⊙本报记者 李和裕
继70个大中城市房价指数再创两年新高后，国家统计局昨天发布的10月国房景气指数也攀至两年来的最高点。数据显示，10月国房景气指数为105.74，比9月上升0.75点，比去年同期上升2.34点。
开发投资额逼近2万亿
今年以来，国房景气指数仅在一季度继续了去年下半年的调整走势，连降3个月，随后便“触底反弹”，不断走高。
从10月的具体情况来看，房地产开发投资分类指数为104.42，比9月上升0.35点，同比上升2.74点。今年1-10月，全国完成房地产开发投资19192亿元，同比增长31.4%。而完成住宅投资13726亿元，同比增长33.7%。其中，完成经济适用住房投资618亿元，同比增长32.2%。
分析人士认为，经济适用房建设步伐加快说明我国房地产业的结构有所改善，但房地产开发投资增长较快仍成为楼市非理性发展的一个因素。如前三季度，我国房地产业增加值占国内生产总值的比重达到4.9%，同比提高0.2个百分点；增速为13%，同比提高5.9个百分点，是前三季度中增速最快的服务行业之一。与此同时，尽管房地产开发投资加快增长，但由于住房需求持续旺盛，供求关系仍趋紧张，房地产价格仍出现了加快上涨势头，部分城市房价涨幅较高。
住宅空置面积大幅下降
住房需求的强劲也体现在空置面积的下降中。国房景气指数报告还显示，10月商品房空置面积分类指数为110.71，比9月上升1.24点，同比上升7.42点。截止到10月末，全国商品房空置面积11769万平方米，同比下降3.9%。其中，商品住宅空置面积5794万平方米，同比下降13.3%。
在供应方面，10月土地开发面积分类指数为97.62，比9月上升0.04点，同比回落3.98点。1-10月，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.98亿平方米，同比增长7.9%。
房屋施工面积分类指数为105.64，比9月上升0.09点，同比上升2.25点。1-10月，全国房屋施工面积20.86亿平方米，同比增长22.8%。其中，住宅施工面积16.45亿平方米，同比增长24%；办公楼施工面积7758万平方米，同比增长18.9%；商业营业用房施工面积2.31亿平方米，同比增长11.8%。
佑威房地产研究中心主任薛建雄向记者指出，房屋施工面积的增速低于开发投资额的增长速度，表明房地产开发成本上升，而商品住宅空置面积大幅下降，也成为房价上涨的内在动力。
利用外资增长惊人
另外，10月资金来源分类指数为104.90，比9月上升1.31点，同比上升1.48点。1-10月，全国房地产开发企业资金来源为28864亿元，同比增长40.2%。其中，国内贷款为5611亿元，同比增长30.1%；利用外资483亿元，同比增长67.6%；企业自筹资金9317亿元，同比增长38.0%。
利用外资近70%的同比增幅令业内人士感到吃惊。分析人士指出，现在我国的房地产行业相比2004年时，资金流动性过剩的问题已较为突出，因此，国家相继出台了一系列紧缩流动性的政策，防止过剩的资金进入房地产行业引起资产泡沫。在去年7月、今年5月和11月，相关部委3次出台过房地产行业的“限外”规定，但受人民币升值预期等因素的影响，境外热钱投资国内房地产业的步伐并未明显放缓。薛建雄还表示，房地产业利用外资的增长和不少房地产企业的境外上市融资有关，由于还有一批房企等待香港上市，因此利用外资的总额今后可能还会攀升。
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京沪穗居民居住方式
转变为自有住房为主
全国工商联房地产商会日前公布的一份最新调查报告显示，近十年来，在北京、上海、广州等大城市，自有住房与租赁住房之间发生了根本性变化，城市居民的居住方式已经从租赁公房为主，转变为拥有自有住房为主。
根据抽样调查，在北京市，１９９８年租赁公房的比例为７６．６０％，自有住房的比例为２０．２０％；到２００５年，租赁公房的比例降低为２３．１６％，而自有住房的比例达到７４．１７％。２００４年以后，北京城市居民住房方式的变化在逐步稳定，虽然近两年市区租赁户略有增加，但自有住房比例仍高达７０％以上。
上海城市居民居住方式与北京大体相似。１９９８年租赁公房的比例为６８．８０％，自有住房的比例为３１．２０％；到２００５年，租赁公房的比例降低为２５．３９％，自有住房的比例达到了７３．３３％。
广州地区城市居民自有住房比例在这三个城市中增长最快，也最接近于全国城镇居民居住方式的变化情况。广州在１９９８年租赁公房的比例为４６．６７％，自有住房的比例为８．６７％；到２００５年，租赁公房的比例降低到７．８４％，而自有住房的比例达到９０．２０％。
报告认为，城市居民居住方式的重大转变充分表明，越来越多的普通百姓从我国二十多年改革开放带来的快速发展中分享到了果实，拥有了自有财产和财产性收入。（据新华社电）
■记者观察
房地产市场走到临界关口
⊙本报记者 李和裕
一边是国房景气指数等权威统计数据一路上扬，一边是不少地方楼市步入调整观察期。房地产市场就这样来到一个临界关口。
根据国家发改委和国家统计局前不久发布的今年三季度全国房价情况，70个大中城市三季度的新建商品住房销售价格同比上涨9.0%。在一二线城市房价齐升的局面下，央行和银监会于9月底联合发布了房贷新政，从供需两个方面入手，并辅之以市场化约束手段，严格房贷市场管理。与此同时，市场形势也在悄然发生微妙的变化。
目前，一些城市的房地产市场已从10月开始出现量减价升的“空涨”现象。在北京，楼市离场者不在少数，但成交价格依然突破新关口；在上海，楼市观望气氛浓厚，卖方市场的格局正在悄悄发生改变，但成交价格再创新高；在深圳，成交量创月度新低，但房价却依然坚挺……
对中国楼市来说，这是否意味着市场承受力已快到极限？这到底是“高位盘整”还是“下跌通道”的开始？最终的格局究竟会是“趋热”还是“趋冷”或是这两种不同结果的因素互相影响形成的合力？
10月份宏观经济数据已经陆续，一系列数据显示，我国城镇固定资产投资和房地产投资呈现再度升温之势，投资增长也依然主要来自于高耗能的第一产业以及房地产业，地方政府的投资热情明显高于中央直接投资。由此，紧缩措施出台的预期也更加强烈。记者获悉，建设部等相关部委已经考虑一些新的房地产调控政策性文件，大致内容是对房地产市场的发展继续采取市场化的大原则，同时有针对性地加强一些方面的措施。