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活动策划：本报记者 李和裕
主持人：本报记者 李和裕
整理：本报记者 李和裕
嘉宾：易居中国、易居臣信分析师 付琦
在同时迎来中央10条房产新政和上海地方14条措施后，相关细则也终于赶在执行前夜落地。目前，上海可享受优惠的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下；内环线以内套总价245万元/套，内环线和外环线之间140万元/套，外环线以外98万元/套以下；5层以上（含5层）的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
此前根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，上海在2005年制定的普通住房标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内每平方米建筑面积售价17500元以下，内环线和外环线之间每平方米建筑面积10000元以下，外环线以外每平方米建筑面积7000元以下。
上海有关部门表示，新的普通住房标准与原标准相比，一是单价标准调整为总价标准，受惠面有较大幅度提高；二是将建筑容积率用比较通俗的房屋层数来表示。而普通住房标准调整后，可有利于支持居民住房消费、有利于交易双方合理定价、有利于节约集约利用土地。本周，我们邀请业内人士具体解读一下这一细则。
底线不变 执行更加灵活
主持人：比较新旧标准，其实如以户型140平方米、单价17500元/平方米计算，内环内普通住房总价上限正为245万元，以此类推内外环间总价上限即140万元，外环外总价上限即98万元。似乎新旧标准没什么改变，只是限制性指标变了，这有什么意义？
付琦：是的，通过上述计算可发现，新标准的最终底线并未放松，但限制性指标的变化扩大了新政的适用范围，也使得执行运用更为灵活。新标准以总价为限制性指标，虽然最高上限并未改变，但是执行却更为便利，如购买内环内户型小于140平方米的住房，单价就可以突破原先的17500元/平方米的限制。举例来说，购买内环内90平方米小户型，则单价可以放宽到27222元/平方米。由此，上海楼市内符合普通住房标准的房源就会增加许多。如从易居臣信的统计来看，新标准执行后，市中心的小面积房源可获得大量松绑，以前一些因旧标准而单价超标的非普通住房，在执行新标准后便可因其总价达标而归入普通住房，由此对促进成交也能起到积极作用。
鼓励消费 中小户型受益
主持人：那您如何看待细则落地后对市场带来的积极作用？
付琦：新标准以总价为限制性指标，效果是放松了中小户型的单价限制，最终目标在于鼓励购买中小户型，政府倡导合理住房消费的意图明显。上面也已提到，按照新标准，以140平方米计算，内环内、内外环、外环外三个区域的单价上限分别为17500元/平方米、10000元/平方米、7000元/平方米，与旧标准一致；但对于中小户型房源，其面积越小，单价标准越高，以90平方米为例，其单价上限可升至逾27200元/平方米、15600元/平方米、10900元/平方米，所以中小户型房源受益最多。
另外，考虑到“以销定产”，新政也可以增加开发商开发中小户型的积极性。2006年中央在楼市调控政策中提出“70-90”，目的在于节约用地、增加有效供给，但两年多以来执行情况并不理想。此次普通住房新标准出台，预计将促进更多的中小户型消费，进而变相促进开发商对于中小户型的开发积极性。
助力成交 二手房更明显
主持人：除了对于新房，您认为细则落地对二手房市场的影响如何？
付琦：新标准的出台对于二手房市场的积极意义更明显。此次新标准增加了“5层以上（含5层）的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等”的标准，由此，在二手房市场上，普通住房的范围更为扩大。此外，一方面，4-5年房龄的次新二手房以中小户型居多；另一方面，多数二手房卖家都是前两年低价买入的，所以二手房市场上符合普通住房标准的房源更丰富、选择更广。易居臣信预计，新标准执行后，长宁区如古北板块、静安区的中心范围等普通住宅的入市量会有至少一成以上的增加。
易居臣信市场研究中心还对物业业主进行了电话访谈，发现内外环间区域客户反响最为热烈，业主主要询问普通住房和非普通住房的划分，有近七成的准卖家表示，如按新标准自己的房子可被归为普通住房，能享受新政带来的优惠的话，愿意让利尽快促成交易。易居臣信门店还对潜在客户进行了回访，发现这些准买家普遍关注对购买第一套房的界定上，由于对“改善型住房”至今未有明确定义出台，部分打算卖掉老房置换新房的客户担心自己无法享受相关税费优惠。另外，由于银行细则还没有全部落实，贷款交易暂时不审核也不放款，所以恐怕短期内挂牌量、成交量不存在井喷的条件和可能，市场对新政需要一段时间的消化。
| 假设一套100平米、单价12000元/平米、总价120万元人民币内外环线间的公寓房，为家庭唯一生活用房，依照上海现行规定，现在从非普通住宅被界定为普通住宅，且此物业产权已满3年。（出售方提供不出原值发票，所以税费选择按总价缴纳） 买家属首次买房，欲购买，依据以上条件，具体税费调整计算内容如下： |
| 调整前(非普通住房) | 调整后(普通住房) | 相关政策 | |
| 3%契税,共36000元 | 1.5%契税,共18000元 | 按照普通非普通界定标准,出售方出售的物业由非普通住房调整至普通住房，契税税率从原来的3%,现调整暂统一下调到1.5% |
| 0.05%印花税,共600元 | 免征 | 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 |
| 图纸费,25元 | 图纸费,25元 | |
| 交易手续费(面积*2.5元/平方米),共250元 | 免征 | 免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费 |
| 就该案例显示，买受方在政策调整后，因房产交易而支付的款项节省了约18850元； |
| 营业税及附加5.55%,66600元 | 免征 | 个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税 | |
| 个人所得税2%,24000元 | 免征 | 个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税 | |
| 0.05%印花税,共360元 | 免征 | 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 | |
| 0.5%土地增值税,共6000元 | 免征 | 对个人销售住房暂免征收土地增值税 | |
| 交易手续费(面积*2.5元/平方米),共250元 | 免征 | 免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费 | |
| 就该案例显示，出售方在政策调整后，因房产交易而支付款项节省约77210元。 注:原先对于非普通住宅增加土地增值税,现新政策也予以免征。 |
来源：美联物业