母公司资产负债表
单位：元
| 资产 | 2007年12月31日 | 2006年12月31日 | 2005年12月31日 |
| 流动资产： | |||
| 货币资金 | 5,742,894,789.02 | 4,805,847,947.27 | 1,520,949,349.44 |
| 交易性金融负债 | - | - | - |
| 应收账款 | - | - | - |
| 预付账款 | 3,169,643.66 | 9,217,883.37 | 2,368,601.00 |
| 其他应收款 | 34,386,024,525.88 | 11,716,514,552.79 | 2,457,679,788.47 |
| 存货 | - | - | - |
| 流动资产合计 | 40,132,088,958.56 | 16,531,580,383.43 | 3,980,997,738.91 |
| 非流动资产： | |||
| 可供出售金融资产 | 101,708,945.96 | - | - |
| 长期股权投资 | 8,390,721,641.69 | 8,189,334,873.32 | 7,017,296,462.00 |
| 投资性房地产 | 6,256,227.11 | 6,954,240.05 | - |
| 固定资产 | 62,801,618.80 | 59,642,071.84 | 66,764,282.08 |
| 在建工程 | - | - | - |
| 长期待摊费用 | - | - | - |
| 递延所得税资产 | - | - | - |
| 非流动资产合计 | 8,561,488,433.56 | 8,255,931,185.21 | 7,084,060,744.08 |
| 资产总计 | 48,693,577,392.12 | 24,787,511,568.64 | 11,065,058,482.99 |
母公司资产负债表（续）
单位：元
| 负债及所有者权益 | 2007年12月31日 | 2006年12月31日 | 2005年12月31日 |
| 流动负债： | |||
| 短期借款 | - | 1,600,000,000.00 | 900,000,000.00 |
| 交易性金融负债 | - | - | - |
| 应付票据 | - | - | 3,781,990.38 |
| 应付账款 | - | - | - |
| 预收账款 | - | - | - |
| 应付职工薪酬 | 210,987,432.44 | 92,851,014.47 | 41,021,941.81 |
| 应交税费 | 20,262,496.40 | 8,594,754.49 | 2,981,275.68 |
| 其他应付款 | 4,011,814,897.68 | 1,503,009,505.45 | 439,068,935.22 |
| 一年内到期的非流动负债 | 5,927,660,000.00 | 284,919,243.79 | - |
| 流动负债合计 | 10,170,724,826.52 | 3,489,374,518.20 | 1,386,854,143.09 |
| 非流动负债： | |||
| 长期借款 | 12,437,920,200.65 | 6,379,657,970.50 | 290,000,000.00 |
| 应付债券 | - | - | 843,505,199.44 |
| 长期应付款 | - | - | 174,919,243.79 |
| 其他非流动负债 | - | - | - |
| 预计负债 | - | - | - |
| 递延所得税负债 | 15,803,594.27 | - | - |
| 非流动负债合计 | 12,453,723,794.92 | 6,379,657,970.50 | 1,308,424,443.23 |
| 负债合计 | 22,624,448,621.44 | 9,869,032,488.70 | 2,695,278,586.32 |
| 股东权益： | |||
| 股本 | 6,872,006,387.00 | 4,369,898,751.00 | 3,722,687,670.00 |
| 资本公积 | 12,885,360,235.32 | 5,315,012,258.19 | 1,119,660,152.45 |
| 盈余公积 | 5,395,470,156.38 | 4,402,087,926.99 | 2,893,840,406.35 |
| 未分配利润 | 916,291,991.98 | 831,480,143.76 | 633,591,667.87 |
| 外币报表折算差额 | - | - | - |
| 归属于母公司所有者权益合计 | 26,069,128,770.68 | 14,918,479,079.94 | 8,369,779,896.67 |
| 少数股东权益 | - | - | - |
| 所有者权益合计 | 26,069,128,770.68 | 14,918,479,079.94 | 8,369,779,896.67 |
| 负债及所有者权益总计 | 48,693,577,392.12 | 24,787,511,568.64 | 11,065,058,482.99 |
母公司利润表
单位：元
| 2007年度 | 2006年度 | 2005年度 | |
| 一、营业总收入 | 79,248,565.40 | 33,159,941.17 | 2,941,230.82 |
| 减：营业成本 | 956,079.85 | 1,457,598.65 | 2,336,797.08 |
| 营业税金及附加 | 29,334,682.07 | 7,334,989.20 | 4,701,418.97 |
| 销售费用 | - | - | - |
| 管理费用 | 567,131,534.08 | 151,475,867.70 | 80,956,653.00 |
| 财务费用 | (372,420,430.60) | (88,155,353.87) | (92,313,486.68) |
| 资产减值损失 | (17,920.13) | 126,223.24 | 178,189.73 |
| 加：公允价值变动净收益 | - | - | - |
| 投资收益 | 1,873,362,300.38 | 2,336,299,892.09 | 1,358,522,485.26 |
| 其中:对联营企业和合营企业的投资收益 | 43,322,804.25 | 60,098,192.00 | 26,412,480.14 |
| 二、营业利润 | 1,727,626,920.51 | 2,297,220,508.34 | 1,365,604,143.98 |
| 加：营业外收入 | 364,931.61 | 958,482.60 | 87,479.54 |
| 减：营业外支出 | 370,583.61 | 222,189.67 | 322,236.89 |
| 其中：非流动资产处置净损失 | 70,583.61 | 122,189.67 | 5,079.00 |
| 三、利润总额 | 1,727,621,268.51 | 2,297,956,801.27 | 1,365,369,386.63 |
| 减：所得税费用 | - | 73,035.09 | 679,532.42 |
| 四、净利润 | 1,727,621,268.51 | 2,297,883,766.18 | 1,364,689,854.21 |
母公司现金流量表
单位：元
| 2007年度 | 2006年度 | 2005年度 | |
| 一、经营活动产生的现金流量 | |||
| 销售商品、提供劳务收到的现金 | 2,155,833.40 | 1,846,926.00 | 2,497,544.62 |
| 收到其他与经营活动有关的现金 | 14,418,306,195.47 | 1,743,513,232.48 | 1,718,943,857.54 |
| 经营活动现金流入小计 | 14,420,462,028.87 | 1,745,360,158.48 | 1,721,441,402.16 |
| 购买商品、接受劳务支付的现金 | - | - | - |
| 支付给职工以及为职工支付的现金 | 549,907,474.84 | 233,181,147.74 | 41,380,372.05 |
| 支付的各项税费 | 37,923,470.63 | 188,585.89 | 4,918,678.67 |
| 支付其他与经营活动有关的现金 | 31,658,480,343.90 | 9,648,588,452.54 | 1,383,578,324.97 |
| 经营活动现金流出小计 | 32,246,311,289.37 | 9,881,958,186.17 | 1,429,877,375.69 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | (17,825,849,260.50) | (8,136,598,027.69) | 291,564,026.47 |
| 二、投资活动产生的现金流量 | |||
| 收回投资收到的现金 | 156,473,934.99 | - | 20,408,311.42 |
| 取得投资收益收到的现金 | 1,287,364,444.35 | 529,327,363.52 | 51,700,762.04 |
| 处置固定资产现金净额 | 13,459.00 | 122,389.67 | 384,237.00 |
| 处置子公司或其他营业单位收到的现金净额 | - | 996,900,357.65 | - |
| 收到其他与投资活动有关的现金 | 257,614,715.64 | 415,574,302.05 | 146,560,320.12 |
| 投资活动现金流入小计 | 1,701,466,553.98 | 1,941,924,412.89 | 219,053,630.58 |
| 购建固定资产所支付的现金 | 10,916,811.04 | 7,453,301.58 | 5,472,515.58 |
| 投资支付的现金 | 1,258,200,000.00 | 111,647,574.13 | 748,262,239.84 |
| 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 | 290,927,475.38 | 609,858,051.88 | - |
| 投资活动现金流出小计 | 1,560,044,286.42 | 728,958,927.59 | 753,734,755.42 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | 141,422,267.56 | 1,212,965,485.30 | (534,681,124.84) |
| 三、筹资活动产生的现金流量 | |||
| 吸收投资收到的现金 | 9,936,601,701.22 | 4,196,700,000.00 | - |
| 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 | - | - | - |
| 取得借款收到的现金 | 13,335,091,578.11 | 9,287,660,000.00 | 1,400,000,000.00 |
| 筹资活动现金流入小计 | 23,271,693,279.33 | 13,484,360,000.00 | 1,400,000,000.00 |
| 偿还债务支付的现金 | 3,140,000,000.00 | 2,408,271,524.00 | 1,070,000,000.00 |
| 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 | 1,509,831,339.23 | 867,557,335.78 | 439,927,624.80 |
| 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 | - | - | |
| 筹资活动现金流出小计 | 4,649,831,339.23 | 3,275,828,859.78 | 1,509,927,624.80 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 18,621,861,940.10 | 10,208,531,140.22 | (109,927,624.80) |
| 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 | (388,105.41) | - | (995,791.85) |
| 五、现金及现金等价物净增加额 | 937,046,841.75 | 3,284,898,597.83 | (354,040,515.02) |
| 加：期初现金及现金等价物余额 | 4,805,847,947.27 | 1,520,949,349.44 | 1,874,989,864.46 |
| 六、期末现金及现金等价物余额 | 5,742,894,789.02 | 4,805,847,947.27 | 1,520,949,349.44 |
（二）2005 年度新旧会计准则合并股东权益及合并净利润差异调节表的审阅意见
为保持财务报表数据披露口径的一致性、可操作性以及财务会计信息的有用性，并遵照中国证监会发行监管函[2008] 9号《关于近期报送及补正再融资申请文件相关要求的通知》的相关要求，发行人根据《企业会计准则第38号－首次执行企业会计准则》第五条至第十九条规定，对2005年度财务报告进行了追溯调整，并聘请毕马威华振会计师事务所审阅了发行人新旧会计准则股东权益和净利润差异调节表，毕马威华振会计师事务所已出具了标准的审阅报告。报告认为：
“根据我们的审阅，我们没有注意到任何事项使我们相信差异调节表没有按照《企业会计准则第38 号－首次执行企业会计准则》和通知的有关规定编制。”
1、差异调节表的编制基础
差异调节表系根据《企业会计准则第38号－首次执行企业会计准则》及有关规定，并参照“关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知”（证监发[2006]136号）以及《新旧会计准则股东权益差异调节表的编制和审阅要求》的相关要求，结合公司及其子公司的自身特点和具体情况，以2005年度的合并财务报表为基础，依据重要性原则编制。
新会计准则要求将少数股东权益作为一项股东权益列报，该列报方式的变化对合并股东权益的影响已在差异调节表中单列项目反映。
公司2005年12月31日的合并股东权益和2005年度的合并净利润（原会计准则）为公司按照原企业会计准则和《企业会计制度》（以下简称“原会计准则”）编制的2005 年度财务报表中的合并股东权益和合并净利润，公司2005年度财务报表业经毕马威华振会计师事务所审计，并出具了KPMG-AH (2006)AR No.0002号的无保留意见审计报告。
2、差异调节表
2005年新旧会计准则合并股东权益差异调节表
单位：元
| 项目名称 | 附注 | 本集团 | 本公司 | |
| 2005年12月31日股东权益（原会计准则） | 8,309,602,557.04 | 8,305,976,417.67 | ||
| 调节项目: | ||||
| 1 | 长期股权投资差额 | - | - | |
| 2 | 拟以公允价值模式计量的投资性房地产 | - | - | |
| 3 | 因预计资产弃置费用应补提的以前年度折旧等 | - | - | |
| 4 | 符合预计负债确认条件的辞退补偿 | - | - | |
| 5 | 股份支付 | - | - | |
| 6 | 符合预计负债确认条件的重组义务 | - | - | |
| 7 | 企业合并 | - | - | |
| 其中：非同一控制下企业合并的公允价值调整 | (1) | 8,441,783.00 | - | |
| 8 | 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及可供出售金融资产 | - | - | |
| 9 | 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 | - | - | |
| 10 | 金融工具分拆增加的权益 | - | - | |
| 11 | 衍生金融工具 | - | - | |
| 12 | 按照2007年2月1日发布的企业会计准则实施问题专家工作组意见第十项进行的追溯调整 | (13,783,945.00) | - | |
| 13 | 少数股东权益 | (1),(6) | 541,095,823.00 | - |
| 14 | 所得税 | (5) | 25,650,972.00 | - |
| 15 | 其他 | - | - | |
| 16 | 可转换公司债券 | (4) | 43,494,669.00 | - |
| 17 | 以权益法核算对子公司投资 | (2) | - | 63,803,479.00 |
| 2005年12月31日股东权益（新会计准则） | 8,914,501,859.04 | 8,369,779,896.67 | ||
新旧会计准则合并净利润差异调节表
单位：元
| 项目名称 | 附注 | 本集团 | 本公司 | |
| 2005年度净利润（原会计准则） | 1,350,362,816.78 | 1,350,362,816.78 | ||
| 调节项目: | ||||
| 1 | 营业收入 | (6) | 55,347,266.77 | - |
| 2 | 营业成本 | (1),(4),(6) | (20,978,035.13) | - |
| 3 | 营业税金及附加 | (6) | (138,137,740.86) | - |
| 4 | 销售费用 | - | - | |
| 5 | 管理费用 | (6) | 24,501,487.98 | 178,189.73 |
| 6 | 财务费用 | (4) | (3,505,708.00) | |
| 7 | 资产减值损失 | (6) | (24,501,487.98) | (178,189.73) |
| 8 | 公允价值变动收益 | - | - | |
| 9 | 投资收益 | (1),(2) | 84,299,992.00 | 14,327,037.43 |
| 10 | 营业外收入 | - | - | |
| 11 | 营业外支出 | - | - | |
| 12 | 所得税费用 | (5) | 17,768,942.00 | - |
| 13 | 按照2007年2月1日发布的企业会计准则实施问题专家工作组意见第十项进行的追溯调整 | - | - | |
| 14 | 少数股东损益 | (6) | 83,062,895.06 | - |
| 15 | 其他 | (6) | (12,570,882.78) | - |
| 2005年度净利润（新会计准则） | 1,415,649,545.84 | 1,364,689,854.21 | ||
3、主要项目附注
(1) 企业合并
对于非同一控制下的企业合并，原将合并成本与应享有被合并企业所有者权益份额的借方差额确认为股权投资差额，分期平均摊销，计入损益。企业会计准则 (2006) 规定，当合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额时，其差额确认为商誉。当合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额时，其差额计入当期损益。公司按照企业会计准则 (2006) ，对非同一控制下的企业合并中所形成的股权投资借方差额，属于企业合并产生的资产公允价值溢价的，在2005年度的财务报表中进行了追溯调整，调增合并股东权益共人民币277,916,934.97元 ，其中调增应归属于母公司股东权益人民币8,441,783.00元，少数股东权益人民币269,475,151.97元；调增营业成本人民币75,858,209.00元，投资收益人民币84,299,992.00元。
(2) 对子公司、合营企业和联营企业的投资
在本公司个别财务报表中，由于追溯调整不切实可行，没有按照《解释1号》对子公司的投资进行追溯调整，而在2005年度财务报表中按权益法核算对子公司的投资。
公司采用权益法核算对合营企业和联营企业投资时，公司原来将初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额的借方差额分期平均摊销，计入损益；现改为，在2005年度财务报表中，公司在对投资初始确认后，按应享有被投资企业财务报表中反映的当年实现净损益的份额，调整长期股权投资的账面价值，并确认当期投资收益；现改为取得对合营企业和联营企业投资后，公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额时，公司以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对于被投资单位的会计政策或会计期间与公司不同的，权益法核算时已按照公司的会计政策或会计期间对被投资单位的财务报表进行必要调整。
对于非同一控制下企业合并中产生的股权投资，除按上述原则对股权投资贷方差额调整外，如存在股权投资借方差额，本公司在2005年度个别财务报表中将尚未摊销完毕的股权投资借方差额作为长期股权投资认定成本的一部分。在合并财务报表中，这些借方差额?对于能够可靠确定购买日被购买方可辨认资产、负债等的公允价值的，属于因购买日被购买方可辨认资产、负债公允价值与其账面价值的差额扣除已摊销金额后在首次执行日的余额，按合理的方法分摊至被购买方各项可辨认资产、负债，并在被购买方可辨认资产的剩余使用年限内计提折旧或进行摊销，有关折旧或摊销计入合并利润表相关的投资收益项目；无法将该余额分摊至被购买方各项可辨认资产、负债的，在原股权投资差额的剩余摊销年限内平均摊销，计入合并利润表相关的投资收益项目，尚未摊销完毕的余额在合并资产负债表中作为 “其他非流动资产” 列示。
(3) 投资性房地产
为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产原确认为存货；现改确认为投资性房地产，并采用成本模式计量。该项会计政策变更对公司年初及以前年度收益没有影响。
(4) 可转换公司债券
公司发行的可转换公司债券，原将债券面值加上计提的利息作为债券成本。现改为，在初始确认时将相关负债和权益成分进行分拆，先对负债成分的未来现金流量进行折现确定负债成分的初始确认金额，再按发行收入扣除负债成分初始金额的差额确认权益成分的初始确认金额。发行可转换公司债券发生的交易费用，在负债成分和权益成分之间按其初始确认金额的相对比例进行分摊。公司在2005年度财务报表中将应确认权益成分的初始确认金额及交易费用采用追溯调整对相关项目进行调整。权益部分在初始计量后不再重新计量。
初始确认后，对于没有指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的负债部分，采用实际利率法按摊余成本计量。公司将按实际利率法对负债部分计提的利息符合资本化条件的部分计入存货成本，与原确认资本化利息的差额采用追溯调整法对相关项目进行调整。
按照上述政策，调增合并股东权益人民币43,494,669.00元，调增营业成本人民币7,825,238.0元及财务费用人民币3,505,708.00元。
(5) 所得税
所得税原按应付税款法进行核算；现改按负债法核算。在2005年度财务报表中，公司对资产、负债的账面价值与计税基础不同形成的暂时性差异的所得税影响采用追溯调整法进行调整，调减合并股东权益人民币25,650,972.00元及所得税费用人民币17,768,942.00元。
(6) 按照新会计准则的重分类
本公司除根据上述调整事项对合并资产负债表和合并利润表项目进行追溯调整外，还按照新会计准则的要求对合并资产负债表和资产负债表及合并利润表和利润表项目进行了重分类，该重分类不影响合并股东权益和股东权益及合并净利润和净利润。
二、最近三年合并报表范围的变化
（一）2007年合并报表范围的变化
1、2007年公司新设48家子公司，故该等公司纳入合并报表。新设48家子公司详情如下：
| 名称 | 注册地 | 币种 | 注册资本 | 经营范围 | 年末实际投资额 | 集团持股比例 | 集团表决权比例 |
| 深圳万科华昱花园房地产开发有限公司 | 深圳 | 人民币 | 95,909,045.00 | 房地产开发经营 | 57,545,427.00 | 60% | 60% |
| 惠州市万科置业有限公司 | 惠州 | 人民币 | 10,000,000.00 | 房地产开发经营 | 10,000,000.00 | 100% | 100% |
| 惠州市利万房地产开发有限公司 | 惠州 | 人民币 | 10,000,000.00 | 房地产开发经营 | 6,700,000.00 | 67% | 67% |
| 深圳市万装装饰设计工程有限公司 | 深圳 | 人民币 | 10,000,000.00 | 装饰设计 | 10,000,000.00 | 100% | 100% |
| 广州市万科穗东房地产有限公司 | 广州 | 人民币 | 10,000,000.00 | 房地产开发经营 | 10,000,000.00 | 100% | 100% |
| 广州市万科信诚房地产有限公司 | 广州 | 人民币 | 10,000,000.00 | 房地产开发经营 | 10,000,000.00 | 100% | 100% |
| 广州市富生装饰工程有限公司 | 广州 | 人民币 | 10,000,000.00 | 装饰设计 | 10,000,000.00 | 100% | 100% |
| 东莞市新万房地产开发有限公司 | 东莞 | 人民币 | 10,000,000.00 | 房地产开发经营 | 5,100,000.00 | 51% | 51% |
| 东莞市万科置地有限公司 | 东莞 | 人民币 | 10,000,000.00 | 房地产开发经营 | 10,000,000.00 | 100% | 100% |
| 东莞松湖居置业有限公司 | 东莞 | 人民币 | 10,000,000.00 | 房地产开发经营 | 10,000,000.00 | 100% | 100% |
| 佛山市万科投资有限公司 | 佛山 | 人民币 | 10,000,000.00 | 投资 | 10,000,000.00 | 100% | 100% |
| 佛山市南海区万科金域华庭房地产有限公司 | 佛山 | 美元 | 44,000,000.00 | 房地产开发经营 | 182,145,590.00 | 55% | 55% |
| 珠海市万茂投资咨询有限公司 | 珠海 | 美元 | 33,400,000.00 | 投资 | - | 100% | 100% |
| 长沙市万科房地产开发有限公司 | 长沙 | 人民币 | 20,000,000.00 | 房地产开发经营 | 20,000,000.00 | 100% | 100% |
| 福州市万科房地产有限公司 | 福州 | 人民币 | 20,000,000.00 | 房地产开发经营 | 20,000,000.00 | 100% | 100% |
| 上海万科宝北置业有限公司 | 上海 | 人民币 | 10,000,000.00 | 房地产开发经营 | 10,000,000.00 | 100% | 100% |
| 上海郡科投资管理有限公司 | 上海 | 人民币 | 200,000,000.00 | 投资 | 200,000,000.00 | 100% | 100% |
| 上海嘉明绿化工程有限公司 | 上海 | 人民币 | 1,000,000.00 | 园林绿化 | 1,000,000.00 | 100% | 100% |
| 上海柏轩装修工程有限公司 | 上海 | 人民币 | 1,000,000.00 | 装饰设计 | 1,000,000.00 | 100% | 100% |
| 南京恒越置业有限公司 | 南京 | 人民币 | 10,000,000.00 | 房地产开发经营 | 10,000,000.00 | 100% | 100% |
| 南京运杰房地产开发有限公司 | 南京 | 人民币 | 10,000,000.00 | 房地产开发经营 | 10,000,000.00 | 100% | 100% |
| 南京金域蓝湾置业有限公司 | 南京 | 人民币 | 90,000,000.00 | 房地产开发经营 | 90,000,000.00 | 100% | 100% |
| 无锡东城投资管理咨询有限公司 | 无锡 | 美元 | 1,000,000.00 | 投资 | - | 100% | 100% |
| 杭州万坤置业有限公司 | 杭州 | 人民币 | 350,000,000.00 | 房地产开发经营 | 178,500,000.00 | 51% | 51% |
| 杭州白鹭湾度假酒店有限公司 | 杭州 | 人民币 | 10,000,000.00 | 酒店项目投资 | 10,000,000.00 | 100% | 100% |
| 江西万科青山湖房地产发展有限公司 | 江西 | 人民币 | 20,000,000.00 | 房地产开发经营 | 10,000,000.00 | 50% | 60% |
| 天津市新锋时代投资有限公司 | 天津 | 人民币 | 10,000,000.00 | 投资 | 8,000,000.00 | 80% | 80% |
| 天津万盛投资有限公司 | 天津 | 人民币 | 80,000,000.00 | 投资 | 80,000,000.00 | 100% | 100% |
| 天津万滨房地产开发有限公司 | 天津 | 人民币 | 140,000,000.00 | 房地产开发经营 | 130,000,000.00 | 93% | 93% |
| 长春万润房地产开发有限公司 | 长春 | 人民币 | 10,000,000.00 | 房地产开发经营 | 10,000,000.00 | 100% | 100% |
| 青岛万科房地产有限公司 | 青岛 | 人民币 | 20,000,000.00 | 房地产开发经营 | 20,000,000.00 | 100% | 100% |
| 成都万科国宾置业有限公司 | 成都 | 美元 | 110,000,000.00 | 房地产开发经营 | 625,360,042.50 | 75% | 75% |
| 成都万科光华置业有限公司 | 成都 | 美元 | 66,000,000.00 | 房地产开发经营 | 146,803,140.00 | 100% | 100% |
| 成都万科锦江置业有限公司 | 成都 | 人民币 | 10,000,000.00 | 房地产开发经营 | 10,000,000.00 | 100% | 100% |
| 武汉万科天润房地产有限公司 | 武汉 | 美元 | 57,600,000.00 | 房地产开发经营 | 434,078,043.00 | 100% | 100% |
| 武汉万科青安居房地产有限公司 | 武汉 | 人民币 | 100,000,000.00 | 房地产开发经营 | 80,000,000.00 | 80% | 80% |
| 厦门市万科物业服务有限公司 | 厦门 | 人民币 | 3,000,000.00 | 物业服务 | 3,000,000.00 | 100% | 100% |
| 长沙市万科物业服务有限公司 | 长沙 | 人民币 | 5,000,000.00 | 物业服务 | 5,000,000.00 | 100% | 100% |
| 珠海市万科物业服务有限公司 | 珠海 | 人民币 | 3,000,000.00 | 物业服务 | 3,000,000.00 | 100% | 100% |
| 上海红郡物业服务有限公司 | 上海 | 人民币 | 5,000,000.00 | 物业服务 | 5,000,000.00 | 100% | 100% |
| 南京万科物业管理有限公司 | 南京 | 人民币 | 3,000,000.00 | 物业服务 | 3,000,000.00 | 100% | 100% |
| 无锡万科物业服务有限公司 | 无锡 | 人民币 | 3,000,000.00 | 物业服务 | 3,000,000.00 | 100% | 100% |
| 杭州万科物业服务有限公司 | 杭州 | 人民币 | 2,000,000.00 | 物业服务 | 2,000,000.00 | 100% | 100% |
| 宁波万科物业服务有限公司 | 宁波 | 人民币 | 3,000,000.00 | 物业服务 | 3,000,000.00 | 100% | 100% |
| 北京万信投资发展有限公司 | 北京 | 人民币 | 30,000,000.00 | 投资 | 18,000,000.00 | 60% | 60% |
| 万科置业（香港）有限公司 | 香港 | 美元 | 9,500,000.00 | 房地产代理投资 | 69,526,014.48 | 100% | 100% |
| EustonCapitalLimited | 香港 | 港币 | 1,000.00 | 投资 | 936.40 | 100% | 100% |
| AmpleGainCapitalLtd | 香港 | 港币 | 1,000.00 | 投资 | 936.40 | 100% | 100% |
2、2007年公司收购27家子公司，故该等公司纳入合并报表。公司收购27家子公司明细如下：
| 名称 | 注册地 | 币别 | 注册资本 | 经营范围 | 年末实际 投资额 | 集团持股比例 | 集团表决权比例 |
| 深圳富春东方（集团）有限公司 | 深圳 | 人民币 | 14,600,000 | 房地产开发经营 | 108,665,658 | 90% | 90% |
| 深圳市富春东方房地产开发有限公司 | 深圳 | 人民币 | 158,000,000 | 房地产开发经营 | 158,000,000 | 100% | 100% |
| 深圳市东方尊峪房地产开发有限公司 | 深圳 | 人民币 | 10,000,000 | 房地产开发经营 | 10,000,000 | 100% | 100% |
| 深圳市东方欣悦实业有限公司 | 深圳 | 人民币 | 10,000,000 | 房地产开发经营 | 10,000,000 | 100% | 100% |
| 深圳市万科恒丰房地产开发有限公司 | 深圳 | 人民币 | 51,871,586.00 | 房地产开发经营 | 28,529,372.30 | 55% | 55% |
| 万轩置业（深圳）有限公司 | 深圳 | 美元 | 10,000,000 | 房地产开发经营 | 74,448,450 | 90% | 90% |
| 深圳市富春东方大酒楼有限公司 | 深圳 | 人民币 | 1,000,000 | 餐饮服务 | 1,000,000 | 100% | 100% |
| 深圳恒大物业有限公司 | 深圳 | 人民币 | 96,375,000 | 物业管理 | 96,375,000 | 100% | 100% |
| 深圳市道霖投资发展有限公司 | 深圳 | 人民币 | 20,000,000 | 房地产开发经营 | 18,000,000 | 90% | 90% |
| 东莞市新世纪明上居商住开发有限公司 | 东莞 | 人民币 | 1,000,000 | 房地产开发经营 | 510,000 | 51% | 51% |
| 厦门富春东方房地产开发有限公司 | 厦门 | 人民币 | 10,000,000 | 房地产开发经营 | 10,000,000 | 100% | 100% |
| 厦门恒邦房地产开发有限公司 | 厦门 | 人民币 | 50,000,000 | 房地产开发经营 | 50,000,000 | 100% | 100% |
| 厦门富春东方贸易有限公司 | 厦门 | 人民币 | 20,000,000 | 贸易 | 20,000,000 | 100% | 100% |
| 厦门万科星置业有限公司 | 厦门 | 美元 | 2,333,000.00 | 房地产开发经营 | 1,968,399.47 | 55% | 55% |
| 海南富春东方有限公司 | 海南 | 人民币 | 20,000,000 | 房地产开发经营 | 20,000,000 | 100% | 100% |
| 上海万科恒大房产股份有限公司 | 上海 | 人民币 | 141,348,200 | 房地产开发经营 | 141,348,200 | 100% | 100% |
| 上海中林置业发展有限公司 | 上海 | 人民币 | 20,000,000 | 房地产开发经营 | 20,000,000 | 100% | 100% |
| 上海联图投资管理咨询有限公司 | 上海 | 人民币 | 1,000,000 | 投资 | 900,000 | 90% | 90% |
| 上海罗联置业有限公司 | 上海 | 人民币 | 100,000,000 | 房地产开发经营 | 100,000,000 | 100% | 100% |
| 上海美兰华府置业有限公司 | 上海 | 人民币 | 200,000,000 | 房地产开发经营 | 200,000,000 | 100% | 100% |
| 杭州钱江湾花园有限公司 | 杭州 | 人民币 | 57,000,000 | 房地产开发经营 | 27,000,000 | 90% | 90% |
| 无锡万胜房地产开发有限公司 | 无锡 | 人民币 | 49,200,000 | 房地产开发经营 | 204,887,451.04 | 55% | 55% |
| 南京富春东方房地产开发有限公司 | 南京 | 美元 | 2,000,000 | 房地产开发经营 | 16,529,260 | 100% | 100% |
| 南京恒邦房地产开发有限公司 | 南京 | 美元 | 2,000,000 | 房地产开发经营 | 14,940,000 | 90% | 90% |
| 沈阳正达永丰房地产开发有限公司 | 沈阳 | 人民币 | 8,000,000 | 房地产开发经营 | 8,000,000 | 100% | 100% |
| 武汉新宝物业管理有限公司 | 武汉 | 人民币 | 500,000 | 物业管理 | 500,000 | 100% | 100% |
| Power Great Investments Limited | 香港 | 港币 | 100 | 投资 | 1 | 100% | 100% |
3、2007年公司出售6家公司，分别为上海南都白马房地产开发有限公司，深圳市温馨花园房地产开发有限公司，香港万科影视有限公司，Mega Falcon Limited，Great Hill Limited，Carway Limited；注销1家公司，为沈阳万科金色家园房地产开发有限公司。
（二）2006年度合并报表范围的变化
1、2006年公司新设35家子公司，故该等公司纳入合并报表。新设35家子公司详情如下：
| 名称 | 注册地 | 主营业务 |
| 深圳市万科九州房地产开发有限公司 | 深圳市 | 房地产开发经营 |
| 深圳市温馨花园房地产开发有限公司 | 深圳市 | 房地产开发经营 |
| 厦门市万科房地产有限公司 | 深圳市 | 房地产开发经营 |
| 深圳市万科城市风景房地产开发有限公司 | 深圳市 | 房地产开发经营 |
| 深圳万科新城房地产开发有限公司 | 深圳市 | 房地产开发经营 |
| 深圳万科兴业房地产开发有限公司 | 深圳市 | 房地产开发经营 |
| 深圳万科北城房地产开发有限公司 | 深圳市 | 房地产开发经营 |
| 广州市万科星房地产有限公司 | 广州市 | 房地产开发经营 |
| 广州市鹏万房地产有限公司 | 广州市 | 房地产开发 |
| 珠海市万科房地产有限公司 | 珠海市 | 房地产开发 |
| 珠海市珠宾置业发展有限公司 | 珠海市 | 房地产开发 |
| 佛山市顺德区万科置业有限公司 | 佛山市 | 房地产开发和经营 |
| 上海万科宝南置业有限公司 | 上海市 | 房地产开发 |
| 上海万科翔南置业有限公司 | 上海市 | 房地产开发 |
| 无锡新万房地产有限公司 | 无锡市 | 房地产开发经营 |
| 无锡鼎安房地产有限公司 | 无锡市 | 房地产开发 |
| 宁波万科房地产开发有限公司 | 宁波市 | 房地产开发经营 |
| 苏州万科房地产有限公司 | 苏州市 | 房地产开发经营 |
| 苏州万科置业有限公司 | 苏州市 | 房地产开发经营 |
| 万科中粮(苏州)置业有限公司 | 苏州市 | 房地产开发经营 |
| 杭州万科置业有限公司 | 杭州市 | 房地产开发 |
| 北京万科中粮假日风景房地产开发有限公司 | 北京市 | 房地产开发 |
| 天津万泰时尚置业有限责任公司 | 天津市 | 房地产开发 |
| 天津万科新湖置业有限公司 | 天津市 | 房地产开发 |
| 天津万科新锐房地产有限公司 | 天津市 | 房地产开发 |
| 天津万科新里程房地产有限公司 | 天津市 | 房地产开发经营 |
| 沈阳华姿风尚房地产开发有限公司 | 沈阳市 | 房地产开发 |
| 沈阳东部置业开发有限公司 | 沈阳市 | 房地产开发 |
| 大连万科城置业有限公司 | 大连市 | 房地产开发 |
| 青岛万科银盛泰房地产开发有限公司 | 青岛市 | 房地产开发经营 |
| 成都万科成华置业有限公司 | 成都市 | 房地产开发经营 |
| 成都万科高新投资有限公司 | 成都市 | 房地产开发 |
| 东莞市万科建筑技术研究有限公司 | 东莞市 | 建筑研究 |
| 武汉万科天诚房地产有限公司 | 武汉市 | 房地产开发 |
| 佛山市万科物业管理有限公司 | 佛山市 | 物业管理 |
2、2006年度公司收购13家子公司，故该等公司纳入合并报表。公司收购13家子公司明细如下：
| 名称 | 收购股权比例 | 主营业务 |
| 北京市朝万房地产开发中心 | 60% | 房地产开发 |
| 深圳市万科东海岸房地产开发有限公司 | 51% | 房地产开发 |
| World City International Inc. | 54.20% | 投资控股 |
| 富海有限公司 | 70% | 投资控股 |
| 深圳市浪骑游艇会有限公司 | 100% | 游艇及泊位出租 |
| 上海锦川房地产开发有限公司 | 90% | 房地产开发 |
| 上海锦桦房地产开发有限公司 | 90% | 房地产开发 |
| 成都倍富置业有限责任公司 | 90% | 房地产开发 |
| 苏州南都建屋有限公司 | 21% | 房地产开发 |
| 南都房产集团有限公司 | 60% | 房地产开发 |
| 东莞松山居置业有限公司 | 60% | 房地产开发 |
| 聚唐有限公司 | 70% | 投资控股 |
| 天津兴海房地产开发有限公司 | 55% | 房地产开发 |
3、2006年3月，本公司及本公司之子公司向北京德福投资有限公司和上海万丰资产管理有限公司出让了深圳市万科影视有限公司100%的股权，故本年度该公司不再纳入合并范围。
4、沈阳万科永达房地产开发有限公司、浙江西湖高尔夫置业有限公司和杭州南都宋城置业有限公司是公司的合营公司，本年度公司对合营公司沿用了与2005年度一致的会计处理方法，即对合营公司采用权益法核算，未纳入合并财务报表或按比例纳入合并报表。
（三）2005年度合并报表范围的变化
1、2005年度新设立如下子公司：
| 名称 | 注册地 | 主营业务 |
| 万科地产(香港)有限公司 | 香港 | 房地产代理、投资 |
| 上海蓝山小城置业有限公司 | 上海市 | 房地产开发 |
| 东莞市万科物业管理有限公司 | 东莞市 | 物业管理 |
| 深圳市万科溪之谷房地产有限公司 | 深圳市 | 房地产开发 |
| 上海万科兰乔置业有限公司 | 上海市 | 房地产开发 |
| 沈阳万科浑南房地产开发有限公司 | 沈阳市 | 房地产开发 |
| 深圳市万科南城房地产开发有限公司 | 深圳市 | 房地产开发 |
| 佛山市万科置业有限公司 | 佛山市 | 房地产开发 |
| 北京四季花城房地产开发有限公司 | 北京市 | 房地产开发 |
| 北京万科置业有限公司 | 北京市 | 房地产开发 |
2、自2005年11月起，本公司对成都万科置业有限公司拥有实质控制权，故本公司将该公司纳入本年度合并报表范围。
3、2005年11月，本公司之子公司向Reco Ziyang Pte Ltd出让了沈阳万科永达房地产开发有限公司51%股权,故本年度该公司不再纳入合并范围。
三、最近三年主要财务指标
(一)主要财务指标
最近三年本公司主要财务指标
| 2007年度 | 2006年度 | 2005年度 | |
| 流动比率 | 1.96 | 2.19 | 1.96 |
| 速动比率 | 0.59 | 0.64 | 0.46 |
| 资产负债率(母公司) | 46.46% | 39.81% | 24.36% |
| 资产负债率(合并) | 66.11% | 65.04% | 61.10% |
| 应收账款周转率(次) | 57.79 | 48.30 | 28.22 |
| 存货周转率(次) | 0.41 | 0.45 | 0.51 |
| 利息倍数 | 6.58 | 7.04 | 9.66 |
| 贷款偿还率 | 100% | 100% | 100% |
| 利息偿付率 | 100% | 100% | 100% |
| 每股经营活动现金流量(元) | -1.52 | -0.69 | 0.23 |
| 每股净现金流量(元) | 0.92 | 1.72 | 0.03 |
注：以上周转率指标计算过程中，应收账款和存货2004年末的数据以未追溯调整的数据为准，2005年末的数据以经追溯调整后的数据为准。
上述财务指标的计算方法如下：
流动比率 = 流动资产/流动负债
速动比率 = 速动资产/流动负债
应收账款周转率 = 主营业务收入/应收账款平均余额
存货周转率 = 主营业务成本/存货平均余额
资产负债率 = 总负债/总资产
利息倍数 =（利润总额+利息费用）/利息费用
贷款偿还率 = 实际贷款偿还额/应偿还贷款额
利息偿付率 = 实际支付利息/应付利息
每股经营活动的现金流量 = 经营活动产生的现金流量净额/总股本
每股净现金流量 = 现金及现金等价物净增加额/总股本
(二)最近三年非经常性损益
最近三年本公司非经常性损益明细表
单位：元
| 项目 | 2007年 | 2006年 | 2005年 |
| 营业外收入 | 31,457,800.24 | 21,307,390.59 | 28,255,029.67 |
| 营业外支出 | (42,749,614.64) | (13,719,549.57) | (10,444,439.84) |
| 出售股权投资收益/（损失） | 73,623,405.18 | 110,036,127.80 | 1,947,073.74 |
| 以上各项对税收的影响 | (8,929,407.74) | (30,862,896.68) | (6,246,421.65) |
| 非经常性损益净额 | 53,402,183.04 | 86,761,072.14 | 13,511,241.92 |
(三)最近三年净资产收益率和每股收益
单位：元
| 2007年度 | 2006年度 | 2005年度 | |
| 基本每股收益 | 0.73 | 0.39 | 0.26 |
| 稀释每股收益 | 0.73 | 0.39 | 0.25 |
| 净资产收益率（全面摊薄） | 16.55% | 15.39% | 16.30% |
| 净资产收益率（加权平均） | 23.75% | 23.51% | 18.69% |
| 扣除非经常损益后： | |||
| 基本每股收益 | 0.72 | 0.38 | 0.26 |
| 稀释每股收益 | 0.72 | 0.37 | 0.25 |
| 净资产收益率（全面摊薄） | 16.36% | 14.81% | 16.14% |
| 净资产收益率（加权平均） | 23.49% | 22.62% | 18.51% |
上述财务指标的计算方法如下：
基本每股收益＝归属于公司普通股股东的净利润/（期初股份总数+报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数+报告期因发行新股或债转股等增加股份数×增加股份下一月份起至报告期期末的月份数÷报告期月份数－报告期因回购等减少股份数×减少股份下一月份起至报告期期末的月份数÷报告期月份数）
稀释每股收益＝[归属于公司普通股股东的净利润+（以确认为费用的稀释性潜在普通股利息转换费用）×（1－所得税率）] ÷（期初股份总数+报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数+报告期因发行新股或债转股等增加股份数×增加股份下一月份起至报告期期末的月份数÷报告期月份数－报告期因回购等减少股份数×减少股份下一月份起至报告期期末的月份数÷报告期月份数报告期缩股数+认股权证、股份期权、可转换债券等增加的普通股加权平均数）
净资产收益率（全面摊薄）＝归属于公司普通股股东的净利润÷归属于公司普通股股东的期末净资产
净资产收益率（加权平均）＝归属于公司普通股股东的净利润÷（归属于公司普通股股东的期初净资产+归属于公司普通股股东的净利润÷2+报告期发行新股或债转股新增的、归属于公司普通股股东的净资产×新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数÷报告期月份数－报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产×减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数÷报告期月份数±因其他交易或事项引起的净资产增减变动×发生其他净资产增减变动下一月份起至报告期期末的月份数÷报告期月份数）
第六节 发行人的资信情况
一、发行人获得主要贷款银行的授信情况
截至2007年末，发行人获得主要贷款银行的授信情况如下：
| 授信银行 | 授信额度（意向授信额度） | 已使用额度 | 期限 |
| 中国建设银行股份有限公司 | 200亿 | 约50亿 | 2007.6.19之后 |
| 中国银行股份有限公司 | 90亿 | 约60亿 | 2006.7.21-2009.7.21 |
| 招商银行股份有限公司 | 35亿 | 约12.7亿 | 2006.2.28-2009.2.28 |
二、最近三年与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象
最近三年发行人与主要客户发生业务往来时，发行人未曾有严重违约。
三、最近三年发行的债券以及偿还情况
2004年9月，经公司2003年第一次临时股东大会决议通过，并经中国证监会证监发行字［2004］151号文核准，公司向社会公开发行1,990万张可转换公司债券，每张面值人民币100元，发行总额19.9亿元。
该部分可转债于2004年10月18日在深交所挂牌交易，简称“万科转2”，债券代码“126002”。 万科转2于2005年3月24日起可以转换为万科A股。
因自2006年1月4日至2006年2月21日，公司A股股价连续28个交易日中累计20个交易日的收盘价格高于当期转股价的130%，经本公司董事会通讯表决决议通过，公司决定行使“万科转2”赎回权，将2006年4月7日之前未转股的“万科转2”全部赎回。2006年4月7日，本公司对未转股的“万科转2”进行全部赎回。万科转2存续期间公司已严格遵守《万科企业股份有限公司可转换公司债券募集说明书》的约定按时付息。
四、本次发行后累计公司债券余额及其占发行人最近一期经审计净资产(不含少数股东权益)的比例
证监会核准的全部公司债券发行完毕后，发行人累计公司债券余额最高为59亿元，占发行人最近一期经审计合并净资产（不含少数股东权益）的比例为20.14%，未超过发行人净资产的40%。
第七节 本次募集资金运用
一、公司债券募集资金数额
根据《公司债券发行试点办法》的相关规定，结合公司财务状况及未来资金需求，经公司第十四届董事会审议，并经2007年第一次临时股东大会批准，公司向中国证监会申请发行不超过59亿元的公司债券，一次或分次发行。
二、本次募集资金运用计划
本次公司债券募集资金运用计划如下：
(一) 调整公司负债结构
公司拟将本期债券募集资金中的15亿元用于偿还公司1年内到期的长期借款及短期借款。该等资金使用计划将有利于调整并优化公司负债结构。
发行人根据预计募集资金到位时间，初步计划将募集资金15亿元用于偿还下列银行借款。若募集资金实际到位时间与公司预计不符，发行人将本着有利于优化公司债务结构、尽可能节省公司利息费用的原则灵活安排偿还公司所借银行贷款。
拟偿还贷款情况如下：
| 借款银行 | 借款金额 （万元） | 借款期限 |
| 中国银行深圳分行 | 19000 | 2006.08.30-2008.08.29 |
| 中国银行深圳分行 | 10000 | 2006.08.30-2008.08.29 |
| 中国银行深圳分行 | 15000 | 2006.08.31-2008.08.30 |
| 中国银行深圳分行 | 6000 | 2006.08.31-2008.08.30 |
| 中国银行深圳分行 | 10000 | 2006.09.01-2008.08.30 |
| 中国银行深圳分行 | 19000 | 2006.09.08-2008.09.07 |
| 中国银行深圳分行 | 19000 | 2006.09.14-2008.09.13 |
| 中国银行深圳分行 | 35000 | 2006.10.20-2008.10.20 |
| 中国农业银行深圳市分行罗湖支行 | 15000 | 2006.08.10-2008.08.09 |
| 中国农业银行深圳市分行罗湖支行 | 2000 | 2006.08.23-2008.08.22 |
| 合计 | 150000 |
(二) 补充公司流动资金
公司拟将本期债券募集资金中的44亿元用于补充公司流动资金，改善公司资金状况。
三、募集资金运用对发行人财务状况的影响
(一) 对发行人负债结构的影响
本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，发行人合并报表的资产负债率水平将由2007年末的66.11%，略微增加至67.54%。长期负债占总负债的比例由2007年末的26.30%，增加至33.02%。
由于长期债权融资比例有所提高，发行人债务结构将逐步得到改善，且总体贷款成本将有所降低。
(二) 对于发行人短期偿债能力的影响
本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，发行人合并报表的流动比率及速动比率将分别由2007年末的1.96及0.59增加至2.11及0.71。
发行人流动比率和速动比率均有了较为明显的提高，流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升，短期偿债能力增强。
第八节 备查文件
自本募集说明书摘要公告之日起，投资者可至发行人或中信证券处查阅本期债券募集说明书全文及其他备查文件，亦可访问巨潮网站（http://www.cninfo.com.cn）或公司网站（http://www.vanke.com）查阅部分相关文件。
有关备查文件目录如下：
(一)发行人最近三年的财务报告及审计报告；
(二)中信证券股份有限公司出具的发行保荐书；
(三)担保人出具的担保函；
(四)广东信达律师事务所出具的法律意见书；
(五)中诚信证券评估有限公司出具的资信评级报告；
(六)中国证监会核准本次发行的文件；
(七)债券受托管理协议（附债券持有人会议规则）。