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⊙本报记者 唐文祺
低价策略成功跑量
数据显示,7月份上海全市住宅成交套数为6063套,环比跌幅达到32.2%;成交面积72.61万平方米,较之6月份则下降了30.9%。与当月129.8万平方米的供应量相比,呈现出明显的供求失衡态势。与此同时,7月份的全市商品住宅成交均价也下降了22.4%至13221元/平方米。
在7月份销售量排名前20的楼盘中,宝山区的绿地丰翔新城和松江区的乐莫苑,分别以344套和148套的成交量排名第一、二名。这两大楼盘,不约而同采取了“放低身姿”的措施。记者得到的数据显示,7月份宝山区大场板块的销售均价约9000元/平方米,而绿城丰翔新城的成交均价则为7118元/平方米。同样,乐莫苑在7月份的成交均价为7096元/平方米,与松江新城板块8000元/平方米的市场均价拉开了差距。
从统计数据来看,7月份外环以外区域成为上海市住宅成交的主力区域,占总成交面积的55%。排名前20的楼盘中,65%位于该区域内;而这部分楼盘又几乎全部采取了低价或持平的销售策略。
内环区域积极促销
记者以购房者的身份“暗访”了几个不同环线区域内的在售楼盘,在供应量大的中环或外环以外区域,开发商的“价格联盟”开始明显松动,采取“折扣”或“低开”的销售方式。而在供应量奇缺的内环以内区域,各个楼盘的价格底线虽然仍在“坚守”之中,但也开始采取积极的“促销”手段。
早先被媒体披露降价折扣幅度为9.3折的君御豪庭,由于地处内环以内核心区域,因此,该盘的“调整”尤其受到关注。“现在静安区的新盘供应量很少,我们不会调整价格的。”售楼处的销售人员称。据了解,目前该盘的销售均价为36000元/平方米,较之前一期33000元/平方米的销售均价反而有所上扬。该销售人员向记者否认采取了其他的“暗松”措施,并表示,只有自开盘时起一个月内的签约客户才可以享受9.5折待遇。
而另一个内环以内区域的中远两湾城,虽然仍紧咬着21000元/平方米的价格不松口,但销售人员表示,如果一次性付款可获9折优惠,贷款购买为9.2折。
有数据显示,7月份上海内环以内区域的成交量为346套,与6月份相比下降了42.8%,萎缩较为明显。
一、二手房倒挂蔓延
“上海开发商对于价格调整表现出矛盾心态。”一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者。究其原因,主要还是担心价格调整之后更加促发购房者的观望情绪。“但是调整价格的确能够促发消费者购买欲望释放,因此开发商更愿意使用平开或赠送面积的‘暗松’措施。”
记者走访了部分区域内的中介门店,发现一、二手房倒挂的现象开始呈现。据汉宇地产一位门店店长介绍,浦东新区大三林板块,在售新房万科金色雅筑的均价为15404元/平方米,金地湾流域销售报价15000-17000元/平方米,但以目前二手房挂牌均价来看,环球翡翠湾是17723元/平方米,翰城国际二期在18339元/平方米,普遍高于新房价格。而普陀区的武宁路板块,大华清水湾花园在二手房市场上报价为21797元/平方米,上海春天则是21741元/平方米,同样高出了中远两湾城19462元/平方米的成交均价。
汉宇地产分析师认为,一、二手房的联动效应非常明显,从目前一、二手房倒挂的区域情况来看,无论是市中心还是外环以外皆有分布。“新房价格较低可以理解为开发商的推盘策略。”但他也指出,如果出现蔓延或较长时间发展,对于二手房客户来说,会造成持币观望情绪的进一步加深。