1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于http://www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 深圳大华天诚会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司负责人徐红，主管会计工作负责人徐红及会计机构负责人（会计主管人员）许立超应当声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
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2.2 联系人和联系方式
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§3 会计数据和业务数据摘要：
3.1 主要会计数据
单位:元 币种:人民币
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3.2 主要财务指标
单位:元
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非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
■
采用公允价值计量的项目
□适用 √不适用
3.3 境内外会计准则差异
□适用 √不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用
单位:股
■
限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位:股
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4.2 股东数量和持股情况
单位:股
■
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4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
(1)法人控股股东情况
控股股东名称：华业发展（深圳）有限公司
法人代表：ZHOU WEN HUAN
注册资本：46,500万元
成立日期：1985年11月18日
主要经营业务或管理活动：在合法取得的地块上从事房地产开发经营业务
(2)自然人控股股东情况
控股股东姓名：周文焕
国籍：澳大利亚
是否取得其他国家或地区居留权：无
最近五年内职业：国际商务贸易
(3)法人实际控制人情况
实际控制人名称：盛大控股有限公司（PROVANTAGE HOLDINGS LIMITED）
法人代表：ZHOU WEN HUAN
注册资本：50,000美元
成立日期：2005年4月28日
主要经营业务或管理活动：国际商务贸易
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
■
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位:股
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1)董事长兼总经理徐红持有本公司的股票期权为0。被授予的限制性股票数量为0。
2)董事蔡惠丽持有本公司的股票期权为0。被授予的限制性股票数量为0。
3)董事郑晓帆持有本公司的股票期权为0。被授予的限制性股票数量为0。
4)独立董事颉茂华持有本公司的股票期权为0。被授予的限制性股票数量为0。
5)独立董事刘秀焰持有本公司的股票期权为0。被授予的限制性股票数量为0。
6)监事长张焰持有本公司的股票期权为0。被授予的限制性股票数量为0。
7)监事蒋丰青持有本公司的股票期权为0。被授予的限制性股票数量为0。
8)监事王剑聪持有本公司的股票期权为0。被授予的限制性股票数量为0。
9)董事会秘书燕飞持有本公司的股票期权为0。被授予的限制性股票数量为0。
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
华业地产董事会报告
（一）报告期内公司经营情况
1、公司报告期内总体经营情况
⑴公司外部经营环境和政策的变化
2007年以来，随着宏观经济趋热，资产价格不断上升，众多的调控组合频频“亮剑”，房地产行业步入“多事之秋”。首付提高、利率提高、银根紧缩、清查囤地囤房、限期开发、加大土地供应、征收房屋保有税收等等，在“年度信贷额度”和“房贷新政”的双重影响下，房地产信贷政策收紧已成现实。另一方面，根据权威部门的预计，2008 年我国经济还将保持较快速度增长，城市化进程继续加快，城乡居民的收入继续提高，居民改善居住条件及新组建家庭购买住房的需求、城市新增人口对住房的需求、因城市改造而进行城市房屋拆迁带来的被动需求、居民的投资和投机性购买房屋的需求集中释放，人民币将进入全面升值时期且升值速度加快。因此，未来我国房地产市场的供需矛盾依然存在，住宅的有效供应量相对于旺盛的需求，仍将呈现偏紧的局面。如何适应上述宏观政策和行业走势的变化，对我们来说既是一次严峻的挑战，更是难的的发展机遇。
管理层认为，政府对房地产行业的宏观调控措施有利于土地供应市场和行业秩序的进一步规范，有利于优化房地产市场供应结构，有利于维护房地产市场的健康发展。随着房地产市场竞争加剧，整合速度加快，行业集中度提高，市场资源进一步向优势企业集中。公司管理层已在以下方面积极做好应对准备：首先不断提高自身投资管理能力和生产管理能力、进一步规范公司治理结构，在重视投资回报率与风险管控的基础上，通过良好的品牌形象和产品制造能力，确保能持续获得土地、资金等关键性外部资源的支持；第二、在完成非公开发行股票，取得募集资金的基础上，公司正在加快土地储备速度，提高管理团队能力，进一步加快在全国的战略布局；第三，针对目前房地产行业在国内各区域之间发展不平衡，各区域的需求存在结构性差异，政府的宏观调控政策在不同的区域体现出不同的调控效果，公司通过合理的跨区域发展有效的降低土地获取成本，控制市场风险，确保各期间的经营业绩稳定增长。
⑵报告期内公司总体经营情况：
报告期内，公司管理层在股东大会及董事会的正确决策和领导下，秉承“建造精品住宅、筑造城市风景”的经营方针，贯彻“以北京、深圳、长春及周边地区为重点，结合一线重点城市，铸造第一居所”的总体发展战略，坚持以市场需求为中心，顺应市场变化快速反应，把握行业景气契机，积极、持续进行管理创新和市场开拓，较好地克服了宏观调控和土地价格、建筑材料上涨、行业竞争加剧、总部迁址调整等诸多的困难，实现了经营业绩的持续增长、公司规模的迅速扩张。报告期公司实现营业收入689,986,103.78元，较上年同期减少38.41％；实现利润总额209,793,533.57元，较上年同期增长19.79％； 实现净利润143,803,679.25元(不含少数股东权益)，较上年同期增长19.17％；
报告期内，公司的总体经营处于平稳、健康的状态。在建项目、土地储备、公司管理等方面都按照公司的总体部署有条不紊地进行。2007年，公司控股子公司－北京高盛华房地产开发有限公司开发的“华业·玫瑰东方园”项目的部分住宅、写字楼及酒店式公寓全部销售完毕，并结转收入。公司控股子公司－长春华业房地产开发有限公司开发的长春“华业·玫瑰谷”项目，控股子公司－北京优孚房地产开发有限公司开发的北京“华业·玫瑰郡”项目已全面开工，施工进展顺利。随着报告期内公司总部迁入新办公大楼、非公开发行股票的完成，公司的战略布局逐渐清晰。
报告期内公司房地产业务增长迅速，报告期内公司房地产业务共完成结算面积约5.5万平方米，实现商品房销售收入678,626,615.29元，较上年同期减少38.55 ％；实现商品房销售利润 313,320,461.41元，较上年同期实际实现数增长22.57％。其中：公司控股子公司—高盛华房地产开发有限公司报告期内主要进行“华业·玫瑰东方园”项目部分住宅、写字楼及酒店式公寓的开发，报告期内实现结算面积约5.5万平方米，实现实现商品房销售收入678,626,615.29元，较上年同期减少38.55 ％；实现实现商品房销售利润 313,320,461.41元，较上年同期实际实现数增长22.57％。公司控股子公司—北京优孚房地产开发有限公司报告期内主要进行北京“华业·玫瑰郡”项目的开发，该项目总建筑面积约为5.5万平方米，于2007年4月全面开工建设，截至报告期末已基本封顶并已开始预售，目前该项目销售状况良好。 公司控股子公司－长春华业房地产开发有限公司报告期内主要进行长春“华业·玫瑰谷”项目一期的开发，该项目总建筑面积为30万平方米，于2007年5月全面开工建设，截止报告期末一期工程进展顺利，也已基本封顶。
报告期内，非公开发行工作顺利完成，公司实力大为增强。借助公司全面进入高速发展期的契机，报告期内通过非公开发行，向控股股东华业发展（深圳）有限公司和其他机构投资者成功定向发行8,000万新股，募集资金104,000万元；其中，控股股东华业发展（深圳）有限公司现金认购1,000万股。此次非公开发行募集资金为公司开发新项目长春“华业·玫瑰谷”、收购并开发新项目深圳龙岗“华业·玫瑰郡” 提供了有力的资金保障。通过非公开发行新股，公司实力大为增强，2007 年公司净资产达到18.96亿元，总资产达到29.13亿元。
3、公司目前具备的优势、面临的困难及公司可持续经营能力的简要分析
房地产属第三产业，与整体经济环境密切相关，中国经济的快速发展必然为房地产发展打开新的空间和带来新的活力。公司主要从事房地产的开发,公司业务经营的主要优势有：
⑴综合开发实力强，品牌信誉好：公司大股东华业发展从事房地产投资开发20余年，积累了丰富的房地产开发和经营管理经验，形成了独特的经营理念、发展战略及企业文化，打造了一支专业素质高、敬业精神强的职业经理人团队，具备良好的市场形象及知名度，为公司业务的持续、稳定发展打下了良好的基础。
⑵2007年借助公司全面进入高速发展期的契机，成功完成非公开定向增发工作，引入多个战略投资者，全面改善了股权结构。公司本身负债率较低，本次定向增发共募集到资金104,000万元，这为公司在信贷政策收紧，宏观调控加强的经济环境下，有效化解经营风险及财务风险，实现公司主营业务持续、协调及稳步增长奠定了坚实基础。
⑶公司加快在全国的布局，为公司的未来发展奠定了良好的基础。依托大股东华业发展在房地产行业多年积累的资源、经验以及管理团队，公司一方面加快现有北京“华业·玫瑰郡”项目、长春“华业·玫瑰谷”的建设和销售，另一方面积极进行土地储备和项目开发，积极扩大业务规模和市场份额。作为2007年定向增发的募投项目之一，深圳龙岗“华业·玫瑰郡”也已破土动工。
⑷公司产品品质优秀。公司专注于探行“品质地产”，一直致力于：“建造精品住宅、筑造城市风景”。通过与国际顶级建筑设计团队合作，将精品意识贯穿于开发始终。通过雕塑“玫瑰”系列产品，逐步确立了以卓越品质为企业核心竞争力的理念，产品的服务品质也得到了住户的肯定，“玫瑰”社区以安全、文明、和谐、科技、环保的优势屡获殊荣。在新的发展形势下公司提出铸造“第一居所”的产品开发理念，使所开发的项目拥有良好的质量水平、较高文化品位和舒适度，并始终保持适度的超前产品设计。
⑸法人治理结构不断完善及投资者关系管理水平的提高为公司创造了良好的内外环境。2007 年度，公司管理层加大了制度建设的工作力度，根据《上市公司治理准则》的规定，对公司各项规章制度全面梳理，制定和修订了多项内控制度及管理办法。成立了战略、提名、审计、薪酬与考核等四个董事会专业委员会。结合上市公司治理结构专项检查活动，公司管理层进一步增强了上市公司规范管理意识，使公司决策程序更科学，保证了公司对外投资、决策的合理性、完整性和及时性，为公司快速发展提供了坚实的制度保障。
公司业务经营的主要困难有：房地产行业进入壁垒日益提高，竞争加剧，宏观调控及产业政策调整趋势的不确定性及通货膨胀的压力等外部因素对公司有效推进战略，取得预期经营成果产生较大不利影响。作为资金密集型行业，房地产行业进入资本竞争时代，与同行企业相比，我公司股本规模、资产规模、土地储备及经营团队的专业化能力还有待进一步提升。
公司可持续经营能力的简要分析：目前，公司主要业务集中在北京、长春、深圳三个地区，未来三年内，公司经营业绩持续增长主要依赖于上述地区项目的经营状况，客观上，公司面临较大的区域性市场风险，土地储备还比较薄弱。公司管理层对上述问题和困难高度重视，正积极在上述重点发展区域进行土地储备以保证公司的可持续经营能力及盈利能力。
2、公司主营业务及其经营状况
⑴主营业务分行业情况表
单位:元 币种:人民币
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⑵主营业务分产品情况表
单位:元 币种:人民币
■
⑶主营业务分地区情况表
单位:元 币种:人民币
■
报告期内，公司北京地区收入主要为所开发的“华业·玫瑰东方园”二期住宅、华业国际中心写字楼及酒店式公寓商品房销售收入，深圳地区收入主要为彩虹新都商场、太平洋大厦房产租赁收入。
3、报告期内公司总体财务情况
报告期内，公司经营状况良好，主营业务盈利能力大幅增强，经过彻底的行业转型后，公司投资的房地产项目进入收益期，报告期公司的营业收入虽然有所减少,但营业利润及净利润均较去年同期上升，全年实现营业收入689,986,103.78元，较上年同期减少38.41％；实现利润总额209,793,533.57元，较上年同期增长19.79％； 实现净利润143,803,679.25元(不含少数股东权益)，较上年同期增长19.17％；另外“华业·玫瑰东方园”项目的二期住宅及办公楼“华业国际中心”销售状况良好。报告期内，公司“华业·玫瑰东方园”项目回笼开发资金约6亿元，为公司开发其他项目及进行土地储备提供了有力的资金支持。
4、公司主要资产和费用变动情况分析
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⑴货币资金
报告期末公司货币资金余额较年初增加131,099.84万元，主要是公司报告期内：①收到非公开发售方式募集资金101,767.5万元，②借款增加68,520万元。
⑵交易性金融资产
报告期末公司交易性金融资产余额15,000.00万元，是本公司下属的北京高盛华与2007年12月25日购买建设银行乾图理财票据盈200706B产品人民币1.5亿元，该理财产品已于2008年2月26日收回。
⑶预付账款
报告期末公司预付账款余额14,500.83万元，与年初14,569.00万元基本持平，主要为公司支付华业玫瑰郡项目二期一级土地开发款。
⑷存货
报告期末公司存货余额97,087.61万元，比年初增加了6,963.57万元，主要是公司开发的 “华业·玫瑰东方园”项目办公楼“华业国际中心”、长春华业玫瑰谷和北京华业玫瑰郡项目的开发成本导致存货增加。
⑸投资性房地产
报告期末公司投资性房地产余额21,484.93万元，是深圳彩虹新都商场和太平洋大厦房产，报告期减少679.12万元，全部是折旧所致。
⑹固定资产
报告期末公司固定资产比年初增加了101.56万元，主要系购入了办公类设备。
⑺递延所得税资产
报告期末公司递延所得税资产664.97万元，比上年增加443.00万元，是根据《企业会计准则第18号－所得税》的规定，公司采用资产负债表债务法对企业所得税进行核算，计提的递延所得税资产。
⑻短期借款
报告期内公司减少短期借款9000万元，系公司到期偿还银行贷款。
⑼应付账款
报告期末公司其他应付款余额较年初减少了7,453.56万元，主要是支付长春市国土资源局土地出让金5700万元和“华业·玫瑰东方园”项目工程款所至，期末余额14,141.53主要是“华业·玫瑰东方园”项目应付工程款11,578万元。
⑽预收账款
报告期末公司预收账款余额较年初减少了14,872.35万元，系公司开发项目“华业·玫瑰东方园”二期住宅及写字楼竣工结算结转收入导致；期末余额7,630.34万元为“华业·玫瑰东方园”二期住宅及办公楼“华业国际中心”、 长春华业玫瑰谷和北京华业玫瑰郡项目的预收款，该部分预收款在报告期末尚不具备结转销售收入的条件，但为公司今后年度主营业务收入的实现打下了良好基础。
⑾应交税费
报告期末公司应交税费9,867.39万元，比上年同期增加9,377.02万元，主要是根据“华业·玫瑰东方园”项目所得税清算报告计提应交所得税70,510,410.88元，计提土地增值税28,805,851.02元。截止报告期末“华业·玫瑰东方园”项目累计计提土地增值税51,118,886.35元，按规定累计预交7458025.27元。
⑿其他应付款
报告期末公司其他应付款较年初减少了10,035.74万元，主要系偿还母公司华业发展（深圳）有限公司为支持公司发展而代垫的项目开发款。
⒀主营业务收入、主营业务成本
报告期内营业收入68,998.61元，较上年同期减少38.41％，减少了43,028.94万元。主要因为公司所开发的项目“华业·玫瑰东方园”二期住宅、写字楼及酒店式公寓，报告期内实现结算面积约5.5万平方米， 较一期住宅结算面积11.44万平方米减少51.92%。
“华业·玫瑰东方园”二期住宅、写字楼及酒店式公寓结算收入67,862.66万元，结算成本36,530.62万元，使得公司的营业收入及营业成本较去年同期有所减少。
⒁销售费用
报告期内公司销售费用较去年同期增加227.76万元，主要是由于报告期内公司所开发的项目“华业·玫瑰东方园”二期住宅及办公楼“华业国际中心”、 长春华业玫瑰谷和北京华业玫瑰郡进入销售期，导致广告宣传费等相关营业费用增加所致。
⒂管理费用
报告期内公司管理费用较去年同期增加了1,573.28万元，主要是公司大力发展房地产开发业务、非公开发行股票增加的相关支出，同时所开发的项目“华业·玫瑰东方园”二期住宅及办公楼“华业国际中心”、 长春华业玫瑰谷和北京华业玫瑰郡进入销售期，也是导致管理费用上升的原因。
5、报告期内公司现金流量情况分析
报告期内，公司资金状况良好，公司北京地产项目“华业·玫瑰东方园”销售状况良好，回笼销售资金约6亿元，资金回笼较快，长春华业玫瑰谷和北京华业玫瑰郡也进入销售期，为公司未来资金回笼，持续稳定发展打下了良好的基础。
报告期内，本公司以非公开发售方式向特定投资者定向发行人民币普通股（A股）8,000万股，收到募集资金净额1,017,675,200.00元，为公司进一步扩大主营业务提供支持。
报告期内，本公司通过向银行贷款，增加借款685,200,000.00元，为公司在建项目顺利开发提供资金保障。
6、公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
单位：万元 币种：人民币
■
①报告期内，公司控股的北京高盛华房地产开发有限公司所开发的项目“玫瑰东方园”部分住宅、“华业国际中心”写字楼及酒店式公寓部分基本售完。本报告期内，结算面积为5.5万平方米，结算收入678,626,615.29元，使公司的营业利润同比上升。
②报告期内，公司对华富溢公司的人员和资产进行整合完成。通过控股深圳市华富溢实业有限公司，积极参与深圳及其周边城市的房地产项目，借助于大股东在深圳市房地产行业多年积累的资源，在未来会为公司提供一个新的市场和利润增长点，目前公司尚无开发项目。
③报告期内，公司控股的北京优孚房地产开发有限公司所开发的项目北京“华业·玫瑰郡”住宅项目于2007年4月开工建设，现已基本封顶并已开始预售。
④报告期内，公司控股的长春华业房地产开发有限公司所开发的长春“华业·玫瑰谷”一期住宅项目于2007年5月开工建设，现一期主体工程已基本结束。
（二）、公司未来发展的展望
1、所处行业发展趋势及公司面临的市场竞争格局
⑴所处行业发展趋势
政策频出，调控持续，2007年作为政策导向下的执行年，国家持续加大了宏观调控力度，加强了各种调控措施的细化和落实。央行年内6 次上调了贷款利息至年末的7.47%，四季度又紧急控制信贷发放规模，提高第二套房首付比例和贷款利息。2007 年12 月中央经济工作会议又提出了“稳健的财政政策与从紧的货币政策”。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别迅速获得高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。展望2008年的房地产，有以下几大趋势：
①房地产开发投资增速放缓，市场局部阵痛症状将明显
在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2008年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。
②卖方市场逐渐转化为买方市场，普通住房和经济适用房供应将增多
随着住房供应结构90/70标准的落实，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2008年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房在政策的催生下，将大量的推入市场成为主角。另一方面别墅等高端住房的投资和供给受到限制，转为渠道销售。
③土地的管理、增量供应、成本环环扣紧，加剧对于存量土地的竞争
预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。
④政府继续执行紧缩银根的政策，房地产企业资金压力不容小视
2008年房地产企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房地产开发资金来源构成方面来看，房地产开发投资中对于贷款的依赖程度在加大；另一方面，从经济的角度来看，投资和信贷增长过快是2007年中国经济再度呈现过热局面的直接原因。也因此控制项目投资和紧缩信贷成为宏观调控的着力点。政府将继续执行紧缩银根的政策。在这种背景下，预计房地产开发企业未来面临的资金压力不容小视。
⑵公司面临的市场竞争格局
公司业务集中在北京、长春及深圳地区。北京地区房地产市场总体发展趋势良好，由于公司北京的在建项目地理位置较为优越，所以销售情况比较稳定。随着2008年奥运会的临近，北京市场将会保持目前稳中有升的局面。深圳市场虽然土地供应量不断减少，但在受到宏观政策的影响下，房价开始理性回归，这使得房地产企业之间的竞争将更加激烈。由于上述地区集中了全国各大房地产开发企业，市场竞争不断加剧，企业竞争转向产品定位能力、项目运作能力、内部管理效率、融资能力、品牌建设能力为主要内容的企业综合实力竞争。这对公司的经营能力提出了更高的要求。
2、公司发展面临的机遇、挑战以及新年度经营计划
宏观调控的实施和细化将进一步导致行业整合和集中度的提高，开发实力、品牌、资源整合能力成为竞争优势之关键。如何适应宏观政策和行业走势的变化，对我们来说既是一次严峻的挑战，更是难的的发展机遇。
⑴公司面临的新机遇
①规模化及跨区域扩张将成为优秀房地产企业发展的显著特点
区域扩张是房地产企业规模化发展的有效途径。2007年，多数企业进入城市数量显著增加，不少公司走上全国性扩张道路，一些区域性公司也逐渐演变成全国性公司。作为从深圳走出来的房地产开发企业，随着公司资产规模的扩张，公司全国布局不断加快，区域布局不断完善，对抗单一市场风险的能力也进一步增强。
②房地产市场呼唤升级的专业服务
2008年的中国房地产市场环境将更加复杂。当这种市场环境日益复杂多变，并从卖方市场过渡到买方市场时，资本运作能力和产品技术水平日益成为未来房地产市场竞争的重点。一方面，从成熟国家房地产企业转型的经验可以看出，开发企业要在未来市场上做大做强，与金融资源的对接是其发展的一个必要途径。在这一环节中的企业与专业金融服务机构的合作，将可抓住未来两年房地产金融市场快速发展的重要时机，利用资本力量，迅速做大做强，并形成良好的法人治理结构，达到企业主体多元化的目的，从而规范企业的运作，提升综合竞争力。随着公司07年融资成功，改善了公司的股权结构，在引入战略投资者的同时进一步规范了公司法人治理结构，提升了公司管理运作水平，为公司今后为市场提供更加专业的服务奠定了基础。
⑵公司面临的挑战及对策
①宏观调控、行业政策等外在风险可能进一步深化
2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确提出，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，会议在布置明年经济工作的主要任务时还指出：“要完善住房保障体系，加快廉租住房建设，改进和规范经济适用房制度，着力解决城市低收入家庭住房困难”。今年以来，中国人民银行多次采用提高存款准备金率、存贷款基准利率和发行票据、信贷计划窗口指导等政策进行宏观调控，房地产企业的资金压力继续加大，居民购房成本的提高又对市场需求产生不利影响。此外，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》等一系列政策相继出台，对中国房地产企业的外在发展环境不可避免产生长远影响。因此，管理层在保持公司加速扩张、布局全国的同时，须密切关注全国性、地方性政策法规，及早采取有效措施规避、预防和化解相关风险。
②短期业绩稳定与长远发展兼顾的问题。
(下转A18版)
| 股票简称 | 华业地产 |
| 股票代码 | 600240 |
| 上市交易所 | 上海证券交易所 |
| 注册地址和办公地址 | 北京市朝阳区东四环中路39号A座16层 |
| 邮政编码 | 100025 |
| 公司国际互联网网址 | http://www.huayedc.com/ |
| 电子信箱 | hy@huayedc.com |
| 董事会秘书 | 证券事务代表 | |
| 姓名 | 燕飞 | 张雪梅 |
| 联系地址 | 北京市朝阳区东四环中路39号A座16层 | 北京市朝阳区东四环中路39号A座16层 |
| 电话 | 010-85710731 | 010-85710735 |
| 传真 | 010-85710505 | 010-85710505 |
| 电子信箱 | yanfei@huayedc.com | zhangxm@huayedc.com |
| 主要会计数据 | 2007年 | 2006年 | 本年比上年增减(%) | 2005年 |
| 营业收入 | 689,986,103.78 | 1,120,275,487.82 | -38.41 | 14,842,571.72 |
| 利润总额 | 209,793,533.57 | 175,130,884.27 | 19.79 | 9,284,880.01 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 143,803,679.25 | 120,674,776.16 | 19.17 | 11,391,120.88 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 143,798,790.04 | 119,958,531.74 | 19.87 | 11,402,686.44 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -125,463,584.62 | -212,289,707.81 | 40.90 | 237,438,974.53 |
| 2007年末 | 2006年末 | 本年末比上年末增减(%) | 2005年末 | |
| 总资产 | 2,912,974,870.88 | 1,387,876,413.93 | 109.89 | 1,364,300,784.27 |
| 所有者权益（或股东权益） | 1,887,722,940.87 | 735,035,166.74 | 156.82 | 605,476,001.59 |
| 主要财务指标 | 2007年 | 2006年 | 本年比上年增减(%) | 2005年 |
| 基本每股收益 | 0.4032 | 0.3448 | 16.94 | 0.06 |
| 稀释每股收益 | 0.4032 | 0.3448 | 16.94 | 0.06 |
| 扣除非经常性损益后的基本每股收益 | 0.4032 | 0.3427 | 17.65 | 0.06 |
| 全面摊薄净资产收益率 | 7.65 | 16.81 | 减少9.16个百分点 | 1.88 |
| 加权平均净资产收益率 | 16.44 | 18.12 | 减少1.68个百分点 | 1.89 |
| 扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率 | 7.65 | 16.71 | 减少9.06个百分点 | 1.88 |
| 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率 | 16.44 | 18.02 | 减少1.58个百分点 | 1.89 |
| 每股经营活动产生的现金流量净额 | -0.29 | -0.61 | 1.36 | |
| 2007年末 | 2006年末 | 本年末比上年末增减(%) | 2005年末 | |
| 归属于上市公司股东的每股净资产 | 4.39 | 2.08 | 111.06 | 3.46 |
| 非经常性损益项目 | 金额 |
| 除上述各项之外的其他营业外收支净额 | 4,889.21 |
| 合计 | 4,889.21 |
| 本次变动前 | 本次变动增减（＋，－） | 本次变动后 | |||||||
| 数量 | 比例(%) | 发行新股 | 送股 | 公积金转股 | 其他 | 小计 | 数量 | 比例(%) | |
| 一、有限售条件股份 | |||||||||
| 1、国家持股 | |||||||||
| 2、国有法人持股 | |||||||||
| 3、其他内资持股 | 175,962,116 | 50.27 | 80,000,000 | -35,000,000 | 45,000,000 | 220,962,116 | 51.39 | ||
| 其中： | |||||||||
| 境内法人持股 | 175,962,116 | 50.27 | 80,000,000 | -35,000,000 | 45,000,000 | 220,962,116 | 51.39 | ||
| 境内自然人持股 | |||||||||
| 4、外资持股 | |||||||||
| 其中： | |||||||||
| 境外法人持股 | |||||||||
| 境外自然人持股 | |||||||||
| 有限售条件股份合计 | 175,962,116 | 50.27 | 80,000,000 | -35,000,000 | 45,000,000 | 220,962,116 | 51.39 | ||
| 二、无限售条件流通股份 | |||||||||
| 1、人民币普通股 | 174,037,884 | 49.73 | 35,000,000 | 35,000,000 | 209,037,884 | 48.61 | |||
| 2、境内上市的外资股 | |||||||||
| 3、境外上市的外资股 | |||||||||
| 4、其他 | |||||||||
| 无限售条件流通股份合计 | 174,037,884 | 49.73 | 35,000,000 | 35,000,000 | 209,037,884 | 48.61 | |||
| 三、股份总数 | 350,000,000.00 | 100.00 | 80,000,000.00 | 80,000,000.00 | 430,000,000.00 | 100.00 | |||
| 股东名称 | 年初限售股数 | 本年解除限售股数 | 本年增加限售股数 | 年末限售股数 | 限售原因 | 解除限售日期 |
| 华业发展（深圳）有限公司 | 89,992,766 | 17,500,000 | 10,000,000 | 82,492,766 | 2007年12月26日 | |
| 华保宏实业(深圳)有限公司 | 85,969,350 | 17,500,000 | 68,469,350 | 2007年12月26日 | ||
| 合计 | — | — |
| 报告期末股东总数 | 30,131 | ||||
| 前十名股东持股情况 | |||||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例(%) | 持股总数 | 持有有限售条件股份数量 | 质押或冻结的股份数量 |
| 华业发展（深圳）有限公司 | 境内非国有法人 | 23.25 | 99,992,766 | 82,492,766 | 0 |
| 华保宏实业(深圳)有限公司 | 境内非国有法人 | 19.99 | 85,969,350 | 68,469,350 | 0 |
| 新疆凯迪投资有限责任公司 | 未知 | 4.65 | 20,000,000 | 20,000,000 | 未知 |
| 中国农业银行－鹏华动力增长混合型证券投资基金(LOF) | 未知 | 3.63 | 15,599,648 | 未知 | |
| 浙江星火投资有限公司 | 未知 | 2.33 | 10,000,000 | 10,000,000 | 未知 |
| 中国工商银行－安信证券投资基金 | 未知 | 2.33 | 10,000,000 | 10,000,000 | 未知 |
| 中国华电集团资本控股有限公司 | 未知 | 2.33 | 10,000,000 | 10,000,000 | 未知 |
| 中国工商银行－建信优化配置混合型证券投资基金 | 未知 | 2.01 | 8,642,442 | 未知 | |
| 中国银行－华夏大盘精选证券投资基金 | 未知 | 1.86 | 8,005,931 | 未知 | |
| 交通银行－华安创新证券投资基金 | 未知 | 1.54 | 6,624,416 | 未知 | |
| 前十名无限售条件股东持股情况 | |||||
| 股东名称 | 持有无限售条件股份数量 | 股份种类 | |||
| 华业发展（深圳）有限公司 | 17,500,000 | 人民币普通股 | |||
| 华保宏实业(深圳)有限公司 | 17,500,000 | 人民币普通股 | |||
| 中国农业银行－鹏华动力增长混合型证券投资基金(LOF) | 15,599,648 | 人民币普通股 | |||
| 中国工商银行－建信优化配置混合型证券投资基金 | 8,642,442 | 人民币普通股 | |||
| 中国银行－华夏大盘精选证券投资基金 | 8,005,931 | 人民币普通股 | |||
| 交通银行－华安创新证券投资基金 | 6,624,416 | 人民币普通股 | |||
| 中国工商银行－诺安股票证券投资基金 | 3,738,340 | 人民币普通股 | |||
| 中国工商银行－鹏华优质治理股票型证券投资基金(LOF) | 3,000,000 | 人民币普通股 | |||
| 中国建设银行－鹏华价值优势股票型证券投资基金 | 2,524,939 | 人民币普通股 | |||
| 长盛成长价值证券投资基金 | 2,299,761 | 人民币普通股 | |||
| 上述股东关联关系或一致行动关系的说明 | 上述公司前十名股东之间、前十名流通股股之间：（1）鹏华动力增长混合型证券投资基金(LOF)、鹏华优质治理股票型证券投资基金(LOF)、鹏华价值优势股票型证券投资基金同为鹏华基金管理有限公司旗下管理的基金；（2）公司未知前十名股东之间、前十名流通股股东之间，以及前十名流通股股东与前十名股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人. | ||||
| 姓名 | 职务 | 性别 | 年龄 | 任期起止日期 | 年初持股数 | 年末持股数 | 变动原因 | 报告期内从公司领取的报酬总额(万元) | 报告期被授予的股权激励情况 | 是否在股东单位或其他关联单位领取 | |||
| 可行权股数 | 已行权数量 | 行权价 | 期末股票市价 | ||||||||||
| 徐红 | 董事长兼总经理 | 女 | 40 | 2006年2月28日～2008年5月29日 | 0 | 0 | 78.2 | 否 | |||||
| 蔡惠丽 | 董事 | 女 | 43 | 2005年5月29日～2008年5月29日 | 0 | 0 | 0 | 是 | |||||
| 郑晓帆 | 董事 | 男 | 45 | 2005年5月29日～2008年5月29日 | 0 | 0 | 20.5 | 否 | |||||
| 颉茂华 | 独立董事 | 男 | 46 | 2005年5月29日～2008年5月29日 | 0 | 0 | 2 | 否 | |||||
| 刘秀焰 | 独立董事 | 女 | 38 | 2005年5月29日～2008年5月29日 | 0 | 0 | 2 | 否 | |||||
| 张焰 | 监事长 | 男 | 40 | 2005年5月29日～2008年5月29日 | 0 | 0 | 39 | 否 | |||||
| 蒋丰青 | 监事 | 女 | 38 | 2005年5月29日～2008年5月29日 | 0 | 0 | 0 | 是 | |||||
| 王剑聪 | 监事 | 男 | 33 | 2005年5月29日～2008年5月29日 | 0 | 0 | 17.5 | 否 | |||||
| 燕飞 | 董事会秘书 | 男 | 31 | 2007年1月29日～2008年5月29日 | 0 | 0 | 34 | 否 | |||||
| 合计 | / | / | / | / | / | 193.2 | / | / | / | ||||
| 行业名称 | 本期数 | 上年同期数 | ||
| 营业收入 | 营业成本 | 营业收入 | 营业成本 | |
| 商品房销售 | 678,626,615.29 | 365,306,153.88 | 1,108,394,148.00 | 843,768,697.16 |
| 物业租赁及其他 | 11,359,488.49 | 8,798,686.77 | 11,831,339.82 | 7,086,571.48 |
| 合计 | 689,986,103.78 | 374,104,840.65 | 1,120,275,487.82 | 850,855,268.64 |
| 行业名称 | 本期数 | 上年同期数 | ||
| 营业收入 | 营业成本 | 营业收入 | 营业成本 | |
| 商品房销售 | 678,626,615.29 | 365,306,153.88 | 1,108,394,148.00 | 843,768,697.16 |
| 物业租赁及其他 | 11,359,488.49 | 8,798,686.77 | 11,831,339.82 | 7,086,571.48 |
| 合计 | 689,986,103.78 | 374,104,840.65 | 1,120,275,487.82 | 850,855,268.64 |
| 地区名称 | 本期数 | 上年同期数 | ||
| 营业收入 | 营业成本 | 营业收入 | 营业成本 | |
| 北京 | 678,626,615.29 | 365,306,153.88 | 1,108,394,148.00 | 843,768,697.16 |
| 深圳 | 11,359,488.49 | 8,798,686.77 | 11,831,339.82 | 7,086,571.48 |
| 合计 | 689,986,103.78 | 374,104,840.65 | 1,120,275,487.82 | 850,855,268.64 |
| 项 目 | 期末数 | 期初数 | 增减变动 | 变动百分比 |
| 货币资金 | 139,318.04 | 8,218.19 | 131,099.84 | 1595.24% |
| 交易性金融资产 | 15,000.00 | - | 15,000.00 | |
| 预付款项 | 14,500.83 | 14,569.00 | -68.17 | -0.47% |
| 存货 | 97,087.61 | 90,124.04 | 6,963.57 | 7.73% |
| 投资性房地产 | 21,484.93 | 22,164.06 | -679.12 | -3.06% |
| 固定资产 | 235.17 | 133.61 | 101.56 | 76.01% |
| 无形资产 | 17.61 | 21.47 | -3.86 | -17.96% |
| 递延所得税资产 | 664.97 | 221.97 | 443.00 | 199.58% |
| 短期借款 | - | 9,000.00 | -9,000.00 | -100.00% |
| 应付账款 | 14,141.53 | 21,595.09 | -7,453.56 | -34.52% |
| 预收款项 | 7,630.34 | 22,502.69 | -14,872.35 | -66.09% |
| 应交税费 | 9,867.39 | 490.37 | 9,377.02 | 1912.23% |
| 其他应付款 | 1,477.45 | 11,513.19 | -10,035.74 | -87.17% |
| 长期借款 | 68,520.00 | - | 68,520.00 | |
| 项 目 | 本期数 | 上年同期数 | 增减变动 | 变动百分比 |
| 营业收入 | 68,998.61 | 112,027.55 | -43,028.94 | -38.41% |
| 营业成本 | 37,410.48 | 85,085.53 | -47,675.04 | -56.03% |
| 营业税金及附加 | 6,658.95 | 8,393.95 | -1,735.00 | -20.67% |
| 销售费用 | 804.79 | 577.03 | 227.76 | 39.47% |
| 管理费用 | 2,723.32 | 1,150.03 | 1,573.28 | 136.80% |
| 财务费用 | 454.03 | -141.97 | 596.01 | -419.80% |
| 资产减值损失 | -31.58 | 105.79 | -137.38 | -129.85% |
| 公司名称 | 业务性质 | 主要产品或服务 | 注册资本 | 资产规模 | 净利润 |
| 北京高盛华房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 华业·玫瑰东方园项目 | 33,000.00 | 1,474,526,036.09 | 161,958,529.80 |
| 深圳市华富溢实业有限公司 | 房地产开发 | 项目前期准备 | 1,063.80 | 29,828,976.52 | -3,115,640.18 |
| 深圳市鼎业房地产经纪有限公司 | 房地产中介 | 房地产咨询、中介服务 | 100.00 | 388,402.42 | 0 |
| 北京优孚房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 北京朝阳雅苑项目 | 5,000.00 | 462,728,868.58 | -1,361,653.02 |
| 长春华业房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 长春华业玫瑰谷项目 | 3,000.00 | 440,270,485.11 | -3,247,078.18 |
北京华业地产股份有限公司
2007年度报告摘要