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⊙本报记者 李和裕
在上期介绍了“金九银十”传统旺季上海楼市内公寓楼盘的动向后，本期让我们把目光再转向别墅市场。分析师表示，目前上海别墅存量虽然不小，可由于“禁地令”再申，后续供应缺乏，预计未来上海别墅市场的供求关系将产生变化。而多家代理机构表示，今年下半年上海别墅市场将形成集中推盘之势，这在别墅产品稀缺的市场形势下比较少见。当然，高密度上市也意味着不小的竞争场面，事实上上海楼市内的别墅项目的确境遇迥异，本期介绍的“楠林水岸”就是一个“例外”。
乏人问津的经济型别墅
楠林水岸位于青浦区，靠近淀山湖，临近大观园，2004年开盘时主打的是西班牙风格的小面积、全装修、准现房的独栋别墅，一期建有38幢，有以196.89平方米和292.71平方米两种房型，开盘价格在10000-11000元/平方米。显然，开发商是想以经济型度假别墅的产品定位以及有一定竞争力的总价来吸引别墅消费者。
应该说，淀山湖区域是受业内长期关注的一个别墅区域，开发商也赶在了上海楼市尚未开始调控之时入市，但楠林水岸的遭遇与同区域内的其他别墅却有天壤之别。上海网上房地产的数据显示，虽然楠林水岸目前仍为在售状态，但自2004年7月面市后几乎无人问津，26套别墅只售出3套，除了在2004年10月、2005年10月、2006年4月等时段签过9次约外，其余时间均为零销售，而且9次签约后来还被撤消了6次。
据记者掌握的信息，楠林水岸最初的开发商为上海力得置业有限公司，由一名陈姓的温州老板组建。该名老板的下海经历颇为丰富，先是1973年从部队转业到地方，先后在剧团和工厂工作；3年后毅然下海，在温州创办了一家电子工厂，但出师不利，在这家厂亏损后去深圳闯荡；两年后还清债务东山再起，上世纪80年代初进入上海，先后搞过电子产品销售、海上航运、电子商务、保健品等。而房地产方面，其最初曾斥资亿元收购普陀区的银宫商厦，后又获得三面临水的楠林水岸项目的地块，原本计划建造300幢别墅。
“一而再”整体转让
由于楠林水岸经营惨淡，开发商不得不作出“割肉”的选择。2005年，上海力得置业有限公司开出的转让价格是8200元/平方米，比其公开销售价格低了20%。楠林水岸欲整体转让的消息在当时调控风暴来袭的上海楼市也引起不小的轰动，有相关人士表示，由于楠林水岸开发时间较早，仅就房价而言，开发商已经存在一定的利润，随着各种调控政策的出台，开发商已无意继续进行楼盘营销，追求更高利润，希望出售别墅项目，退出房地产行业，做好自己的主营业务。
当时有媒体分析，在上海房地产行业内，尚未竣工的项目因为资金问题进行转让或者合资的案例较多，但在项目建成后开发商低价抛盘的现象近年来很少出现。由此，不少开发商表示，因银行已普遍提高了房地产开发的贷款门槛，与大开发商相比，中小开发商在抗风险、土地招投标、营销方面处于劣势，所以更加担心一旦楼市走低，公司的资金链将会吃紧。
另有分析师表示，在各级政府严格规范房地产市场，严格控制投资比例的大环境下，像楠林水岸这样偏度假型的别墅在上海市场的空间似乎有点狭小，出现开发商无意继续经营，整盘转让的情景也不足为奇。
据悉，此事的结果是，楠林水岸由上海力得置业有限公司转让给了上海楠坤置业有限公司。但是，楠林水岸的命运并未就此好转，直至今年再度传出整体转让的消息。
叫卖背后的问题不少
据知情人士透露，楠林水岸正在市场内被掮客再次叫卖，目标自然不是购房者，而是有意间接拿地的企业。占地面积40亩的楠林水岸目前仍维持建有38幢别墅的局面，项目整体报价7500万元，按每幢别墅190-200平方米的面积计算，也就是约10000元/平方米，比前一次的转让价要高。此外，转让方还宣称有相关的120亩地在租，租金60000元/年。
世联地产上海公司的一位负责人对记者分析，从价格方面考量，10000元/平方米的价格对于青浦淀山湖区域的别墅来说不算高，但也得考量项目本身的品质。楠林水岸的滞销情况显然有目共睹，又非第一次转让，可见其中可能还存在一些问题。就算收购后，要么推倒重来，要么重新包装，接盘者还得考虑追加的开发、营销成本等。
同时，房地产项目的收购主要为在建工程收购和项目公司收购两种形式。如果是在建工程收购，则需要查清项目开发过程中所有获得的报批文件及发生过的所有费用；如果是项目公司收购，则需查清项目公司的资产负债情况再谈价格。总之，在收购形式上是很值得考量的，对价格也会有影响。
还需要指出的一点是，目前转让方持有的土地是40亩，但又说还有120亩在租。虽然不了解具体情况，但很可能是开发商最早是通过当地政府批租获得土地的，且只获得了项目一期的土地，其余的土地只是当时和当地政府谈妥、以租用形式显示个权利，现在土地都要公开出让，以后这些土地能否顺利获得还是未知数。
七嘴八舌
◆价格太高了。
◆虽然位置上没有明显的优势，可是也不是太偏僻，一般还是可以接受的。
◆这个别墅外形，实在是不敢恭维。
◆布置极为不合理，一进门就是餐厅，一张桌子挡道。
◆不就是一个烂尾楼盘吗，吹什么西班牙风格的牛。
（摘自搜房网等网友发帖）
楠林水岸（怡苑）
楼盘地址：青浦沪青平公路8499号
开发商：上海楠坤置业有限公司
容积率：0.31
产品形态：独栋别墅
主力户型：196.89平方米和292.71平方米
装修状况：全装修
开盘时间：2004年7月
网上已推住宅户数：26套
网上已售住宅户数：3套
网上住宅合同均价：13567元/平方米
车位：每户独立车库
物业管理：上海万登管理有限公司
本版制图 张大伟
■周边市场
朱家角板块 青浦别墅主战场
本期鉴定的楠林水岸属于青浦区西侧的朱家角板块。近年来，青浦努力打造“环境优美、造型新颖、规模成片、配套齐全”的楼市形象，青浦区政府表示，未来青浦将成为以别墅和多层为主的特色住宅区。长期性的总体开发战略便是：西面地区以水乡风格的低密度住宅为主，东面地区则适当提高密度和容积率，形成公寓、联排和独栋别墅的多样化景观，并在沿河地带形成商业、娱乐、广场等公共空间。由此可见，朱家角板块的发展目标正是以水乡古镇为依托的别墅生活区。
从优势上讲，淀山湖畔，古镇新建，作为2010年上海世博会官方指定度假地，朱家角投资百亿元进行古镇改造和新镇建设。目前，中信泰富的休闲度假基地、弘大集团的尚都里休闲广场、华森投资的花园酒店等项目都已动工，别墅项目也必然会受到整个规划建设的有力推动。
从劣势上讲，朱家角原有楼盘定位不佳。可能是因属上海远郊，朱家角之前开发的别墅产品多偏向于密度过高的联排别墅或档次偏低的独栋别墅，面向中等收入的目标群体。如楠林水岸虽以独栋别墅为主，但产品设计较为简单，销售长期停滞不前，开发商难以回笼资金，最终难逃低价转让、拍卖抵债的命运。
所以，朱家角板块正面临着重要的转型阶段。“第一代”的朱家角别墅，虽然依淀山湖风景而建，但客户定位却尴尬地介于中产阶层的第一居所与富豪阶层的度假别墅之间，即便打着江南民居的招牌，也难以挽回销售颓势。而近两年一批千万元新一代豪华别墅项目的逐渐崛起，才使朱家角的别墅市场重新被激活，但也形成激烈的竞争氛围。
而相关资料显示，朱家角土地的出让注重整体、规划统一，加上受整体容积率与别墅用地禁批政策的影响，原先规划为低密度住宅区的三个地块都将重新规划，目前部分开发商手中的土地大多为多年前的储备。这就意味着，除目前已入市的康桥水乡、绿洲江南园、海源别墅、东方港湾·金杰等楼盘外，朱家角将没有其他后续的别墅供应。
（郭宇）
朱家角板块住宅项目一览
项目名称 项目地址 住宅套数 已售套数
泰安公寓一期 石家浜路150弄 768 455
练北新村配套商品房 练塘镇练北新村 124 38
淀湖山庄动迁房 河畔路57、58弄 428 353
中信泰富朱家角新城 阁游路389弄 61 0
国际华城 沪青平公路7502号 54 1
金溪五村 培育路125弄 238 207
福田公寓 泖溪路350弄 81 71
太阳别墅 沈太路2588号 26 21
康桥水乡小城 朱家角镇复兴路88弄 54 51
绿洲江南园 朱家角镇内大淀湖畔 48 44
（信息来源：上海网上房地产）