从目前楼市的运行特征来看：首先，成交量持续萎缩，总体趋势还将继续向下；第二，楼价与租金小幅下调；第三，人气不足。那么，出现这种状况是何原因呢？首先是市场因素，2007年楼价涨幅偏大，市场有调整要求，好比一个人吃饭，十天的饭三天吃完肯定会肚子不舒服，肯定要吐一些才行；第二是政府因素，政府希望楼市平稳健康发展，不要大起大落；第三是环境因素，国内外经济形势大变，很多想买房的人如在其他一些市场投资失败，买房也就无从谈起了。

　　估计下面房价会怎样走呢？总体来说，稳中有调。一是平稳，不大起大落；二是调整，房价要向下走一点。从幅度来看，总体大概会是15%-20％。从时间来看，这次调整大概需要1年。也就是说，明年下半年开始楼市可能会慢慢复苏。

　　这里我们说的“调”都是小幅度的调整。原因有四：其一，毕竟股票只是一种符号，它会下跌60%-70％，会崩溃，而房子可以住，是实实在在的资产，是不动产，不会崩溃；其二，支持楼市长期向上有几大基石，一个是城市化，一个是现代化，因此从发展前景来看，整个楼市不会大落；其三，中国市场经济发展的过程就是富裕家庭增加的过程，富裕的家庭增多了，对住房的要求也就提高了，这在经济学上讲是房子需求的收入弹性很大。

　　楼市局部调整会怎样调？可能有这样几个特点：一是调整的周期性，短期向下，长期向上；二是调整的地段性，中心城区价格坚挺，因为中心城区地方实在小，供给稀缺，外围调整的可能性则要大些，如上海一些离市中心很远的地方房价并不合理，加上大部分廉租房和经济适用房也集中在那里，因此，如果开发商有远见，就该及时适当降价；三是调整的结构性，短期看，中小户型价格坚挺，大户型、高档房可能卖不动，但由于国家越来越倾向于建设中小户型，因而以后大户型、高档房会日趋稀缺，价格可能反而会上去；四是动态性，房子价格的变化与环境密不可分，随着周围区位条件的变化，房价也会变化。总而言之，一切取决于性价比，也就是我们常说的，价值决定价格，品质决定价值。

　　（作者系复旦大学房地产研究中心主任，教授、博士生导师。本文仅代表个人观点）