2008年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事会会议。

1.3 浙江天健东方会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 公司负责人邹丽华、主管会计工作负责人潘孝娜及会计机构负责人（会计主管人员）苏鹃华声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况简介

2.1 基本情况简介

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2.2 联系人和联系方式

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§3 会计数据和业务数据摘要：

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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3.2 主要财务指标

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非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

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3.3 境内外会计准则差异：

□适用 √不适用

§4 股本变动及股东情况

4.1 股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

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限售股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

■

4.2 股东数量和持股情况

单位：股

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4.3 控股股东及实际控制人情况介绍

4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

4.3.2.1 法人控股股东情况

单位:元 币种:人民币

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4.3.2.2 自然人实际控制人情况

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4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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§5 董事、监事和高级管理人员

5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位:万股

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§6 董事会报告

6.1 管理层讨论与分析

一、报告期内主要经营情况。

2008年是中国经济极不平凡的一年，也是公司各项工作富有成效的一年。公司围绕做强做大、全面提升公司价值这一战略目标，从容应对经济和行业调整，公司各项经营平稳快速发展，投资灵活高效，公司治理和激励机制得到了进一步完善，并顺利完成了年初制定的各项经营目标。期内，公司房地产及其他业务持续健康增长。全年实现营业收入35.05亿元，同比增长16.58%；归属于母公司股东的净利润达8.41亿元，同比增长102.07%。每股收益0.30元，净资产收益率（扣除非经常性损益后加权平均）14.88%，规模和效益又上了一个新的台阶。

报告期内，公司充分把握了资本市场发展带来的机遇，完成了14亿元公司债券的发行工作，推出了股票期权激励计划，并适时启动了换股吸收合并浙江新湖创业投资股份有限公司的工作，为公司未来的成长和发展打开了新的空间。

报告期内，公司顺应宏观经济走势，密切关注政策动向，有效控制投资节奏，充分利用地产和金融行业调整时期，敏锐把握金融行业高成长的投资机会，形成了涉及多个金融领域成规模的股权投资。

二、公司主营业务及其经营状况

2008年公司主营业务分行业、分产品情况表。

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注：本表数据不包含海宁绿城新湖房地产开发有限公司、上海新湖房地产开发有限公司等未纳入合并范围的联营、合营企业的房地产结算收入。

（一）房地产业务

报告期内，公司对房地产市场总体方向做出了正确的判断，策略性地规避了盲目扩张、高价拿地可能带来的财务风险，较好地踏准了房地产行业周期和投资节奏，房地产业务进展比较顺利。期内实现结算面积67.05万平米；结算金额45.50亿元（未考虑权益比例），同比增长19.81％。

期内，公司集团化管理模式进一步完善。顺应品牌战略对房地产集团化管理模式作了适度调整，全面改良了房产品开发全过程的业务流程，提升、整合从产品研发、规划设计、工程管理、成本控制到营销客服的房地产开发全流程管理，提升了开发全过程的品质控制水平和管理水平。

期内，公司深入实施客户细分战略，加大了对品牌建设的投入力度，加强了对项目的精细化管理，从产品质量、小区环境、社区建设、售后服务等房地产开发的各个环节，将“大众精品”的开发理念，高性价比的“价值地产”形象，贯穿于开发始终，增强了公司产品的市场竞争力和品牌影响力。

1、房地产公司和项目概况一览表；

面积单位：平方米 金额单位：万元

■

■

注：1、本表数据未考虑权益比例。

2、本表数据包括未纳入合并报表范围的联营合营企业的房地产结算收入等。

2、房地产项目按地区分布图

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3、2008年主要房地产项目开发情况一览表；

■

4、2008年房地产业务分地区情况一览表

面积单位：平方米 金额单位：万元

■

注：1、本表数据未考虑权益比例。

2、本表数据包括未纳入合并报表范围的联营合营企业的房地产结算收入、净利润。

5、2008年结算收入按地区分布图；

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6、2008年合同销售收入按地区分布图；

■

（二）公司其他业务

(下转C18版)

股票简称	新湖中宝
股票代码	600208
上市交易所	上海证券交易所
公司注册地址和办公地址	浙江省嘉兴市中山路禾兴路口 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11层
邮政编码	310007
公司国际互联网网址	www.600208.net
电子信箱	xhzb@600208.net

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	虞迪锋	李晨
联系地址	浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11层	浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11层
电话	0571-87395003	0571-85171837
传真	0571-87395052	0571-87395052
电子信箱	yudf@600208.net	lichen@600208.net

	2008年	2007年	本年比上年增减(%)	2006年
营业收入	3,504,859,206.95	3,006,280,632.64	16.58	2,088,007,502.79
利润总额	1,029,220,099.39	616,062,668.30	67.06	308,009,302.06
归属于上市公司股东的净利润	840,545,397.65	415,966,332.87	102.07	237,447,103.73
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	606,854,730.28	413,275,685.60	46.84	215,688,220.50
经营活动产生的现金流量净额	-1,318,701,901.04	-439,731,609.42	不适用	-880,231,277.72
	2008年末	2007年末	本年末比上年末增减(%)	2006年末
总资产	13,833,079,634.62	10,293,702,498.02	34.38	7,019,576,346.83
所有者权益（或股东权益）	4,488,848,180.81	3,675,889,134.13	22.12	1,978,976,813.92

	2008年	2007年	本年比上年增减(%)	2006年
基本每股收益（元／股）	0.30	0.15	100.00	0.14
稀释每股收益（元／股）	0.30	0.15	100.00	0.14
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.22	0.15	46.66	0.13
全面摊薄净资产收益率（%）	18.73	11.32	增加7.41个百分点	12.00
加权平均净资产收益率（%）	20.61	17.08	增加3.53个百分点	13.09
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率（%）	13.52	11.24	增加2.28个百分点	11.04
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	14.88	16.97	减少2.09个百分点	12.05
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	-0.4673	-0.25	不适用	-0.58
	2008年末	2007年末	本年末比上年末增减(%)	2006年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	1.59	2.08	-23.56	1.31

非经常性损益项目	金额
非流动资产处置损益	241,308,884.05
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	380,000.00
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益	-218,522.32
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	-2,503,223.10
对外委托贷款取得的损益	2,083,333.33
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-7,165,831.33
少数股东权益影响额	355,042.25
所得税影响额	-549,015.51
合计	233,690,667.37

	本次变动前		本次变动增减（＋，－）					本次变动后
	数量	比例(%)	发行新股	送股	公积金转股	其他	小计	数量	比例(%)
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股	1,726,668	0.09				-1,726,668	-1,726,668	0	0.00
3、其他内资持股	1,489,521,056	84.46		147,231,924	736,159,620	-176,593,816	706,797,728	2,196,318,784	77.83
其中： 境内非国有法人持股	1,489,521,056	84.46		147,231,924	736,159,620	-176,593,816	706,797,728	2,196,318,784	77.83
境内自然人持股
４、外资持股
其中： 境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计	1,491,247,724	84.55		147,231,924	736,159,620	-178,320,484	705,071,060	2,196,318,784	77.83
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股	272,408,598	15.45		29,133,708	145,668,541	178,320,484	353,122,733	625,531,331	22.17
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
无限售条件流通股份合计	272,408,598	15.45		29,133,708	145,668,541	178,320,484	353,122,733	625,531,331	22.17
三、股份总数	1,763,656,322	100.00		176,365,632	881,828,161		1,058,193,793	2,821,850,115	100.00

股东名称	年初限售股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售股数	限售原因	解除限售日期
浙江新湖集团股份有限公司	1,338,421,056	17,201,816	792,731,544	2,113,950,784	股改承诺	2008年2月14日
嘉兴市社会发展资产经营投资有限公司	1,726,668	1,726,668	0	0	股改承诺	2008年2月14日
海富通基金管理有限公司	20,000,000	32,000,000	12,000,000	0	非公开发行	2008年9月5日
华夏基金管理有限公司	19,500,000	31,200,000	11,700,000	0	非公开发行	2008年9月5日
上投摩根基金管理有限公司	15,000,000	24,000,000	9,000,000	0	非公开发行	2008年9月5日
建信基金管理有限公司	13,120,000	20,992,000	7,872,000	0	非公开发行	2008年9月5日
深圳市银信宝投资发展有限公司	12,000,000	19,200,000	7,200,000	0	非公开发行	2008年9月5日
富国基金管理有限公司	10,000,000	16,000,000	6,000,000	0	非公开发行	2008年9月5日
中信证券股份有限公司	10,000,000	16,000,000	6,000,000	0	非公开发行	2008年9月5日
浙江恒兴力控股集团有限公司	51,480,000	0	30,888,000	82,368,000	股改承诺
合计	1,491,247,724	178,320,484	883,391,544	2,196,318,784	/	/

报告期末股东总数					70,860户
前十名股东持股情况
股东名称	股东性质		持股比例(%)	持股总数		持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
浙江新湖集团股份有限公司	境内非国有法人		76.80	2,167,210,117		2,113,950,784	质押1,755,529,500
浙江恒兴力控股集团有限公司	境内非国有法人		2.92	82,368,000		82,368,000	质押82,368,000
深圳市银信宝投资发展有限公司	境内非国有法人		0.62	17,534,480
嘉兴市社会发展投资集团有限公司	境内非国有法人		0.51	14,282,669
中国农业银行－富国天瑞强势地区精选混合型开放式证券投资基金	境内非国有法人		0.44	12,470,020
上海子江投资发展有限公司	境内非国有法人		0.37	10,426,386
中信证券股份有限公司	境内非国有法人		0.36	10,247,760
交通银行－汉兴证券投资基金	境内非国有法人		0.28	8,000,000
中国银行－嘉实沪深300指数证券投资基金	境内非国有法人		0.19	5,342,453
北京惠德科贸中心	境内非国有法人		0.15	4,233,018
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件股份的数量				股份种类
浙江新湖集团股份有限公司		53,259,333				人民币普通股
深圳市银信宝投资发展有限公司		17,534,480				人民币普通股
嘉兴市社会发展投资集团有限公司		14,282,669				人民币普通股
中国农业银行－富国天瑞强势地区精选混合型开放式证券投资基金		12,470,020				人民币普通股
上海子江投资发展有限公司		10,426,386				人民币普通股
中信证券股份有限公司		10,247,760				人民币普通股
交通银行－汉兴证券投资基金		8,000,000				人民币普通股
中国银行－嘉实沪深300指数证券投资基金		5,342,453				人民币普通股
北京惠德科贸中心		4,233,018				人民币普通股
汉盛证券投资基金		3,500,000				人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明		2006年7月20日，浙江新湖集团股份有限公司协议受让浙江恒兴力控股集团有限公司全部股权，收购完成后，浙江恒兴力控股集团有限公司为浙江新湖集团股份有限公司的全资子公司。 公司未知其它股东之间是否存在关联关系。

名称	法定代表人	注册资本	成立日期	主营业务
浙江新湖集团股份有限公司	邹丽华	297,900,000	1994年11月30日	能源、农业、交通、建材工业、贸易、投资等

姓名	国籍	是否取得其他国家或地区居留权	最近五年内的职业	最近五年内的职务
黄伟	中华人民共和国	否	新湖控股有限公司	董事长

姓名	职务	性别	年龄	任期 起止日期	年初持股数	年末持股数	变动原因	报告期内从公司领取的报酬总额（万元）	报告期被授予的股权激励情况				是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴	持有本公司的股票期权	被授予的限制性股票数量
									可行权股数	已行权数量	行权价（元）	期末股票市价（元）
邹丽华	董事长	女	55	2007年5月18日～ 2010年5月18日	0	0	0	1	0	0	9.975	4.04	是	1280	0
林俊波	副董事长、总裁	女	38	2007年5月18日～ 2010年5月18日	0	0	0	31	0	0	9.975	4.04	否	640	0
刘全民	董事、副总裁	男	46	2007年5月18日～ 2010年5月18日	0	0	0	28	0	0	9.975	4.04	否	320	0
王 俊	董事、副总裁	男	52	2007年5月18日～ 2010年5月18日	0	0	0	28	0	0	9.975	4.04	否	480	0
林 兴	董事	男	46	2007年5月18日～ 2010年5月18日	0	0	0	1	0	0	9.975	4.04	是	160	0
钱 春	董事	男	43	2007年5月18日～ 2010年5月18日	0	0	0	1	0	0	9.975	4.04	否	160	0
姚先国	独立董事	男	56	2007年5月18日～ 2010年5月18日	0	0	0	8	0	0	0	0	否	0	0
卢建平	独立董事	男	46	2007年5月18日～ 2010年5月18日	0	0	0	8	0	0	0	0	否	0	0
柯美兰	独立董事	女	56	2007年5月18日～ 2010年5月18日	0	0	0	8	0	0	0	0	否	0	0

沈建伟	监事会主席	男	51	2007年5月18日～ 2010年5月18日	0	0	0	20.2	0	0	9.975	4.04	否	0	0
陈立波	监事	女	52	2007年5月18日～ 2010年5月18日	0	0	0	13	0	0	9.975	4.04	否	0	0
陆 襄	监事	男	54	2007年5月18日～ 2010年5月18日	0.7093	1.2483	资本公积转增	13	0	0	9.975	4.04	否	0	0
吕 晨	副总裁	男	47	2007年5月18日～ 2010年5月18日	0	0	0	28	0	0	9.975	4.04	否	320	0
赵伟卿	副总裁	男	50	2007年5月18日～ 2010年5月18日	0	0	0	28	0	0	9.975	4.04	否	480	0
潘孝娜	财务总监	女	34	2007年5月18日～ 2010年5月18日	0	0	0	25	0	0	9.975	4.04	否	160	0
虞迪锋	副总裁、董事会秘书	男	38	2008年1月31日～ 2010年5月18日	0	0	0	25	0	0	9.975	4.04	否	80	0
合计	/	/	/	/			/	266.2			/	/	/	/

单位：万元
分行业	主营 业务收入	主营 业务成本	毛利率（%）	主营业务收入 比上年增减（%）	主营业务成本 比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
房地产（注）	265,944	161,158	39.40	+26.35	+21.96	增加2.18个百分点
商业贸易	73,554	73,224	0.45	-11.54	-11.98	增加0.49个百分点
酒店服务	4,122	2,286	44.54	+6.35	+8.34	减少1.02个百分点
其他	6,866	1,239	81.95	+120.35	-31.79	增加40.26个百分点
合计	350,486	237,907	32.12	+16.58	+8.51	增加5.05个百分点

序号	公司	项目名称	权益 %	占地面积	权益占地面积	规划 建筑面积	权益规划建筑面积	至2008年12月31日止
								累计合同销售面积	累计合同销售收入	累计结算面积	累计结算收入
1	沈阳新湖房地产开发有限公司	沈阳· 北国之春	100	404,456	404,456	900,000	900,000	479,697	202,333	457,784	189,706
2	沈阳沈北金谷置业有限公司	沈阳· 香格里拉	100	121,261	121,261	181,000	181,000	0	0	0	0
3	天津新湖凯华投资有限公司	天津· 香格里拉	85	145,059	123,300	123,000	104,550	0	0	0	0
4	滨州新湖房地产开发有限公司	新湖· 玫瑰园	100	136,626	136,626	205,000	205,000	0	0	0	0
5	泰山新湖房地产开发有限公司	泰山· 新湖绿园	100	120,129	120,129	177,000	177,000	0	0	0	0
6	淮安新湖房地产开发有限公司	淮安· 翔宇花园	55	170,467	93,757	250,000	137,500	214,029	44,367	203,712	43,020
7	镇江新湖置业有限公司	镇江· 涌金花园	100	594,505	594,505	630,000	630,000	0	0	0	0
8	江苏新湖宝华置业有限公司	南京· 仙林翠谷	100	637,048	637,048	508,000	508,000	20,665	12,385	16,759	10,208
9	苏州新湖置业有限公司	苏州· 明珠城	83.33	1,106,091	921,706	1,660,000	1,383,278	139,863	69,602	80,778	40,229
10	蚌埠新湖置业有限公司	蚌埠· 山水华庭	100	198,318	198,318	251,000	251,000	185,264	38,861	156,130	30,210
11	芜湖长江长置业有限公司	芜湖·长江长现代城	100	210,215	210,215	586,000	586,000	257,980	105,650	247,631	96,705
12	黄山市新湖房地产开发有限公司	黄山·维多利亚广场	100	107,190	107,190	180,000	180,000	178,393	39,687	178,393	39,687
13	上海新湖房地产开发有限公司	上海·新湖明珠城	45	228,717	102,923	900,000	405,000	325,315	402,442	320,002	393,368
14	上海中瀚置业有限公司	上海· 新湖景城	49.13	64,784	31,827	206,000	101,204	0	0	0	0
15	浙江新湖房地产集团有限公司	杭州· 新河公寓	100	3,550	3,550	14,700	14,700	14,700	5,300	14,700	5,300
16		杭州· 东新园	100	49,448	49,448	123,000	123,000	107,305	36,600	102,440	34,944
17	杭州新湖房地产开发有限公司	杭州·新湖北国之春	100	15,921	15,921	64,000	64,000	63,406	22,054	63,406	22,054
18	杭州新湖美丽洲置业有限公司	杭州·新湖香格里拉	100	832,601	832,601	350,000	350,000	103,042	127,364	87,574	103,299
19	浙江新兰得置业有限公司	新湖· 果岭	51	360,929	184,074	430,000	172,000	0	0	0	0
20	杭州新湖明珠置业有限公司	规划中	70	26,256	18,379	84,019	58,813
21	嘉兴新湖房地产开发有限公司	嘉兴· 新湖绿都	100	90,672	90,672	161,000	161,000	156,035	44,764	155,693	44,626
22	嘉善新湖房地产开发有限公司	嘉善· 风泽泗洲	100	163,887	163,887	97,000	97,000	90,231	46,260	85,533	44,473

23	海宁绿城新湖房地产开发有限公司	海宁· 百合新城	50	942,344	471,172	1,116,000	558,000	389,670	237,723	299,148	161,399
24	桐乡新湖升华置业有限公司	桐乡·新湖香格里拉	51.92	202,012	104,885	210,000	109,032	21,328	15,149	0	0
25	衢州新湖房地产开发有限公司	衢州· 新湖景城	100	480,507	480,507	759,000	759,000	113,807	31,962	95,154	24,671
26	瑞安外滩房地产开发有限公司	温州· 瑞安外滩	100	48,068	48,068	250,000	250,000	217,407	78,003	217,407	78,003
27		龙港· 新湖绿都	100	68,725	68,725	107,000	107,000	59,829	23,042	48,716	17,604
28	九江新湖远洲置业有限公司	九江· 柴桑春天	70	635,400	444,780	960,000	672,000	268,751	77,675	256,284	74,177
	合计：			8,165,186	6,779,929	11,482,719	9,245,077	3,406,717	1,661,223	3,087,244	1,453,684

					面积单位：平方米 金额单位：万元
序号	公司名称	项目名称	开工 面积	竣工 面积	合同销售面积	合同销售收入	结算 面积	结算 收入
1	沈阳新湖房地产开发有限公司	沈阳·北国之春	41,358	123,904	48,347	27,887	89,413	49,346
2	沈阳沈北金谷置业有限公司	沈阳·香格里拉	0	0	0	0	0	0
3	天津新湖凯华投资有限公司	天津·香格里拉	0	0	0	0	0	0
4	滨州新湖房地产开发有限公司	新湖·玫瑰园	0	0	0	0	0	0
5	泰安新湖房地产开发有限公司	泰山·新湖绿园	0	0	0	0	0	0
6	淮安新湖房地产开发有限公司	淮安·翔宇花园	0	74,380	10,088	10,903	55,681	14,703
7	镇江新湖置业有限公司	镇江·涌金花园	0	0	0	0	0	0
8	江苏新湖宝华置业有限公司	南京·仙林翠谷	0	80,702	7,241	3,131	16,759	10,208
9	苏州新湖置业有限公司	苏州·明珠城	141,244	130,766	12,641	6,910	80,778	40,229
10	蚌埠新湖置业有限公司	蚌埠·山水华庭	32,679	0	28,604	8,379	2,303	392
11	芜湖长江长置业有限公司	芜湖·长江长现代城	85,313	112,822	93,975	18,800	103,966	48,828
12	黄山市新湖房地产开发有限公司	黄山·维多利亚广场	0	0	1,077	286	2,306	591
13	上海新湖房地产开发有限公司	上海·新湖明珠城	0	0	8,990	26,394	68,066	119,325
14	上海中瀚置业有限公司	上海·新湖景城	0	0	0	0	0	0
15	杭州新湖美丽洲置业有限公司	杭州·新湖香格里拉	65,980	92,487	14,182	23,063	62,069	69,999
16	浙江新兰得置业有限公司	新湖·果岭	20,220	0	0	0	0	0
17	杭州新湖明珠置业有限公司	规划中	0	0	0	0	0	0
18	嘉兴新湖房地产开发有限公司	嘉兴·新湖绿都	0	0	7,405	804	8,948	1,108
19	嘉善新湖房地产开发有限公司	嘉善·风泽泗洲	0	0	5,861	1,925	5,972	2,818
20	海宁绿城新湖房地产开发有限公司	海宁·百合新城	155,146	145,776	56,951	64,727	92,912	69,852
21	桐乡新湖升华置业有限公司	桐乡·新湖香格里拉	64,240	63,688	6,868	4,458	0	0
22	衢州新湖房地产开发有限公司	衢州·新湖景城	117,408	0	25,462	9,154	14,983	4,306
23	瑞安外滩房地产开发有限公司	温州·瑞安外滩	0	0	0	0	185	227
24		龙港·新湖绿都	47,672	0	9,653	4,164	927	240
25	九江新湖远洲置业有限公司	九江·柴桑春天	139,160	126,464	15,338	5,419	65,251	22,782
	合计:		910,419	950,990	352,683	216,403	670,519	454,956
注：本表数据未考虑权益比例。

分地区	合同销售面积	合同销售收入	结算面积	结算收入	净利润	比例（%）
辽宁	48,347	27,887	89,413	49,346	10,311	8.42%
江苏	29,970	20,944	153,218	65,141	9,952	8.12%
安徽	123,656	27,465	108,575	49,811	12,504	10.21%
浙江	126,383	108,295	185,996	148,551	30,994	25.30%
上海	8,990	26,394	68,066	119,325	55,315	45.15%
江西	15,338	5,419	65,251	22,782	3,438	2.81%
合 计	352,683	216,403	670,519	454,956	122,514	100.00%