上海社会科学院部门经济研究所副研究员，经济学博士

　　面对如今房价的持续劲升，居者有其屋这个中国老百姓的美好夙愿，似乎离社会现实越来越远。无怪乎甘肃省委近日对拥有两套及以上房屋应开征“空房税”的建议，引来网络上一片拍手称好的赞誉。对此，笔者想谈几点粗浅的看法。

　　经典的经济学理论告诉我们，税收是调节国民经济运行的强制性手段，所谓“空房税”，据笔者看到的说法，是你买了房子之后，如果在国家规定的一年或两年时间内不用也不卖，就得收税。因为房子不用就是浪费社会资源。由此观之，“空房税”的实质就是打击通过“炒房”而谋取暴利的投机行为。应当说，这一措施在抑制投机行为上可以发挥出应有的效力，因为它降低了投机者的投机收益。然而，这里面却也有一些细节值得讨论。

　　既然“空房税”是针对闲置不用的房屋或者是第二套房屋所征收的，那么，对“空房税”在概念上的定义就绝不能含混。在这里，“一年或两年时间内不用也不卖”与“拥有两套及以上房屋”的含义并不相同。试想，一个人买了第二套房屋，但随后出租，或者将这个房屋作为仓库储存物品，那还算严格意义上的“空房”吗？相对而言，“拥有两套及以上房屋”的界定更为精准，这在实践中也极易操作。然而，需要注意的是，“拥有两套及以上房屋”的定义主体究竟是一个人还是一个家庭？如果定义主体是一个人，那么，丈夫给妻子或者成年的子女再买一套住房是否算作“空房”呢？反过来看，如果定义主体是家庭，那么不在同一地区居住的两个有血缘联系的家庭串通起来，一方买房，而另一方是房主，且房主原来的房屋很小、很老，这时征税的对象是新房呢还是他原先的老房？显然，这些具体问题一点都含糊不得，要不然，后续的监督和执行恐怕是寸步难行。

　　此外，从投机者的投机行为上分析，如果收了“空房税”，是否真如一些人所言“这项措施势必迫使现存的大量闲置房进入市场，增加有效供应，那么房价也会下降”呢？问题怕没有这么简单。笔者认为，能否达到这种效果，主要取决于两个因素：一是投机者是否在房地产市场占据绝大多数比例；二是税收征收的额度是否能够抵消投机者从事房地产投机所带来的超额收益。就前一个因素讲，以笔者的观察，近年来伴随着各地区经济发展水平和收入水平的提高，房地产正日益演变成为保值增殖的产品，而在各地区城市化进程加快的背景下，对房屋价值、价格的预期也在持续上扬，结果是投机者和住房者的需求都在大幅度提升。这或许也正是一些学者所指的房地产市场的需求居高不下的主要原因吧。以上海楼市为例，人们都认为，上海的房地产价格存在严重“泡沫”，但真正有耐心去等这个“泡沫”被挤压之后再去买房的人又有多少呢？大多数情况是某一区域板块的房屋价格下降10%或更多一些就有大量的购房者蜂拥而入。这时候，很难说都是投机者吧？

　　再看第二个因素。直观上讲，当前的房价已经处在高位，征收“空房税”主要的作用在于震慑，使准备投机的人放弃投机，至于那种让已经空闲下来的房屋进入市场来调节供求量，进而实现降低楼格的期望，则需要细化设计税收额度。因为，一方面，空房主会盘算持有空房是否划算，其计算公式是“未来卖出的房价-空房税-购时价格-未来卖房的成本”是否大于零，另一方面，空房主还会盘算是现在卖出去还是将来卖出去，其计算公式是“当前卖出的房价-购时价格-当前卖房成本”是否大于“未来卖出的房价-空房税-购时价格-未来卖房的成本”。显然，如果第一个不等式成立，房主就有持有空房的动机，等待将来的高额回报，这是必要条件；如果第二个不等式成立，空房主就会在当前交易，这自然能够增加房屋的供应量，该条件就成为“空房税”大于“（未来卖出的房价-当前卖出的房价）+（当前卖房成本-未来卖房的成本）”。如果这一不等式不能满足，就成了房主就持有空房的充分条件。可见，“空房税”高低的取舍大有讲究。然而，房地产市场是一个竞争性的市场，国家不可能出台政策来限制房产的流转，从而达到提高未来卖房成本的目标，但从长远看，国家可以出台具有战略意义的经济政策，使房地产的预期价格降低。在这样的情况下，“空房税”或许并不需要太高，也同样可以起到有效调节房价的作用。

　　虽然谈了这么多，但笔者相信，若“空房税”果真进入实际操作，还会产生许多现在难以想象的问题。一些学者搬出了国外征收高额的与房产相联系的税收的例子，比如，在美国购买住房之后，房主年年都要向政府交纳高额税收的。但是，比照一下美中两国一些大城市的房价以及居民的收入就很清楚了，不是高税收阻止了房产投机，而是相对的低房价阻止了美国人的房产投机。因此，当我们去审视国外同类现象时，万不可断章取义，要综合、全面地去认识和理解它产生的根源。