房地产行业目前面临着巨大的考验,造成目前的困难局面的确与全球经济形势有关,也与目前国内从紧的货币政策有关,但最根本的原因还是行业自身的原因。
这几年,行业发展速度太快,尤其是开发商内心都期待能够翻番、成倍地发展,本来2005年、2006年已经取得非常大规模的增长,到了2007年全国房屋的销售额又比2006年增长了44%,接近3万亿元人民币。这个44%壮足了发展商的胆,拼命扩张、拼命囤地,而资本市场、股票市场对房地产上市公司的估值,也主要看他们的土地储备、看他们扩张的规模和速度。一时,股票市场和土地市场互相“激励”,也成为产生这次房地产行业困难的原因。
目前房地产行业面临的主要困难是资金太紧张。解决资金困难的出路在哪里?每家开发商的情况各有不同。有的是和政府部门签了出让合同,只付了定金,那干脆不要定金;有的已付了相当多的款,但后续的款无力支付,只能和政府部门重新商谈出让合同;有的通过“招拍挂”取得的土地干脆就退了……处理这些问题的办法,不可能大家联合起来去解决,而是一事一议,与政府部门进行重新协商,要么退地、要么没收定金、要么延长出让金支付时间,但没有统一的办法。
而此前我说的“百日剧变”主要就是指2006年下半年到2007年疯狂拿地的那些开发商,他们非常不理智,把自己所有的钱加上银行贷款都去作为拿地的首付款。不过他们拿的地到2008年上半年还不具备销售条件,并没有形成可以在市场上打折销售的房子。对于这些开发商来说,最好的出路是把土地转让出去。但也有一种很大的可能性就是,他们会拖欠政府的出让金、拖欠银行贷款。其实,这种情况已经发生了,我了解到的不是一两块土地有这样的情况,而是已经形成大规模的拖欠。
所以,下一步我担心会爆发房地产行业的信用危机。因为很有可能由于资金的过分紧张,使一些开发商该付的款付不了,然后首先可能就导致拖欠施工单位的款、拖欠农民工工资,接着可能就会出现拖欠出让金、拖欠银行贷款。这种事情的发生对整个行业都将是致命的打击,因为对行业来说,信誉比资金占有额更重要,能不能按时付款将是房地产行业下一步面临的巨大挑战。( 朱宇琛 整理 )