|
据上证房产指数办公室独家合作单位——中国房地产指数系统办公室提供的最新统计数据，11月份，上证商铺指数为2465点，较上月下降了5点，环比降幅为0.20%，较去年同期上升了3.14%。
近郊金山成供应大户
根据对网上房地产11月30日22时以后的数据监测，全市商铺可售面积和可售套数分别为461.19万平方米和33902套，较上月可售量有所下跌。从区域分布来看，金山区依然是商铺供应最多的区域，可售面积和套数分别为64.1万平方米和6633套，浦东新区商铺可售面积为61.6万平方米，居于第二位，南汇区商铺可售面积为56.14万平方米，排名第三，南汇商铺的供应依然保持了小面积户型的特点，可售面积比浦东新区少，但可售的商铺套数却是浦东新区的两倍强。（见右图2）
11月份，上海全市商铺新增供应面积和套数分别为24.19万平方米和2200套，较上月有较大幅度的减少。从商铺新增供应区域看，金山区本月新增面积较上月下降幅度巨大，但依然保持领先位置，新增面积和套数分别为5.38万平方米和600套；南汇区新增面积分别为3.17万平方米，居于第二位，宝山区新增面积和套数分别为3.11万平方米和450套，排名第三。
外环外仍是主成交区
11月份的商铺市场成交量较上月有明显的增加，本月上海商铺共成交27.24万平方米，环比上升31.37%，同比去年同一时期上升61.98%；11月上海商铺共成交2592套，环比上升27.94%，比去年同期上升了13.29%。虽然本月商铺市场的成交有较大幅度的上涨，但由于前一段时期上海商铺市场的供给一直较为稳定充足。我们判断，未来商铺市场的走势依然会保持平稳健康地态势。
从商铺成交区域来看，外环以外区域依然是商铺市场成交的主要集中区域。金山区商铺成交依然旺盛，成交面积和套数分别为13.71万平方米和1376套，居于第一位，占总成交量的50.32%；南汇区成交量位列第二，但与金山区的成交量差距较大，成交面积和套数分别为2.21万平方米和143套，松江区成交量排名第三，成交面积和套数分别为1.90万平方米和179套。
结构性供应过剩明显
与2007年的住宅市场相比，上海的商业及办公市场呈现相对理性的状态，成交量价与上年同期相比波动不大，但供应量大幅下跌导致供求关系发生大幅逆转，使商业及办公同样呈现供不应求的市场表象。但是，仅以供应量的下跌导致供求失衡即判定商业及办公市场利好并不科学，对短期内的市场发展仍需秉持谨慎的理性态度。
策源咨询研发中心数据显示，今年1-11月份商铺交易呈供小于求态势，与2006年同期相比，成交面积波动不大，而供应面积同比下滑32％，始于2004年的商铺供应过剩局面已得到缓解，但因郊区大量低价商铺入市，导致全市商铺成交价小幅下跌，市场整体表现略显平淡。
截至11月底，本年度全市商铺可售面积约461万平方米，是同期约230万平方米普通住宅存量的2倍，因外环区域商铺的大量供应，商铺呈明显结构性供应过剩。从行政区来看，今年1-11月份，黄浦、徐汇区、浦东等10个中心区域商铺总供应面积约33万平方米，不足全市供应总量的五分之一；从环线来看，外环以内区域供需比高达0.55：1，也验证了稀缺性；从产品市场表现看，除个别商业裙房由于面积过大且无法分割销售导致滞销外，其余如沿街店铺、休闲购物街、专业市场等商铺去化压力并不大，一些热门地段的商铺价格至今仍保持上涨势头并屡破成交记录。