引自住客的眼球。”

      七嘴八舌

      ◆楼距较宽,采光不错。

      ◆楼盘不错,可惜内幕太多,价格也太高了。

      ◆二期销售如此不堪:秩序混乱;销售情况不公开,打闷包;接待人员态度恶劣;暗箱操作,内定严重。

      ◆第一次开盘有一位排队者领到的是50号,照理后面至少还有100多号人,可是他感觉后面排队的人寥寥无几了。他很快推测:开发商肯定保留了一批房源。入市房源大幅度减少,出现排队争购情况也就不奇怪了。

      ◆小区地理位置很不错,在普雄路武宁路路口,出门就是武宁路商业街,旁边还有沪西工人文化宫,非常热闹。

      ◆楼盘被曹杨路与武宁路包围,来往车辆多,部分房源会受到一定的噪音影响。

      ◆一期内的公共绿地很小,也就是房前屋后巴掌大的地方,三幢高层围拢中的一块地方是儿童乐园和喷水池,基本上是小孩子们的天下。所以比较期待二期早日建成,去感受那传说中的公共绿地。

      (摘自焦点房地产网、搜房网等网友发帖)

      逸流公寓(二期)

      楼盘地址:普陀区普雄路29弄

      开发商:上海先达房地产发展有限公司

      总建筑面积:26万平方米

      绿化率:41%

      产品形态:3幢6个单元28-31高层

      主力户型:105平方米两房

      装修状况:毛坯

      开盘时间:2007年5月

      交房时间:2008年8月

      网上已推住宅户数:419套

      网上已售住宅户数:416套

      网上住宅合同均价:15792元/平方米

      车位数:507个

      物业管理公司:上房物业

      物业管理费:1.8元/平方米/月

      本版制图 张大伟

      规划设计

      逸流公寓是一个住宅、办公、酒店、商业一体开发的综合性项目,除对外销售的公寓楼外,还在建设的有明珠国际广场、SERVICESAPARTMANT酒店式公寓及办公楼。住宅部分,位于整个社区西侧、以高层建筑为主的二期,为了最大限度地扩大视野,楼宇以最大栋距达到60米。目前主要推出的房型为92和105平方米的2房2厅1卫、111平方米的2房2厅2卫、135和141平方米的3房2厅2卫。其中,111平方米的2房2厅2卫为板式建筑,餐厅和客厅南北通透,视觉比较大气。同时,由于逸流公寓投资商具有马来西亚外资背景,所以将住宅景观设计中融有东南亚热带风情。

      周边配套

    交通    44、62、707、737、136、740等多条公交线路;沿楼盘东侧武宁路向北步行约500米为轨道交通3、4号线的曹杨路站;驾车出行沿曹杨路向北便有匝口上内环高架。

    商业    乐购光新店、家乐福武宁店、好美家建材超市、武宁路商业街、苏宁电器、邮局、银行、酒家等。

    教育    白玉路幼儿园、绿地幼儿园、普雄小学、武宁小学、东新中学、曹杨八中。

    医疗    普陀区中心医院、沪西医院、白玉路地段医院。

    休闲    沪西工人文化宫、普陀体育馆、普陀公园。

      ■周边市场

      武宁板块 普陀新房畅销区

      本期介绍的逸流公寓属于普陀区的武宁板块,该板块主要是指中山北路以南、苏州河以北的区域。武宁板块生活氛围较为浓郁的优势由来已久,景观绿化和交通配套方面的优势也日益明显,加上近年来逐渐成熟的商业发展,都令其区位价值不断提升。

      武宁板块的商品住宅市场目前以大盘及综合性社区唱主角,板块内的在售楼盘除逸流公寓外,还有新湖明珠城、泰欣嘉园、尚城国际等。泰欣嘉园紧依梦清园和苏州河绿化带而建,小区景观和周边环境融合一体是其最突出的优势,全装修房的均价在18000元/平方米左右。尚诚国际位于曹杨路上,立体交通体系是其主要卖点之一,市场均价在14000元/平方米左右。

      而除新房外,武宁板块的次新房源也比较丰富。汉宇地产工作人员介绍,除了新湖明珠城和位于武宁板块北部的中远两湾城的前几期房源外,周边还有部分房龄在4-5年的次新楼盘,像位于东新路的地方天园、位于光复西路的水岸豪庭、位于宁夏路的绿地世家、位于白玉路的江南名庐等。

      在武宁板块挂牌的二手房源中,以100-125平方米的两房和125-140平方米的三房房源居多。其中绿地世家由于是全装修房,市场均价较高,在15000-16000元/平方米,其余几个楼盘市场均价基本都集中在13000-14000元/平方米。相比较而言,这些楼盘在规模和配套上不如新湖明珠城和中远两湾城,而价位上也没有明显的优势。因此,武宁板块的二手房源虽然比较多,但实际成交的还主要是新湖明珠城和中远两湾城这两个大盘。

      此外,武宁板块内还有一些老工房,比如白玉新村、武宁新村等,这些房子的房龄都有18-20年了,市场挂牌均价在10000元/平方米左右,不过这些房源实际成交更多的还是在租赁市场。依托武宁板块便捷发达的交通环线,在此租住一个一房或两房的老工房不过1100-1400元/月,对年轻上班族来说还是很实惠的。

      武宁板块二手房源挂牌信息

    地址             房型        朝向    楼层    面积(平方米)    售价(万元)

    凯旋北路1555弄    二室一厅    南     28     135.49            170

    白玉路358弄     三室二厅    南     12     145.92            230

    光复西路福兴村    二室        南     6     50.1             65

    东新路88弄        二室二厅    南     12     103.02            195

    达丰新村         一室一厅    南     6     38.47             48

    曹杨路609弄     二室一厅    南     21     96.76             138

    普陀二村69号     一室一厅    南     6     34.55             32

    中山北路2626弄    二室        南     6     47.69             53

      (信息来源:上海网上房地产)

      投资星级 ★★★

      交通配套:较好

      生活配套:较好

      投资收益率:一般

      楼盘性价比:一般