聊过了2007中国楼市的大事和名人，这一期，我们聊聊今年这个市场的流行语。

　　最可以代表市场全局的，自然是正在流行的。这些耳熟能详、街头巷尾热议的话题，蕴含着无限深意。

　　它们有些道出了百姓的心声，有些白描了开发商的求生状态；有些镌刻了楼市改革里程碑式的进展，有些则又预示着市场的下一步走向……

　　走过风风雨雨，楼市在这些流行语中悄然定格，给我们带来无限回味和思索。

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　　“双核时代”来临

　　⊙本报记者 于祥明

　　2007年，中国楼市的“双核时代”来临，自住者的春天似乎也不远了。

　　12年，一个轮回，就在新的轮回开始的2007年，我国住房体制改革也迎来一种螺旋式上升的回归，构建起市场化与非市场的保障性住房互补格局。由此，“双核时代”成为今年楼市当仁不让的主题词。

　　回顾1994年，我国住房体制改革启动，步入艰难的市场化改革之路，终于在1998年，福利分房告别历史舞台。随后的10年，房地产在市场化的单行道上一路狂飚，房价也一涨再涨。反思中，我们突然意识到，低收入家庭的住房永远无法靠市场解决，必须建立住房保障机制。

　　今年8月，随着《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》浮出水面，楼市的“双核时代”向我们走近。特别是年底《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》两项办法的出台，让近几年浮在低收入家庭头顶上的“难得安居”的阴云随之飘散，老百姓吃了一颗“定心丸”。

　　“无论怎样，我总会有个住的地方。”正准备申请廉租房的李女士告诉记者，北京已经上调了廉租住房租房补贴标准，城八区廉租家庭月租房补贴最低限额调整为550元，月租房补贴最高限额为1500元。根据记者在北京十几年的生活经验，如果按最高限额，基本上可以在三环周边租到相对满意的房子。

　　“现在大家至少又多了一点选择的机会。”月收入5000元左右的何先生则说，与以前挤在一个市场中相比，住房保障体系的建立，以往对房价只涨不跌的固有看法已经打了折扣。

　　“住房保障之所以受普通民众关注度最高，因为它最能体现民生。”中国指数研究院华东院副院长陈晟表示，住房保障是当前政府工作的一个重点。就在今年初，建设部明令要求，尚未建立廉租住房制度的市、县，要在今年年底前建立。同时，经济适用房也成为住房保障制度中不断完善的有力支撑。

　　需要指出的是，“双核时代”需要水火相融的共生理念。保障类住房就似安身之水，市场化则是发展土壤。然而，目前我国作为一个发展中国家、一个转型经济的国家，房价快速飚升，已经把绝大多数居民排除在房地产市场之外，严重损害了国内居民的住房福利水平，并有可能吹大房地产市场的泡沫。因此，在现阶段，中央政府由“主调市场”转向“主调保障”有百利而无一害。对此，有远见的开发商也应响应“双核时代”的来临。

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　　夹心层

　　⊙本报记者 于兵兵

　　今年，最引人瞩目之楼市调控关键词莫过于“住房保障”，而在一系列保障类新政之后，一个新的流行语“夹心层”应时而生，成为游离在保障与市场之外的无能力购房群体的代名词。

　　8月，国务院正式发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，而“低收入”且“住房困难”成为住房保障类群体界定的两个核心要素。

　　11月，建设部等部门又在两天内连续发布《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，政策出台时间先于市场预期。根据新政，廉租房受惠对象为低收入住房困难家庭，目前占城镇家庭总户数5.5%。同时确定经济适用房的价格应当以保本微利为原则，且项目利润率应不高于3%，同样面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质。

　　就在《经济适用住房管理办法》出台前，有市场消息称，住房保障制度中的经济适用房政策可能向城市中产阶级靠拢，以解决“夹心层”购房难题。但随着办法的正式公布，最终打破经济适用房可能向城市中层和中低层收入家庭倾斜的猜想。

　　而根据开发商的设想，《意见》及两个《办法》的出台标志着宏观调控重心已经从“调市场”向“调保障”转向。这说明政府已经意识到行政职能不应过多干预市场。未来属于市场化运作的商品房开发和销售将更多由市场定价，这或预示着楼市价格的进一步上扬。

　　于是，在政府管低收入者，市场满足高收入家庭的楼市发展趋势下，占比城市50%至60%的中低和中层收入水平的家庭住房问题如何解决成为备受争议的话题。

　　专家表示，廉租房与经济适用房政策的出台预示着保障与市场可能出现两极分化，并引发新的有关公平和稳定的社会话题。

　　香港恒隆集团主席陈启宗此前就向记者表示，廉租房等保障制度背后有一系列问题需要考虑。“以香港为例，一个当年符合廉租条件的毕业生在里面住了十年，早已经成长为支付能力较强的人士。又比如社会不公问题，廉租房会造成一些没钱的人比略有钱的人住得好，因为略有钱的人不符合廉租房标准，也买不起商品房，会导致一些人不思进取。”

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　　面粉比面包贵

　　⊙本报记者 于祥明

　　没有最贵的，只有更贵的，土地市场疯狂烹调出“面粉比面包贵”的怪相，一块块“地王”让人震惊。

　　今年9月中旬，广州市白云区云祥路一地块以18729元/平方米的天价创下了广州市土地拍卖楼面地价之最，正是在此天价地王出现后，使9月份该区域房价比8月份一下子飙升了2205元/平方米，首次跨入了“万元时代”。

　　这个例子仅是一个缩影，土地争夺战的升级，致使“单价地王”、“城市新地王”乃至“全国地王”层出不穷。与广州相似，上海、南京等地也频频出现，同样的乱相在杭州西湖之畔正在上演，出现土地成本高出同区域房价的倒挂现象。

　　“目前，在城市保障性住房尚未全面铺开的情况下，‘天价地’易引发公众对于房价增长过快的恐慌心理，影响社会稳定。”中国农业大学朱道林教授表示出担忧。

　　而近日中国社会科学院发布的2008年《经济蓝皮书》中特别指出，目前中国地价房价倒挂现象严重，一些通过招拍挂出让的土地的楼面地价已经接近或高于同地段在售新建房屋的价格，必然使得未来房价大幅提高，形成地价和房价相互推高的恶性循环，这就造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间、放缓销售速度等方式捂盘惜售。

　　土地市场频现“天价地”必须引起高度警惕，非理性的土地价格上涨隐含着房地产市场投机和投资需求过度扩张，对地产市场可能造成的负面影响和可能导致的金融风险不容低估。

　　“现在必须加强对地产市场的金融监控。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云分析指出，资本市场对土地市场有相当影响，在目前经济环境下，要对进入地产市场的游资、热钱进行严格监控，防范其引发金融风险。

　　值得注意的是，近日国土资源部土地利用司地价处负责人表示，国土资源部将防止开发企业以少量资金囤积大量土地，同时要求实行净地出让，加快开发建设速度，并将合理控制单宗土地出让规模，单宗土地开发建设时间原则上不超过3年。

　　据了解，国土资源部还将加强土地批后监管，防范闲置土地，特别是将房地产开发闲置土地的清理作为重点内容，“面粉比面包贵”的怪相或将改观。

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　　不是已上市，就是在上市的路上

　　⊙本报记者 于兵兵

　　如果银行贷款收紧，房企还有资金拿地吗？在今年，这个问题的答案无疑是肯定的。市场的难以预测往往源于各种要素的混杂，就在楼市信贷调控收紧的当口，开发商万幸地看到了人民币升值和证券市场回暖带来的转机，这种转机远不是“一线生机”而是“万丈曙光”。

　　据本报统计，截至今年8月，中国内地A股存量资金创13000亿元，仅7、8两月，流入资金逾3000亿元，连续刷新资金纪录。巨额资金不断涌入资本市场，地产股又成为投资者最迷恋的权重股之一。从3月起至8月下旬，A股地产板块指数已经上涨近1.7倍。另据本报统计，房地产业是二季度基金增仓力度最大的产业，56家基金公司的323只基金在地产股上的投资由475亿元增加到1121亿元，增幅达到136%。

　　地产股上涨的最大受益者除了投资人之外还有地产企业本身。于是，市场在今年看到了如潮涌般的地产股多条渠道之势。如年成功完成IPO的房企有碧桂园、SOHO中国等地产巨鳄，还有华远、大华、格力等准备着借壳上市。又如截至9月中旬，仅增发一项，房地产企业就筹得资金266.33亿元，排名仅次于金融业。而年内已确定增发的房地产股超过20只。“因为市场好，地产股可以大举增发、配股融资，这时候不融资的企业就太傻了。”一位香港房企老总说。

　　从蓬勃发展的股票市场巨额融资，再到日益热火的土地市场天价拍地，有了土地储备“妆点”的房地产上市公司，再包装盈利预期、再融资、再圈地……这看似形成了一条完美的产业链。然而，这对赌格局却蕴藏着不小的投资风险，那就是“地价赌的是股价会上涨、股价赌的是地价会上涨”，整个周期又建立在对未来房价高企的预期之下。

　　“市场必须清醒，股票市值仅仅是一些数字，一旦楼市有变，地产股动辄上千亿的市值可能迅速蒸发。”一位在香港经历了多个楼市涨跌周期的资深投资人士不无担忧。他指出，在地价对房价“正促动”的同时，不排除房价涨幅趋缓的“反威胁”，一旦房价上涨动力不足，开发商盈收资金链很难保证。

（下转C10版）