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近日，房地产企业的资金问题再次成为热议话题。业内人士提出，如果把中国房地产行业当作一家公司的话，它的资产负债率超过70%，且大多都是银行债务。事实上，去年就有统计数据指出，我国房地产企业的负债率平均为72%，而从今年不少房地产上市公司的半年报来看，负债率依然很高，这给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动，毕竟，银行借贷及购房者付款仍是现今房地产企业最主要的两个融资渠道。本周，我们就与业内人士一起讨论房地产业的资金格局。
嘉宾：林荣时
上海道邦投资管理有限公司
董事总经理
活动策划： 柯鹏 李和裕
主 持 人： 李和裕
整 理： 李和裕
高负债有“历史原因”
主持人：有人说，65%应是中国房地产企业负债率的临界点。因为2004年9月初，银监会发出《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中将开发商的自有资金比例从30%升至35%，也就意味着开发商最多只能向银行借贷65%的资金。但从实际情况来看，房地产企业中，负债率高于此数的不在少数，您认为造成这种情况的原因是什么？
林荣时：我觉得从总体格局看，房地产企业负债率普遍偏高是个“历史问题”。由于从前实行的是土地批租，相当一批开发商是利用从地方政府手中拿到的土地去向银行抵押贷款，再滚动开发，他们实际上可能只用5%-10%的自由资金就可以撬动整个项目了。同时，考虑到上一轮宏观调控时，房地产业是受到政策“一刀切”的，当时资本市场不是很健全，房地产企业更不被允许直接上市，加上银行限制放贷，所以只能靠自身力量融资。虽然1997年后最早一批资产重组、借壳上市的公司中有房地产企业，但行业平均负债水平估计达到85%。而后面上市融资的一些房地产企业，近两年资金利用情况较好、生产经营中累计资金较多的话，负债率是有所下降的，但不可否认它们“出生”时是很高的。
市场仍“逼”开发商负债
主持人：目前房地产企业的负债率普遍“超标”是否形成行业危机？
林荣时：由于高负债率是普遍现象，在房地产行业尚未出现大范围、大规模的整合兼并的情况下，大家都这样，那至少眼下大家都“死不了”。但显然，负债率问题应该引起房地产企业的足够重视，要当心。上面也提到了，房地产企业负债率普遍偏高有“历史原因”，是遭到了行政洗涤，那么现在房地产企业将面临的是更厉害的市场淘汰。
值得一提的是，即使在土地出让公开化、越来越多的房地产企业登陆股市后，它们的负债率还是跌不下来，原因就在于房地产企业为了发展，要将在资本市场里所获得的收益再投入到土地市场。我们可以发现，今年以来上市公司在拿地方面相当活跃，土地是开发商的生存根本也是最大支出，而且相对于卖房租房是一点一点回笼资金，土地储备可是巨额一次性付出，更何况地价越来越高，这种局面都“逼”得开发商高负债经营。
控制负债水平很重要
主持人：那么在高负债率的情况下，如何推动房地产企业在资本市场的发展？
林荣时：不得不说，房地产市场、房地产行业现在是陷入了一个地价、房价、股价高位循环的“怪圈”，高价也进一步导致了房地产企业的高负债经营。但是，高价循环的局面是可以打断资金链的，等到产生连锁反应时，行业的大洗牌就将到来，到那时，负债率就显得有用了，因为负债率越是低的企业显然越抗得住风险。
我想，这也是现在房地产上市公司拼命圈钱的原因，他们已经意识到控制负债水平很重要，随着楼市越来越市场化，风险逐渐累积，“资金为王”更将演变为“现金为王”。在我看来，在市场里呆的时间越长的企业抗风险能力越强，如保利、万科、世茂等经历过波峰低谷的企业，而一些刚进资本市场的企业并不见得将来就一定好过，踏入股市也许对一些企业只是个“喘息”的机会，所以还要看得更远，趁市场好的时候努力将自己的资金水平调整到一个上佳状态，才有可能抵御住未来的风险。