|
中国证券网·楼市猜想
活动策划：本报记者 唐文祺
主持/整理：本报记者 唐文祺
嘉宾：21世纪不动产上海区域董事长兼总经理 张卫平
上海汉宇物业代理有限公司董事总经理 施宏睿
上海中原物业代理有限公司副总经理 陈宇珏
上海合富置业顾问有限公司董事总经理 叶厚彪
将2008年称为中国房地产行业的“调整年”并不为过。
从年初的信贷政策紧缩，年中的“松动”信号频现，直至最近国务院部署了促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，今年的政策变动在短时间里完成了一个轮回。经历了多年严厉的宏观调控之后，房地产在国民经济中的“支柱产业”地位，再次被确立。无论是宏观政策，还是行业市场，风云变幻的2008年，将注定在中国房地产业发展史上留下浓重的一笔。
对市场调整感受最为敏锐的二手楼市，在2008年经历了市场萎缩、行业洗牌，其对于中介企业的影响同样明显。在辞旧迎新之际，上海证券报第一演播室特邀部分中介企业，畅谈房产现状、分析楼市格局，回顾过去放眼未来，共同研讨新一年中房地产市场发展前景。
政策效应仍需观察
张卫平：今年的政策重心都是围绕着“救市”，但我个人认为，政策出台并不是单纯拯救房地产市场，而是在拯救整体经济。2007年宏观调控政策的出台，主要是基于流动性过剩导致经济过热发展，尤其在房地产市场表现为价格畸高，导致消费者无法满足购房需求。在当时这种情况下出台的“一刀切”，在今年因席卷全球的次贷危机风暴，一下子显得药效过猛，使得整体房地产市场由南向北表现逐渐下滑。因此，虽然房价过快增长不利于经济和消费者，但是，过快下降也会对经济造成不利打击。在这种大背景之下，一系列的新政开始出台。
俗话说，冰冻三尺非一日之寒。现在虽然开始“加柴”了，但这把火究竟什么时候有效，还不太好说。对于二手房市场来说，“国三条”中对于二套住房信贷政策的松绑，是一个实质性的利好。但新政效应如何，还得需要一个阶段表现。可能在明年，还需经历第一季度、第二季度的探索过程，这个回暖趋势才会慢慢显现出来。现在比较明显的一点是，二手房市场的交易量已经在开始上升，所以说严冬已经到头了，这个时候如果能够存活下来，明年一定会活得更好。
经营模式发生改变
施宏睿：从2008年的形势来看，二手房市场价格在4月份到达最高峰。需要指出的是，一、二手房市场的联动关系一直非常密切，当新房价格在不断上升的时候，二手房价格就会追随新房价格同样上涨。但7月份开始，由于开发商急需借助销售回笼资金，新房市场出现大幅度减价，甚至下降20%、30%的都有。随着新房市场的不断调整，二手房市场的成交量开始面临瓶颈，导致萎缩。
应该说，市场理性调节之后的结果，给企业带来很大启示，即需要开拓更多发展渠道。从7月份开始，汉宇开始接触新房市场，推行一、二手房联动经营模式。在8、9月份最高峰时，新房经营业务甚至占到了总体营业额的63.8%。但这样也带来一个问题，如果中介企业在新房业务方面投入过多的话，可能会对现金流造成影响。因此，在经过11月、12月的调整之后，如今一、二手房的业务构成为，二手房占比60%，一手房占比40%。而且这个经营比例将可能作为汉宇在明年的发展模式，也就是说会以二手房业务为主，而一手房业务则占据总营业额的40%-50%之间。
我觉得，一、二手房联动经营的模式，会在2009年大放异彩。利用门店数量优势推销新房，是较为有利的营销渠道。渐渐的，这种经营模式会形成一种营销手段和方法，以提供给开发商们新的营销选择。
“二套房贷”执行是焦点
陈宇珏：成交量一直是业内非常关注的焦点。今年下半年由于全球经济危机，对于整个2008年有一定的带动影响。从价格上来看，今年上半年的二手房市场成交均价相对于2007年还略有上涨，回落趋势并不明显；但是下半年起，随着成交量的大幅下滑，价格也在相应下跌。总结起来，便形成了上半年价高量多、下半年价低量少的格局。
谈及政策松绑问题，我认为还是要从绑紧的时候开始讨论，现在已经放开了哪些，可能还有哪些没有放开。在我的从业经验中，对二手房市场影响较大的政策，首先是2006年的“限外”，其次是营业税的制约，之后便是二套房贷信贷方面的利率限制，这些政策对于市场交易量是起到了比较大的抑制作用。个人观点，活跃市场应该从各个方面进行拉动，但目前新政仅仅集中于普通住房等方面的交易限制松动，我认为这对于整体房地产市场的拉动作用并不是太充分。
从目前的情况来看，如何合理灵活地把控“二套房贷”的政策执行，各家银行尚没有明确说法，而市场对于这个焦点一直有着期待心态。展望2009年，如果二套房贷的具体执行标准能够更加宽松、更加明朗，我觉得对于市场而言是比较利好的消息。
整体产业趋向平稳
叶厚彪：伴随着市场调整的开始，行业洗牌的现象同时出现。其实在2007年那一波市场过热时期，中介行业的疯狂扩张也在进行。那一年，是上海这么多年以来中介企业扩张最为迅速的一年，而且这种趋势一直延续到了今年1、2月份。正因为此，一旦市场发生深度调整态势，大规模的关闭门店、退离市场等事件也就陆续发生。
其实我认为，在快速扩张时期，无论是用人还是企业发展策略，都存在着非理性化成份。洗牌过程恰恰就是把精炼度不够的企业或者个人淘汰出局，这未必不是一件好事。就目前来说，市场的确很冷，但企业反而有时间和精力调整自己的内部构成，重新安排资源、重新培训人员，倒是很好的修炼内功时期。
从如今的形势来看，房地产业受到重视是毋庸置疑的。在2009年，整体产业的发展趋势会更加平稳。在过去的一个月内，利好消息被陆续不断地释放出来，这也能够给予市场以信心鼓励。目前来看，可能政府手中的牌只是打出了部分，至于接下来出哪几张，什么时候出，我觉得会按照具体情况做决定。明年的二手房市场将会如何？乐观的话，4、5月份应该会有改变；保守一点去看，第三季度末至第四季度初会有比较稳定的态势。