中国证券网

　　活动策划：

　　柯鹏 李和裕

　　主持/整理：

　　李和裕

　　嘉宾：

　　柯博仁 易居臣信总经理

　　曾几何时，二手房市场频现惜售现象，不愁手中房源转手的业主转售为租，继续等待升值。而随着今年楼市降温，转售为租现象重现，只不过原因恐怕已变成了手中房源难售。近期不少机构的数据表明，受宏观调控、市场调整的影响，一批投资者放弃了出售房源的打算而选择出租，加上购房者持续观望，不少人情愿租房也不快速买房，所以对投资者来说，与其房产空置，不如先获取租金收益。如上海中高档房源转售为租现象增多，业主不愿意轻易降价出售，短期内转售为租，以进一步观察后市走向；北京6月份上半月业主选择售转租的情况也环比上涨了逾一成，其中以建筑年代较早的小区和投资类房产聚集的区域为主。转售为租重现意味着什么？本周我们就请市场人士与大家交流。

　　售转租尚未成风

　　主持人：对于市场重现转售为租，你如何看待？

　　柯博仁：我曾向区域门店了解过情况，得到的反馈是售转租的情况并不明显。如上海浦西的市中心、市西和市北区域我都了解过，从实际成交数据来看，出售量基本维持不变，租金则略有增长；浦东也一样，租售界限明显，没有业主因市场观望而将房屋由售转租。当然，在个别区域也是有可能产生这种情况的，如供应偏大、竞争激烈的外环线区域。

　　不过，真要细究原因，我觉得主要是市场更趋理性了。尤其是今年以来购房者更加理性，一方面他们并未退市，另一方面则是无论价涨价跌他们都不盲目抢购，而成交周期拉长可能促使部分业主选择通过出租来缓解投资的压力，同时等待市场的回暖；此外，充沛、稳定的租赁需求以及可观的租金收益也是导致业主选择出租的一个原因。对于业主而言，最重要的是把握好租售之间的关系，争取利益的最大化。

　　二手房交易规范化

　　主持人：那么，对于目前的二手房市场状态，您有何评价？

　　柯博仁：今年政策是瞄向了二手房市场，相信规范化会更有利行业发展。以上海为例，针对二手房的第三方交易资金监管已经开始集体试点，并且是从原来贷款环节的监管扩展到资金的全程监管。最新的消息是，二手房卖房将不再需要筹措资金还清贷款以满足房屋过户的必要条件，在监管系统内，买方的贷款银行可以对仍然处于卖方抵押状态下的二手房进行短期的重复抵押，以放出新的贷款进入监管账户，再由中介和银行共同合作，用买方的贷款还清卖方的贷款，完成过户手续后再通知卖方取款或者冲销。

　　另外，从去年12月起，上海二手住宅的成交量首次超越一手商品住宅成交量，并且直至今年5月，二手住宅的成交相对一手商品住宅成交都表现出优势。5月上海二手住宅成交112万平方米，一手商品住宅则成交98.8万平方米。虽然5月二手住宅成交规模的优势相对前几个月又有所削弱，但相信二手住宅成交超越一手商品住宅成交、甚至二手住宅市场成为主流将是楼市发展的规律和成熟的标志。不过，目前上海二手住宅市场还无法形成绝对优势，预计下半年上海一、二手住宅市场的规模将出现胶着的激烈竞争。

　　市场成交不会膨胀

　　主持人：对于下半年的楼市，您还有何预判？

　　柯博仁：上面我也提到购房者更加理性，因此，房价也趋于稳定，这符合房地产调控的目标。预计未来市场成交不会膨胀，一是因为理性的市场观望仍在继续，从市场具备惯性以及并无利好消息的背景下，需求不会快速转化为成交；二是政府也不会允许成交膨胀，如果需求快速转化为成交，房价必将大涨，但市场存量已不足以维持去年楼市形态的重现，一旦出现这类行情，调控政策也必会出手。

　　不过，在供求基本平衡的状态下，相信房价也不会大跌。加上政府并不希望市场崩溃，上月国务院召开省部级工作会议时还强调“保持房地产市场稳定”，中央有此表述，已明确地表现出政府对房价大跌的担心，也表现出政府不希望房价大跌。