评级降至“中性”

　　内地将在2008年继续压缩房地产贷款规模，打击广州及深圳等区域性市场的投机性需求。我们估计2008年深圳商品房销售均价将同比下降5%-10%，成交量将同比下降15%-20%，处于阶段性调整期。

　　计入以上因素，分别下调公司2008年-2009年预测每股盈利11.8%，10.0%至0.402港元，0.469港元。下调公司预测NAV值20%至约每股7.1港元。评级由“收集”下调至“中性”，相应下调12个月目标价37.6%至每股5.30港元，对NAV值有25%的折让。

　　美国次级债风波的起因是：金融机构向不符严格信贷标准的购房客过度发放信用贷款，导致还款危机及相关金融工具的流通性危机，并已波及全球市场。我们认为，目前次级债危机对美国经济负面影响仍远未结束，有可能于2008年使美国商品房售价同比下降5%-10%，销售量同比下降20%，并导致经济衰退。值得借鉴的是，内地金融机构对高风险的两类客户(1.投机性需求的个人客户；2.负债率较高的小地产发展商)的贷款审查也较为宽松，有信用扩张过度及贷款恶化的潜在风险。我们认为，美国次级债风波将促使内地加强宏调力度，抑制房地产投机性需求，打击假按揭及转按揭等行为，保护银行抵押贷款资产安全。

　　但从长期看，内地地产业仍将受惠于持续的城市化及人民币升值进程，预计2009年起以上两个城市房价可望恢复平稳增长8%-10%。

　　（国泰君安香港）