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活动策划:柯鹏 唐文祺
主持人/整理:唐文祺
嘉宾:上海汉宇物业代理有限公司董事
总经理 施宏睿
二手房交易持续低迷引发的中介企业倒闭潮,倍受业内外关注。近期,上海市房地产交易中心表示,为了提高二手房交易资金安全,同时降低中介卷款私逃的风险性,正在酝酿推出房地产中介保证金制度。据了解,这项保证金的底线为100万元。该政策的推行会否给处于“风雨飘摇”中的中介机构带来进一步影响?购房者在当前的情况下,该如何合理选择中介机构?上证第一演播室请来业内人士就此答疑解惑。
二手房交易“深寒”
主持人:能否先介绍一下今年上海二手房市场的情况?
施宏睿:今年上海二手房市场在3、4月份时达到最高峰,接下来自5月份起就持续下跌。5月份的成交量环比下降了18%,6月份与5月份相比,成交量跌了20%,7月份在6月份的基础上,又减少了25%,到了8月份,从目前的数据来看,保守估计也有10%的跌幅。也就是说,综合起来看,到目前为止,已经从最高峰时的成交量下跌了60%的幅度。
从市场层面来看,第二套房信贷政策带来的影响力很大。自5月份起,房源挂牌数量明显增加,中外环的房源受到压力影响,开始有5%-10%的议价空间。发展到现在,这种趋势已经从中环以外蔓延至内环以内区域,市中心的房源也相继出现10%-15%的议价空间。原本的购房意向者开始持币观望,导致二手房成交量出现大幅萎缩。
中介机构倒闭成潮
主持人:近期不少中介机构纷纷压缩阵线、关闭门店,甚至有中介企业宣布退出上海市场,您认为“倒闭潮”会呈现出继续蔓延的趋势吗?
施宏睿:在总体市场成交走低的情况下,前几个月开始累积的市场效应呈现出来,大部分中介在7月份都表现得亏损厉害,市场业绩环比跌幅在20%左右。有许多中介无力支持或资金压力增大,就只能收缩战线、关闭门店或退出市场。
但我需要指出的是,上海的二手房市场与广州、深圳、北京等地不同,相较来说,这个市场的总体成交量表现特别大,因此,在其他城市出现的大品牌中介占有市场份额高的情况,在上海却很难出现。从目前业绩排名前三的几家中介来看,总体占有份额还不到15%。此外,上海中介企业的性质会有许多不同分类,如内资、港台、美资等,因此,会使得客户产生许多分流。
我认为,现在的市场与2005年相似,目前同样进入了洗牌格局。但总体来说,市场情况差的时候,那些小中介、“夫妻老婆店”之类的“杂牌军”受影响会大些。品牌中介的资金后盾更强,因此在“寒冬”时期还有能力扛得住。而且,出于对品牌的维系考虑,对于消费者的服务和善后也更注重。
保证金是新门槛
主持人:上海正在酝酿的二手房保证金制度,对中介机构会有影响吗?
施宏睿:我认为,这个对品牌中介来说是有正面影响的。它将上海众多中介机构进行了分类,一种是只做居间交易,不涉及资金;一种是只做交易流程,如各家贷款服务公司;还有一种就是大型的品牌中介机构,这两方面都可以参与和涉及。此外,在资金监管系统的完善方面,还提出了保证金的交纳制度,这就是为了预防中介倒闭之后损害到消费者利益所考虑的。这种提高门槛的操作方式,无疑是对行业进行了一次洗牌,从而将规范化管理从以前的品牌中介扩展到了贷款服务商,会使得二手房市场的交易风险降低、行业操作更加规范化。
以汉宇地产来说,在7月份二手房市场萎靡不振的情况下,公司把一手房代理业务提升到了55%,反而使得企业7月份业绩环比上涨了10%,预计8月份业绩可能还会有10%的涨幅。根据计划,汉宇地产在年底还会有增加10多家门店的打算。