持续快速增长 大公司优势明显

　　⊙天相投顾 王巍峰

　　尽管在2007年四季度受到宏观调控的影响，但是在人民币持续升值、需求旺盛等多重因素作用下，房地产行业整体营业收入大幅增长，毛利率显著上升，三项费用控制得当，全年归属母公司所有者的净利润获得90%的高速增长。

　　前十大公司贡献利润过半。截至28日已披露2007年报的106家房地产公司，仅6家出现亏损，其中三家属于ST公司，九龙山、*ST高新两家公司亏损超过亿元；万科A去年共实现归属母公司净利润48亿元，居各个公司首位，招宝万金其它三家公司紧随其后，归属母公司所有都的净利润均超过9亿元。统计显示，全部公司去年共创造净利润234亿元，而处于利润榜前十名的公司，去年合计就赚了124亿元，所占比例超过一半，可以说正是这些利润大户，一定程度上决定了整个行业的盈利水平。

　　盈利能力持续上升。披露年报房地产行业上市公司总股本加权基本每股收益为0.39元，比去年增长了60%，净资产收益率达11.59%，较去年同期上升2.09个百分点。106家公司中，2007年报基本每股收益在0.5元以上的公司有28家，超过1元的公司有6家，排名前三位的分别是招商地产（1.6元）、金地集团（1.3元）、保利地产（1.3元）。

　　营业收入增速加快，净利润增速小幅回落。2007年已披露年报房地产行业上市公司实现营业收入共计1258亿元，同比增长了41.74%，增速较2006年有所加快，归属母公司所有者的净利润增长9成，增速较2006年的113%小幅回落。细分行业房地产开发归属于母公司所有者的净利润增长97.54%，而去年的这一数字为143%，增速大幅回落，园区土地开发去年归属于母公司所有者的净利润增长了44%，绝对数量虽然较小，但是较2006年同期的22%已明显加快。已披露年报公司有八成半的数量去年全年业绩实现增长，其中*ST广厦、*ST绵高等八家公司成功扭亏，业绩增长公司中，34家净利润实现翻番，值得注意的是这些业绩翻番公司中，比如北京城建、万业企业等几家去年营业收入却为负增长，业绩增长的可持续性值得我们进一步仔细分析。

　　毛利润上升，三项费用率下降。已披露年报房地产行业公司2007年报总股本加权毛利率为35.94%，较去年上升4.93个百分点，细分行业房地产开发毛利率上升5.76个百分点，而园区土地开发毛利率小幅下滑1.12个百分点，比较而言，规模大的公司受政策调控影响相对要小，所以大规模公司当中，毛利率出现下滑的数量很少，而小规模群体当中有部分公司毛利率下滑相对明显。披露年报公司三项费用率由2006年的11.48%降至去年的10.20%，2007全年三项费用合计181亿元，较2006年上升了27.79%，其中管理费用94亿元，上升33%，销售费用和财务费用分别为55.8亿元和31亿元，上升幅度分别为25.38%和17.82%。