吴飞

　　昨日，南京栖霞建设股份有限公司刊登出增发招股说明书，拉开了公司公开增发的序幕。而此前，南京栖霞建设集团有限公司2008年第一次临时股东会传出了这样的信息，会议审议并一致通过了集团按照持股数量以10：2.5的比例全额参与此次公开增发股票的议案，实际认购股数为33,942,060股，动用现金接近3亿元，也就是说，此次增发募集资金额的三分之一已经落实。大股东以现金形式足额参与认购，这在上市公司公开再融资中实不多见。为此笔者采访了栖霞建设董事长陈兴汉。

　　看好未来发展 巩固控股地位

　　谈到大股东全额配售此次增发，陈兴汉表示，公司第一大股东参加配售，这种情况在上市公司再融资中确实不多。大股东对公司经营情况了如指掌，这是对公司价值的认可。股东们之所以愿意积极参与配售，一是认为公司价值被严重低估，在非理性暴跌下，形成价值洼地，很多公司都开始回购自己的股份，公司其实也有此想法，而改制后，新的大股东中有管理团队和核心员工，他们是真正了解公司经营状况和未来前景的，因此自然就作出了这样的决议。二是我们认为在现在的行情下增发，融资少点没关系，控股地位应该加以巩固，但同样也给投资者留出空间。管理层基于对明后年的资源储备的判断，才对公司未来持续发展充满了信心。其他股东还表示，买栖霞建设股票比买地皮要好，也因为他们比较了解公司未来的价值。

　　谈到公司开发的楼盘项目，陈兴汉介绍，目前公司在售楼盘有10个，南京有7个，苏州、无锡3个。公司的房产尤其是中高档楼盘都是在封顶后卖，保证了价格效益，高档楼盘都是在绿化环境完工后才推出的，因此价格会卖得比较好。按计划下半年，公司还将陆续推出上城风景二期，东方天郡二期，苏州枫情水岸二期，苏州IALa国际二期，无锡瑜憬湾二期，百水芊城二期。明年奥体B5，无锡栖园、无锡东北塘等也都要上市，上述项目全部售完应该在100亿元以上，公司会针对当时市场情况，灵活促进销售，公司项目都处于一些地段好、风景好的区位，销售前景比较乐观。公司在苏州、无锡、南京等地，拿的地块性价比都是很好的。大多项目的土地成本在1200-2200元每平米，具有很好的成本优势。目前公司储备项目近300万平方米，未来滚动开发空间较大。

　　区域优势明显 竞争优势突出

　　作为立足南京辐射周边发达城市的区域性房地产公司，栖霞建设有其独特的自身优势和核心竞争力。陈兴汉告诉笔者，第一，公司立足主业，注重专业化，最近三年房地产开发收入占公司主营业务收入总额比例始终保持在99%以上。公司2002年上市6年以来，经营业绩每年都保持50％以上的增长。上市初期，公司的主要业务集中在江苏南京。公司包括控股子公司在南京地区实现的销售收入已经连续七年在南京住宅市场排名第一。公司业务的集中性为公司在南京市场博得了良好的声誉，同时也为公司在江苏省内的业务扩张打下了良好基础。2003年2月公司进入苏州市场，2004年4月公司进入无锡市场。2005年公司在保持南京地区收入持续增长的前提下，在苏州的业务开始贡献利润。2007年，公司在无锡市场的开发项目也开始贡献利润。随着公司在苏州、无锡业务的不断开拓和增长，公司主营业务收入、利润的地区构成呈相对分散发展趋势。

　　最近三年，公司的毛利率水平维持在一个合理的水平上，总体说来，公司自上市以来，毛利率水平在行业中一直处于中等水平，这在一定程度上也反映了公司的整体战略，即：公司的总体定位是以中等收入者为目标用户，开发产品以中档或中偏高为主，公司的高速增长不是通过一味提高毛利率实现，是通过努力提高运营效率和资产周转率实现。今年上半年产品毛利率比去年大幅度上升，主要是尾盘销售发力所致。同时公司也加强了管理，控制了成本，提高了质量。

　　第二，公司区域开发的经营策略决定了公司的运营成本相对于全国性大型房地产公司具有比较优势，近年来公司的成长并非主要依靠所开发房产的价格上涨，运营效率的提升是公司发展的重要支撑。江苏地区的区域性明显，去年整个江苏房地产市场完成了6600万平方米住宅销售，60%集中在南京苏州无锡。这个数据表明，江苏这三个城市人均收入第一名无锡，第二名南京，第三名苏州，江苏在长三角地区的工业产业后劲很大，尤其是无锡有很好的创业园和科技园区，发展比较稳定，而去年由于江苏省和以上三市政府控制措施得当，全省房市没有大起大落。例如去年全国房价涨幅很高的时候，南京搞了一房一价，防止了房价过快增长。因此目前除个别供应量大的地区出现了回调外，房价整体波动不大。只是由于购房者的观望造成销售缩量。公司所处地区，在未来几年内，还会持续稳定发展。调查显示，今年底前有买房愿望比例人群达40%，有购买商品房能力的比例人群占了其中一半，这应该足以支撑目前的市场。

　　第三，公司内部管理与信息技术应用水平的持续提升，对公司内部成本控制起到关键性作用。在毛利率既定的条件下，销售净利率主要由公司对期间费用的控制水平决定，这直接反映了公司的管理能力。公司3年期间费用水平一直控制在较低水平，最近3年平均期间费用水平占主营业务收入比例为5.63%，去年为4.1％，体现了公司费用控制能力较好。公司营业费用率能够控制得比较低主要得益于两个方面的原因：一方面是得益于公司的总体定位，即公司业务立足于以南京为中心的三小时经济圈，房地产开发业务较为集中；另一方面也是公司营销方式多元化的结果，而不是过多地依赖媒体广告的宣传。企业引导标准化管理和生产，有的还上升为国家标准，成为其他地区环保准则，所谓三流企业做产品，二流企业做企业，而一流企业做标准。为此，国家建设部批准公司为国家级住宅产业化基地。

　　涉足PE延伸产业 自己也成“香饽饽”

　　公司历来注重住宅产业链建设来提高产品品质，降低成本，陈兴汉介绍，除了集团层面在房地产上游多有拓展，日前，栖霞建设也涉足PE，此次投资了广东棕榈园林股份有限公司的股权，该公司正在准备IPO。棕榈园林是企业产业链上的50强供应商之一，是国内从事园林环境绿化行业的龙头企业。公司与50强企业的合作将有利于公司提高产品品质、降低成本为公司带来多方的收益。

　　陈兴汉还透露，近来公司也在展开对外多种合作，包括与一些产业基金的合作。多家合作企业他们都是认着公司的品牌、标准化管理和市场优势而来的。（CIS）