|
中国证券网
活动策划：柯鹏 李和裕 主持人：李和裕 整理：李和裕
嘉宾：复旦大学房地产研究中心主任 尹伯成
五合智库顾问有限公司总经理 邹 毅
奥运会的脚步踏入中国后，给各行各业制造了许多话题。对于房地产业来说，有关奥运会过后楼市走向的话题越来越热门，有人认为奥运会将成为楼市的又一个“拐点”，但也有人持相反意见，坚信楼市不会在奥运会后急转直下。本周，我们请来业内专家给出他们的判断。
奥运不是楼市“分水岭”
主持人：今年楼市表现难掩落寞，如从市场实际交易情况来看，一线城市的住宅销售量大幅萎缩，前景不甚明朗，一些城市的房价也应声而落，如今又加上奥运会带来的经济发展猜想，其中楼市在奥运后真会发生有些人所认为的“可怕的结局”吗？
尹伯成：我相信绝对不会。中国楼市自去年下半年以来确实有一些变化，这种变化主要体现在楼盘销售，市场内的观望气氛比较浓厚，但这种调整是宏观调控挤压楼市泡沫所带来的，从房地产业长远发展来看也是积极的，且与奥运会并无直接联系。
而宏观上讲，虽然后奥运楼市行情如何仍然是个未知数，但首先我认为楼市绝不会出现如股市一般股价跌得越低就越没有人买的现象，购房者买房多数为自己居住，他们有着强烈的改善居住条件的刚性需求，因此只要房价有适度调整，达到他们的经济和心理承受力，需求就会有支撑，也使房价趋于稳定。就目前情况看，房价未来调整15%-20%也许可能，但不可能发生短时间内暴跌的情况。
此外，楼市在短期内可能会因挤压泡沫而向下作适度调整，但支撑楼市包括房价长期向上的两大基石并不会动摇，这两大基石一是我国城市化率的上升，城市人口增加会对城市住房带来巨量需求；二是我国经济在不断发展，人民收入在逐步提高，而住房需求的收入弹性很大，这给城镇住房带来了很大的改善性需求。同时，人民币目前对外升值、对内贬值，凡货币对外升值的国家，其资产尤其是不动产不可能贬值，因为外资会千方百计进入购买这种资产，而对内贬值又会使房产成为很好的规避通货膨胀风险的投资工具，并且在通胀过程中，房产即使不跌价也会使泡沫自然化解。
后奥运仍有“蛋糕”可分
主持人：后奥运对房地产业来说又有哪些发展机遇？
邹毅：从国际视角来看，奥运经济有一个完整的周期，主要分为前奥运阶段（长达7年左右的奥运筹备期）、奥运阶段（奥运会举办当年）和后奥运阶段（奥运会后大约3到5年的时间），而夏季奥运会的举办国在奥运会后大多会经历一个经济回落的过程。不过，我认为北京不会出现这种现象。
因为北京无论人口还是经济总量在全国所占的比重都不是很高，更为重要的是奥运会的举办加快了北京产业结构调整的步伐，高端服务业将成为北京新的经济增长点。而对于房地产，我觉得奥运会的举办所带来的这次产业升级和转型具体表现在三个方面：住宅郊区化、旅游地产及商业物业。
如交通设施的建设与改善对成功举办奥运会相当重要，而交通状况的改善不仅保障奥运会的顺利进行，也会造福当地居民，从而使得中心城区的外围不断扩大，促进了郊区住宅的发展。奥运会也强化了北京多中心的城市格局，有助于改变现在市区人口过度聚集的状况，一些原本较偏远地段或城市改造地段成为地产业发展新的空间与热点。相应的，北京的房地产市场将重新定位，从而推动周边地产升值，北京住宅郊区化的趋势将越来越明显，开发商也将拥有新的投资亮点。
另外，举办奥运会对各主办城市旅游业尤其是入境旅游的可持续发展利好因素较多，旅游地产将迎来前所未有的机遇。同时，从其他已举办过奥运会的城市来看，如果承办城市所处经济环境良好，经济增长持续稳定，且奥运后商业物业的供应没有出现突增的情况，那么，其商业物业的收益将持续增长；若举办城市所处的经济系统本身处于下降势头，或者赛后新增大量的商业物业，那么，奥运会后其市场收益就很可能出现下滑。