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      2008 年 4 月 30 日
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    C8版:地产投资
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      | C8版:地产投资
    楼市博弈步入敏感期 发改委“压力论”或破僵局
    混沌楼市
    房价上涨压力难减 楼市投资贵在长期
    人民币升值推动
    写字楼租金美元报价上涨
    57%受访者:退房潮冲击开发商资金链
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    房价上涨压力难减 楼市投资贵在长期
    2008年04月30日      来源:上海证券报      作者:活动策划:柯鹏 李和裕
      第一演播室

      中国证券网

      活动策划:柯鹏 李和裕

      主持/整理:唐文祺

      嘉宾:陈基强 基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理

      近日,发改委价格司发布了《一季度住房市场价格形势分析》,报告从四个方面阐述了全国房价整体仍将继续上涨的压力来源:一是从当前宏观经济情况看,流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动;二是钢材、人工成本的快速上升,也会推动住房价格的上升;三是近期股市深幅调整,大量资金逃离股市,同时随着我国经济增长的放缓,部分生产流通环节也会退出部分资金,在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下,这些资金很可能选择再次进入房地产市场,而不是存入银行,从而拉动房价继续走高;四是居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。市场对于房价上涨压力的看法不一,本周我们就邀请业内人士与大家交流。

      7大要素决定房价趋势

      主持人:您如何看待上述房价上涨压力因素?

      陈基强:最近3个月,我也做了相关的研究报告,有一些方面与有关部门的判断不谋而合。我认为现在决定我国房价变动趋势的有7大要素:“十一五”计划和政策是对经济发展的一种保证;中国经济未来5年预计保持GDP年增长7.5%是房地产价格的支撑;年均4%的城市人口增长率是房地产发展的刚性需求;房地产供不应求也促使价格持续上升;房地产是中国有限的投资渠道之一;人民币升值与通货膨胀体现了房地产增值保值的功能;宏观调控将为房地产投资带来挑战和机遇。

      房地产并非一个“独立”的市场。从对欧美国家过去12年的数据分析,GDP与房价的关系是正相关的,房地产市场的表现可视作经济情况的一种“滞后反映”(一般晚2至3个季度表现出来),而目前中国的形势也是一样的。再加上土地供应增长下降(去年土地开发面积仅同比增长0.7%),销售面积超过竣工面积(已经连续3年),购房者没有“选择权”(供求比最好在1.15,这样购房者可以选择适合自己的房子)。

      至于房价,从去年四季度到今年一季度的情况来看,调控的效果算是不错了。但是,从严格意义上来讲,房价并没有下跌,哪怕现在珠三角一些城市的房价回落到了去年同期的水平,可你会发现现在的价位和去年的价格支撑点还是连得上的,调控只是把虚涨的部分挤掉。房价仅在一年时间里的“波段”并不显得十分重要,我们做投资的要看到楼市的长期持续性。

      二三线城市风险须防备

      主持人:您如何看待各大城市的房地产发展?

      陈基强:房地产的区域化特征明显。一线城市多经过调控洗礼,市场容量大,国家对其楼市的监控也更严。二、三线城市则有经济发展潜力,房价基数也低,据我们统计,去年以来,各大开发商在二、三线城市土地储备总投资金额约1200亿元人民币。

      但需要指出的是,二、三线城市的市场容量有限,消费力也是要“养”的,“规矩”也不一样,所以,尽管不少进军二、三线城市的开发商已累积了不少开发经验,但城市房地产开发也不能“照抄”。看一个城市是否成熟,主要看经济增长趋势,及其是否会有大量“移民”进入,这都是与房价正相关的因素。

      此外,虽然丰富的土地资源和宽松的政策环境带给转战二、三线城市的开发商很多信心,但这种信心将在未来随着大家的争相进入而改变。如开发商的涌入可能导致二、三线城市竞争逐渐放大,地价上涨的速度也会加快,导致成本增加,房价上涨,而二、三线城市的居民消费能力相对偏低,过高的房价将会导致居民购买力减弱,房地产出现过剩、难以消化的局面。

      投机时代已一去不复返

      主持人:您对楼市投资又有哪些建议?

      陈基强:调控环境下,投资成本和风险压力骤然增加,把房产当作投机工具的时代已经一去不复返。前面我也说过,不要看房价在短时间如一年里的波动,如果做投资就要看3至5年的升值潜力。

      对于个人投资者来说,我觉得他们不应该贸然去二、三线城市买房,虽然那里的房价可能很便宜,但是只看到那些城市房价低是错误的,因为二、三线城市的二手房市场还不活跃,而对一项投资来说,“变现”能力很重要。

      另外,还要考虑到租赁价值。如在上海,对普通投资者来说,住宅价格已经贵了,倒是有不少沿街商铺价值被低估,可能成为未来楼市内的“黑马”;具备实力的话,则可以选择市中心豪宅,250平方米以上、平层的那种,要按照豪宅标准设计的,在调控影响下此类产品的供应量越来越小,价值则越来越高。