郭田勇
随着工行存量房贷政策实施细则的发布，近期闹得沸沸扬扬的“房贷七折风波”算是基本告一段落。自2008年10月央行出台房地产贷款新政以来，商业银行特别是几家大银行就一直处于风口浪尖上，这项一度被视之房地产市场的利好政策，却被几家银行演绎得既不得民心，又“开罪”房地产商，落了个猪八戒照镜子——里外不是人。
应当说，央行的这项房贷新政一出台，就令商业银行陷入颇为尴尬的局面之中，而且是不折不扣的“囚徒困境”。由于央行规定的利率七折只是下限政策而非强制，从商业利益考虑，各家商业银行不愿打折本也无可厚非。一方面，此前央行的多次降息，已使银行综合利差不断缩小，利息收入来源逐渐减少。同时，随着经济减速，在其他业务领域趋于恶化的情况下，房贷仍将是其优质资产，不良率不到1%，盈利潜力大。所以，商业银行作为企业，出于对利润的追逐，不愿意对存量房贷实行七折优惠实在也很有合理性。
但另一方面，由于央行政策宣示效应较强，房贷七折优惠的政策出台，使所有民众都了解了这一政策，并形成了强烈且一致性的打折预期。基于这一点，各家商业银行在经过一番博弈之后，最终都将不得不贯彻执行，可谓市场力量使然。对于中小型商业银行，由于其客户群体相对窄小，因此当七折优惠政策浮出后，他们定会抢占先机，以此来吸引客户，拓展业务，这种行为恰好迎合了贷款购房者的“省钱”心理，两者一拍即合，转按揭现象或将大量出现；面对这种房贷搬家的巨大压力，一直持观望态度、或只愿向优质客户提供利率优惠的大银行，若不及时调整政策，势必将会出现客户流失，贷款规模萎缩的现象。因此，博弈的结果，必然是各家银行之间行动一致，共同采取“房贷七折”的措施。
不过，应该看到，由于房地产市场的持续低迷，商业银行仅仅依靠利率打折，难以有效刺激交易量、形成房贷规模的“价跌量增”的效应，而只会减少存量房贷的利息收入，因此银行降价的确情非所愿。因此，某些银行采取的办信用卡、购买理财产品等通过附加条件来提供优惠贷款的行为，尽管有捆绑销售、不正当竞争之嫌，但对此却不应简单采取行政禁令，而是更宜通过政策安排利用市场力量来规范。其中，一项很重要的安排便是监管层对商业银行“转按揭”以及“加按揭”等相关业务开禁。这样一来，就可以扩大房贷客户的选择空间，促进商业银行之间的竞争。通过这样一项政策安排以后，不仅可以保证购房者的利益，还可以提高商业银行服务能力，最终达到双赢的局面。实际上，目前很多商业银行之间的“转按揭”业务已经推出，在既成事实面前，监管层有必要给个明确的政策。此外，监管层对商业银行延长存量购房贷款者还款年限的行为也应有所放松。因为，对于存量贷款者而言，其当初申请贷款额度是以当时的收入为基准的，但受到金融危机的影响，其可支配收入出现下降或者增长放缓等等因素都会对其还款带来压力。因此，如果银行可以适当延长购房贷款的还款年限，无疑可以降低其还款压力，并且还可以提高当前的消费能力。
说到底，开禁“转按揭”、“加按揭”业务的风险，总体都在可控范围之内，不会产生类似美国的次级债危机。毕竟，经过这些年的改革和发展，商业银行自主经营、自负盈亏的理念基本形成，并且，在商业银行当前盈利压力之下，以牺牲利润来换取客户的行为不会发生。比如对于“加按揭”业务，如果在房地产价格处于持续上涨的情况下，那的确会增加银行的风险，美国爆发次级债危机的部分原因，正是银行在房价上涨期间给购房者发放加按揭贷款而积累了大量风险。但当前中国各大中城市的房地产价格涨幅已回落，即便个别城市的房地产价格仍在上涨，但涨幅已经远远低于前两年。因此，笔者认为，对两项业务以及其他相关业务的“开禁”所带来的风险，应处于监管层和商业银行可控范围之内。
此次“房贷七折风波”还表明，商业银行房地产贷款领域和房地产领域一样，需要仔细理顺相关的政策措施。尤其是在当前整个宏观经济陷入低潮，房地产市场持续低迷的情况下，有必要对此前经济过热时出台的政策作相应的调整。更重要的是，可以通过一系列的政策安排来给予金融机构更多的创新空间，充分利用市场力量来规范金融机构的经营行为。比如，随着经济适用房和廉租房的大面积建成，此前的“二套房政策”应可考虑放松乃至取消。这样一来，经济适用房和廉租房能满足中低收入者的住房需求，而商品房既满足高收入阶层的住房需求，又能满足相应的投资需求。但有一点必须强调，“二套房政策”一定要在各地方政府真正落实经济实用房和廉租房政策的前提下才能放松乃至取消，否则，此前对房地产市场的宏观调控岂非成了竹篮打水一场空？
（作者系中央财经大学中国银行业研究中心主任、教授）