2008年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于http://www.sse.com.cm。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事会会议。

1.3 安永华明会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 公司董事长阮人旦先生、总经理滕国纬先生、总会计师金敏强先生及财务部经理张琰女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况简介

2.1 基本情况简介

■

2.2 联系人和联系方式

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§3 会计数据和财务指标摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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3.2 主要财务指标

单位：元 币种：人民币

■

非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

■

3.3 国内外会计准则差异

□适用 √不适用

§4 股本变动及股东情况

4.1 股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

■

注：2008年6月10日，公司控股股东上海地产（集团）有限公司持有的第一批有限售条件流通股上市流通，上市流通数量为17,737,627股。

限售股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

■

4.2 股东数量和持股情况

单位：股

■

4.3控股股东及实际控制人情况介绍

4.3.1控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

4.3.2控股股东和实际控制人具体情况介绍

4.3.2.1 法人控股股东情况

单位:元 币种:人民币

■

4.3.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

■

§5 董事、监事和高级管理人员

5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位：股 币种：人民币

■

注：本报告期，公司无股权激励计划。

§6 董事会报告

6.1 管理层讨论与分析

1、报告期内公司经营情况的回顾

报告期内，公司主营房地产流通服务业务、房地产开发业务及房地产委托管理服务业务，共实现营业收入58,365.84万元，营业利润18,078.31万元，归属于母公司所有者的净利润15,084.03万元。

报告期内，受国际、国内宏观经济因素和宏观调控政策叠加效应的影响，房地产市场交易急剧萎缩、观望气氛浓厚，公司一手代理业务部分项目销售进度放缓，二手中介业务收入同比有较大幅度下降。面对严峻的形势，公司流通业务板块采取了精简管理构架、适度调整门店规模、强化营销策划能力、加大流通服务领域的全面整合力度、大力拓展一二手业务联动、延伸流通业务服务链等一系列措施，努力降本增效，同时得益于包销业务的良好收益，公司流通业务板块还是基本完成了预期的利润目标。

报告期内，公司继续推进全国流通板块的调整工作，退出了南昌金丰易居住宅消费服务有限公司和长春房屋置换股份有限公司。截止2008年底，公司已基本完成了该项调整目标。

报告期内，公司住宅开发业务收入主要来源于上海松江九亭“金丰蓝庭”项目和上海卢湾“海上梦苑”项目，分别结转销售收入20,649.17万元和4,318.32万元。在建项目稳步推进，上海松江九亭“金丰蓝庭”项目住宅部分已于2008年二季度全面竣工，截止报告期末已累计结转预销售面积为14.20万平方米，尚未销售的住宅面积为3.15万平方米，商铺部分的后期改造已基本结束；上海卢湾区瞿溪路1052号商办地块（“世茗国际大厦”项目）占地面积0.23万平方米，建筑面积0.92万平方米，报告期内已获得建设工程规划许可证和施工许可证；上海浦东新区“科事发大厦”四星级酒店改建项目占地面积0.50万平方米，建筑面积3.41万平方米，目前改建工作按计划推进，预计09年上半年竣工，09年三季度试营业。

报告期内，为了推进公司房地产业务在长三角地区的战略布局与拓展，公司收购了无锡灵山房地产投资开发有限公司100％股权，获得了“印象剑桥”项目南地块二期和北地块的开发权，其中南地块二期占地面积19.14万平方米，建筑面积4.63万平方米，已于08年下半年开工建设；北地块占地面积30.53万平方米，建筑面积6.50万平方米，尚未开发建设。

报告期内，公司启动房地产委托管理服务业务，签订了“三林城市广场项目”和“上海馨佳园项目”的全过程管理合同，其中“三林城市广场项目”预计于2010年3月底竣工交付使用，按照项目概算和取费标准计算的项目管理费暂定金额为人民币4000万元；“上海馨佳园项目”预计于2012年底建成，按照项目概算和取费标准计算的项目管理费暂定金额为人民币14500万元。

报告期内，在房地产行业宏观调控的背景下，本着改善财务结构、控制融资成本、拓展融资渠道的原则，公司于08年下半年启动了关于发行公司债券的工作。目前，公司债券发行申请文件已上报中国证监会，尚待中国证监会的审核和批准。

2、公司主营业务及其经营情况

（1）主营业务分行业、产品情况表

单位：元 币种：人民币

■

（2）主营业务分地区情况

■

3、与公允价值计量相关的项目

√适用 □不适用

单位：万元

■

4、持有外币金融资产、金融负债情况

□适用 √不适用

5、财务状况分析

（1）资产状况分析

截止2008年12月31日，公司资产总额为293,213.56万元，比上年末增加0.87％。其中：流动资产192,188.92万元，比上年末增加4.78％，占总资产的比例为65.55％，比上年末上升了2.45个百分点；非流动资产101,024.64万元，比上年末减少5.82％，占总资产的比例为34.45％，比上年末下降了2.45个百分点。

流动资产变动幅度较大的项目主要有：货币资金减少45.10%；预付款项增加43.68％，主要是支付项目包销款所致；存货增加92.70％，主要是期间公司收购了无锡灵山房地产投资开发有限公司100%的股权，新增合并的“印象剑桥”二、三期的土地成本等所致。非流动资产变动幅度较大的项目主要有：可供出售金融资产减少36,620.77万元，系公司持有的交通银行流通股年末市值较年初市值大幅缩水所致；投资性房地产增加8,121.18万元，主要是用于出租的“金丰蓝庭”商铺成本转入所致；在建工程增加16,829.12万元，主要是“科事发大厦”改建项目增加投入所致。

综观公司资产的分布，流动资产占比为65.55%，其中：货币资金占比18.62%，存货占比为35.96%，结构比较合理，可以较好地支持公司未来的业务扩张；非流动性资产比例较小，且主要集中在可供出售金融资产和长期股权投资，大部分在未来均有升值预期和稳定的现金流入。总体上讲，公司资产质量较好，通过优化配置，有望进一步提高升值预期。

（2）负债和权益状况分析

截止2008年12月31日，公司负债总额为135,084.14万元，比上年末增加17.60％，其中：流动负债为132,808.75万元，比上年末增加28.43％；非流动负债2,275.39万元，为交通银行股票按市值与成本差额计提的递延所得税负债。

流动负债变动幅度较大的项目主要有：短期借款增加99.60％，主要是增加银行借款所致；应付帐款减少62.47％，主要是减少应付工程款所致；预收帐款减少59.01％，主要是结转上年度收取的上海卢湾区徐家汇路518号1-3层商业用房销售款所致；其他应付款减少53.50％，主要是结转上年度代理项目代收的房款所致。

截止2008年12月31日，公司股东权益为158,129.41万元，比上年末减少 10.07％；归属于母公司的股东权益为154,307.52万元，比上年末减少8.40％，其中：可供出售的金融资产公允价值变动减少了27,465.58万元的资本公积。

报告期末，公司资产负债率为46.07％，与同类公司相比，整体财务稳健。但由于近期房地产市场前景不甚明朗，计划中的项目投资进度和可售项目的资金回笼速度均有所放缓，因此公司将及时调整融资结构，加大长期融资比例，提高抗风险能力。

（3）盈利能力分析

单位：万元

■

报告期内，公司实现营业收入58,365.84万元，比上年同期减少51.99%，主要系年内公司结转的房产开发项目较少，房地产开发业务收入同比下降71.51%所致。房地产流通业务收入比去年同期增长3.33%，主营业务利润率比去年同期增加32.61个百分点，主要系本期收入结构中毛利率高的一手代理、包销业务收入比重有较大幅度增长，毛利率低的房屋买卖收入比重下降幅度较大所致。

（4）现金流量情况分析

单位：万元

■

①经营活动产生的现金流量发生重大变动的主要原因

报告期内，经营活动现金流量净额为-14,305.80万元。经营活动现金净流量为负数，主要是本期结转收入的部分项目款项已于去年收到，而公司新一轮的房地产开发项目正步入投入期。

②投资活动产生的现金流量发生重大变动的主要原因

报告期内，投资活动产生的现金流量净额为-29,850.99万元。对投资活动现金流量有较大影响的事项有：收到参股公司红利4,708万元，收到马鞍山市金申置业发展有限公司归还的股东方借款7,977万元，收回上海民颐置业有限公司借款1,955万元；支付无锡灵山房地产开发投资有限公司股权收购款19,579万元，支付收购上海金岛（温莎）酒店有限公司股权意向金3,000万元；支付上海市住房置业担保有限公司股权增资款2,950万元，支付马鞍山市金申置业发展有限公司股权增资款4200万元，支付“科事发大厦”改建项目改建款16,505万元。

6、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩分析

（1）主要控股子公司的经营情况及业绩分析

①上海房屋置换股份有限公司：主要从事房地产经纪及相关业务的咨询服务、科技开发等，注册资本5000万元，截止报告期末总资产为21,158.07万元，净资产为11,173.11万元，报告期内实现净利润400.73万元。

②上海普润房地产顾问有限公司：主要从事房地产经纪业务，注册资本2000万元，截止报告期末总资产为9,805.33万元，净资产为5,052.60万元，报告期内实现净利润2,804.29万元。

③上海金丰易居网有限公司：主要从事房地产经纪、专用软件开发、系统集成和科技经营等业务，注册资本6500万元，截止报告期末总资产为6,607.41万元，净资产为6,574.21万元，报告期内实现净利润1.86万元。

④上海茸欣房地产置业有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本10,000万元，截止报告期末总资产为35,614.14万元，净资产为25,058.08万元，报告期内实现净利润5,600.08万元。

⑤上海公房实业有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本3696.25万元，截止报告期末总资产为16,441.03万元，净资产为11,217.88万元，报告期内实现净利润76.31万元。

⑥无锡灵山房地产开发投资有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本3000万元，截止报告期末总资产为82,891.02万元，净资产为24,242.88万元，报告期内该公司所开发项目尚处于建设期。

⑦上海金丰建设发展有限公司：主要从事市政公用工程、房屋建筑工程总承包、项目管理服务等业务，注册资本3200万元，截止报告期末总资产为4,277.80万元，净资产为3,521.46万元，报告期内实现净利润129.83万元。

⑧上海金益酒店管理有限公司：主要从事酒店管理业务，注册资本400万元，截止报告期末总资产为381.99万元，净资产为267.24万元，报告期内酒店尚处于开业前准备阶段。

（2）影响利润10%以上的参股公司的情况分析

报告期内，影响利润10％以上的参股公司有上海市住房置业担保有限公司。

上海市住房置业担保有限公司注册资本60,000万元，主要办理个人住房贷款担保和以住房作抵押的其他个人消费贷款担保等业务，公司持有其29.5%股份。截止报告期末，该公司总资产为153,559.97万元，净资产为79,592.83万元。报告期内该公司实现营业收入18,285.89万元，实现净利润12,597.50万元，为公司贡献的投资收益为3,716.26万元。

7、对公司未来发展的展望

（1）行业的发展趋势及公司面临的竞争格局

2008年以来，受宏观经济形势的变动和全球金融危机的影响，房地产市场陷入了深度调整，交易急剧萎缩，观望气氛浓厚。从短期看，市场低迷的状况可能还将持续一段时间。然而，从中长期看，决定房地产行业未来发展趋势的深层原因并未发生根本性的改变，房地产行业作为支柱产业的地位也并未改变，房地产行业仍将具有良好的发展空间。基于以上认识，公司将顺应宏观政策和行业态势，紧紧围绕“发展成为国内领先的房地产投资领域综合服务商”的既定战略目标，积极推进业务结构调整，提升公司的综合竞争能力，确保公司持续稳定健康发展。

（2）公司发展战略及新年度经营计划

根据新三年发展战略目标，公司将以投资为核心，以服务为目标，构建“一个龙头，多轮驱动”的主营业务构架，建立适度规模化与高度专业化的核心竞争力，形成企业的可持续发展动力，并逐步发展成为国内领先的房地产投资领域综合服务商。

2009年，公司将围绕既定的战略目标继续推进业务结构调整，加快对现有业务模式的变革和重塑，增强房地产投资开发与服务业务的协调发展水平，进一步凸显“服务”在企业价值链中的地位和作用。

2009年，经济形势充满着不确定性，尽管如此，公司有信心努力工作，克服各种困难，直面应对金融危机带来的挑战。公司预计2009年的营业收入为5.6亿元，营业成本为4.3亿元。

2009年度公司具体工作计划如下：

①房地产流通服务业务

中央经济工作会议提出“把改善民生作为保增长的出发点和落脚点”，因此，公司房地产流通服务业务下一步核心工作就是要以保障性住房市场化服务机制的建立为契机，在房地产市场格局发生重大调整的背景下迅速寻找到适合本企业资源优势的新的发展机遇，并尽快形成新的业务模式。同时，继续推进房地产流通服务板块的整合工作，尽快实现管理架构扁平化和资源利用集约化，为公司在更大程度上拓展房地产流通服务领域的发展空间提供机制和体制上的铺垫。

②房地产投资开发业务

随着对外投资项目的不断增加、产品定位的不断多样化以及区域布局的不断扩大，09年公司将以项目预算管理为抓手，形成一套行之有效的投资控制、工程建设和销售管理模式，加强对开发项目的全方位管理工作，稳步推进项目的开发建设工作。同时，把握好在行业整合过程中可能出现的机会，择机增加项目储备。

③房地产委托管理服务业务

08年度，公司签订了“三林城市广场项目”和“上海馨佳园项目”的全过程管理合同，标志着房地产委托管理服务业务的正式启动。09年度，公司将严格按照合同约定的时间节点全力推进现有委托管理项目的建设工作，同时积极开拓新的委托管理服务业务，使之逐步成为公司收入和利润来源的重要支撑。

④房地产金融服务业务

2009年，公司要抓住当前国家对于房地产金融政策逐步放开的大好机遇，结合公司在保障性住房服务领域的业务拓展，深入研究公司在开发和流通板块的金融服务业务机会并形成一块新的利润补充。

⑤酒店服务业务

2009年将是“科事发大厦”四星级酒店改扩建项目竣工和开业的第一年，因此一方面要狠抓工程进度和工程质量，力争早日竣工，确保09年三季度试营业；另一方面，要落实酒店开业筹备阶段的各项工作，控制好开业成本，尽早使酒店运营管理进入良性运行轨道。

（3）资金需求、使用及来源情况

09年度，公司现有开发项目和新业务的拓展均需要大量资金作为支撑。面对复杂的国内外经济形势，公司将本着“经营稳健性和财务安全性”的原则，一方面加快资金回笼，控制项目投资节奏，有效缓解资金压力；另一方面积极拓展融资渠道，特别要抓紧公司债的发行工作，为企业发展提供稳定的长期资金来源。

（4）主要风险因素及公司应对策略

公司主营房地产流通服务、房地产开发及房地产委托管理服务业务，与房地产市场整体发展状况紧密相关。近年来，国家有关部门出台了一系列诸如土地、税收、金融、住房保障等方面的政策法规，从土地供应、住宅市场的供给与需求、信贷等各个方面对房地产市场进行宏观调控。国家对房地产市场的宏观调控将对行业未来发展产生重大影响。对此，公司将认真研究政策导向和房地产市场形势，围绕“逐步发展成为国内领先的房地产投资领域综合服务商”的既定公司发展战略目标，积极拓展新的业务领域，培育新的经营模式和盈利模式，提升企业的综合竞争能力，增强企业的可持续发展能力。

6.2 募集资金使用情况

√适用 □不适用 单位：元 币种：人民币

■

变更项目情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

■

6.3 非募集资金项目情况

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

■

6.4 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□适用 √不适用

6.5 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

■

公司本报告期盈利但未提出现金利润分配预案

□适用 √不适用

§7 重要事项

7.1 收购资产

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

■

7.2 出售资产

□适用 √不适用

7.3 重大担保

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

■

7.4 重大关联交易

7.4.1与日常经营相关的关联交易

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

■

其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额1,973,220元。

7.4.2 关联债权债务往来

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

■

其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额0元，余额0元。

7.4.3 2008年资金被占用情况及清欠进展情况

□适用 √不适用

截止2008年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案

□适用 √不适用

7.5 委托理财

□适用 √不适用

7.6 承诺事项履行情况

7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用 □不适用

■

7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□适用 √不适用

7.7 重大诉讼仲裁事项

□适用 √不适用

7.8 其它重大事项及其影响和解决方案的分析说明

7.8.1 证券投资情况

□适用 √不适用

7.8.2 持有其他上市公司股权情况

√适用 □不适用

■

7.8.3 持有非上市金融企业股权情况

√适用 □不适用

■

7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况

√适用 □不适用

报告期内卖出申购取得的新股产生的投资收益总额2,157,902.99元。

7.9 公司是否披露履行社会责任的报告：否

§8 监事会报告

监事会认为公司依法运作，公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交易和关联交易不存在问题。

8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见

公司监事会根据国家有关法律、法规，根据中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件，对公司股东大会、董事会的召开程序、决议事项，董事会对股东大会决议的执行情况，公司高级管理人员执行职务的情况及公司管理制度等进行了监督，认为公司董事会2008年度的工作能严格按照《公司法》、《证券法》、《公司章程》及其他有关法规制度进行规范运作，工作认真负责、经营决策科学，并进一步完善了公司治理结构和内部管理制度；公司董事、经理执行职务时能够勤勉、尽责地履行各自职责，没有违反法律、法规、公司章程或损害公司利益及股东权益的情况发生。

8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见

公司监事会对公司的财务制度和财务状况进行了认真、细致的检查，认为公司2008年度财务报告能够真实地反映公司的财务状况和经营成果，安永华明会计师事务所出具的审计意见和对有关事项作出的评价是客观公正的。

8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见

报告期内，公司未发生募集资金变更用途情况，募集资金使用未发现存在损害公司和全体股东利益的情形。

8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见

报告期内，公司收购、出售资产交易价格合理，没有发现内幕交易和损害部分股东的权益或造成公司资产流失的行为。

8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见

公司关联交易公平，定价合理，属正当的商业行为，没有损害公司及非关联股东的利益，无内幕交易行为。

§ 9 财务报告

9.1 审计意见

■

9.2 财务报表（附后）

9.3 本报告期无会计政策、会计估计和核算方法变更。

9.4 本报告期无重大会计差错更正。

9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

（1）本集团的子公司广西金丰房地产投资经营有限公司于2008年年初注销。该公司2008年12月31日资产负债表不再纳入合并范围。2008年1月1日至注销日利润及利润分配表、现金流量表纳入合并范围。

（2）本集团于2008年6月18日收购无锡灵山房地产投资开发有限公司100%股权，收购价款为人民币24579万元，该公司自收购日起纳入合并范围。

董事长：阮人旦

上海金丰投资股份有限公司

2009年3月5日

(下转32版)

股票简称	金丰投资
股票代码	600606
上市交易所	上海证券交易所
注册地址	上海市浦东新区松林路111号
办公地址	上海市南京西路338号天安中心29楼
邮政编码	200003
公司国际互联网网址	Http://www.ehousee.com
电子信箱	Jftz@vip.sina.com

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	包永镭	李雪琳
联系地址	上海市南京西路338号天安中心29楼	上海市南京西路338号天安中心29楼
电话	021-63592020	021-63592020
传真	021-63586115	021-63586115
电子信箱	Jftz@vip.sina.com	Jftz@vip.sina.com

	2008年	2007年	本年比上年增减（％）	2006年
营业收入	583,658,380.46	1,215,791,135.64	-51.99	362,757,204.16
利润总额	190,176,354.31	229,215,598.04	-17.03	128,584,342.46
归属于上市公司股东的净利润	150,840,334.06	149,273,439.22	1.05	107,189,016.27
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	130,021,658.55	101,242,576.87	28.43	-28,169,788.22
经营活动产生的现金流量净额	-143,058,022.59	1,019,593,275.71	-114.03	-131,223,808.63
	2008年末	2007年末	本年末比上年末增减（％）	2006年末
总资产	2,932,135,559.34	2,906,985,819.65	0.87	2,614,355,556.33
所有者权益（或股东权益）	1,543,075,178.31	1,684,628,301.34	-8.40	1,207,539,616.12

	2008年	2007年	本年比上年增减（％）	2006年
基本每股收益	0.39	0.38	2.63	0.27
稀释每股收益	0.39	0.38	2.63	0.27
扣除非经常性损益后的基本每股收益	0.33	0.26	26.92	-0.07
全面摊薄净资产收益率(%)	9.78	8.86	增加0.92个 百分点	8.88
加权平均净资产收益率(%)	9.36	10.28	减少0.92个 百分点	9.17
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率(%)	8.43	6.01	增加2.42个 百分点	-2.33
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率(%)	8.06	6.98	增加1.08个 百分点	-2.41
每股经营活动产生的现金流量净额	-0.37	2.61	-114.18	-0.34
	2008年末	2007年末	本年末比上年末增减（％）	2006年末
归属于上市公司股东的每股净资产	3.95	4.32	-8.56	3.09

非经常性损益项目	金额
非流动资产处置损益	4,443,236.78
计入当期损益的政府补助	3,788,305.04
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费	5,945,471.03
处置交易性金融资产取得的投资收益	2,110,879.63
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回	4,729,557.60
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-198,774.57
合计	20,818,675.51

	本次变动前			本次变动增减（＋，－）								本次变动后
	数量		比例 (%)	发行新股			送股	公积金 转股	其他		小计	数量	比例 (%)
一、有限售条件股份
1、国家持股	138,225,704		38.96			12,048,808			-17,737,627		-5,688,819	132,536,885		33.96
2、国有法人持股
3、其他内资持股
其中：境内法人持股
境内自然人持股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计	138,225,704		38.96			12,048,808			-17,737,627		-5,688,819	132,536,885		33.96
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股	216,526,850	61.04			23,426,448					17,737,627	41,164,075	257,690,925		66.04
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
无限售条件流通股份合计	216,526,850	61.04			23,426,448					17,737,627	41,164,075	257,690,925		66.04
三、股份总数	354,752,554	100			35,475,256					0	35,475,256	390,227,810		100

股东名称	年初限售 股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售 股数	限售 原因	解除限售日期
上海地产（集团）有限公司	138,225,704	17,737,627	12,048,808	132,536,885	股权分置改革	2008-06-10
合计	138,225,704	17,737,627	12,048,808	132,536,885	—	—

报告期末股东总数		60,033
前十名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比例(%)		持股总数	年度内增减		持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
上海地产（集团）有限公司	国有股东	38.96		152,048,275	13,822,571		132,536,885	无
陈懿华	其他	0.44		1,716,000			0	未知
中国银行－工银瑞信核心价值股票型证券投资基金	其他	0.43		1,665,026			0	未知
上海圣维仕投资咨询有限公司	其他	0.33		1,280,132			0	未知
潘恒林	其他	0.30		1,170,840			0	未知
蒋建珠	其他	0.22		849,610			0	未知
黄斌	其他	0.21		825,700			0	未知
岳杰	其他	0.18		715,800			0	未知
王萍	其他	0.16		620,000			0	未知
金文洪	其他	0.16		616,230			0	未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称			持有无限售条件股份数量			股份种类
上海地产（集团）有限公司			19,511,390			人民币普通股
陈懿华			1,716,000			人民币普通股
中国银行－工银瑞信核心价值股票型证券投资基金			1,665,026			人民币普通股
上海圣维仕投资咨询有限公司			1,280,132			人民币普通股
潘恒林			1,170,840			人民币普通股
蒋建珠			849,610			人民币普通股
黄斌			825,700			人民币普通股
岳杰			715,800			人民币普通股
王萍			620,000			人民币普通股
金文洪			616,230			人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动关系的说明			上海地产（集团）有限公司与其他股东间不存在关联关系或一致行动人关系。其他股东间未知是否存在关联关系或一致行动人关系。

名称	法定代表人	注册资本	成立日期	主营业务
上海地产（集团）有限公司	皋玉凤	4,200,000,000	2002年11月15日	土地储备前期开发，滩涂造地建设管理，市政基础设施建设投资，旧区改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房地产开发、经营，实业投资，物业管理。(企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营）

姓名	职务	性别	年龄	任期起止日期	年初持股数	年末持股数	变动原因	报告期内从公司领取的报酬总额(万元)(税前)	是否在股东单位或其他关联单位领取报酬津贴
阮人旦	董事长	男	57	2007.6-2010.6	0	0		61.17	否
滕国纬	董事总经理	男	42	2007.6-2010.6	0	0		35.80	否
王文杰	董事	男	52	2007.6-2010.6	0	0		0	是
王铭槐	董事	男	59	2007.6-2010.6	0	0		57.00	否
邱启荣	董事	男	60	2007.6-2009.3	0	0		0	是
杨永光	董事	男	57	2007.6-2010.6	0	0		0	是
万曾炜	独立董事	男	59	2007.6-2010.6	0	0		7.14	否
钱品石	独立董事	男	58	2007.6-2010.6	0	0		7.14	否
吕长江	独立董事	男	43	2007.6-2010.6	0	0		7.14	否
徐建国	监事会主席	男	59	2007.6-2010.6	16858	18544	利润分配	47.36	否
何启菊	监事	女	36	2007.6-2010.6	0	0		0	是
高兴	监事	男	34	2007.6-2010.6	0	0		21.30	否
包永镭	副总兼董秘	男	54	2007.6-2010.6	16638	18302	利润分配	47.36	否
奚智祥	副总经理	男	58	2007.6-2010.6	0	0		48.19	否
李军	副总经理	男	37	2007.7-2010.6	0	0		26.60	否
金敏强	总会计师	男	57	2007.6-2010.6	0	0		47.36	否
朱建中	总工程师	男	60	2007.6-2009.3	5193	5712	利润分配	47.36	否
合计	/	/	/	/	38689	42558	/	460.92	/

分行业	主营业务收入	主营业务成本	主营业务利润率(%)	主营业务收入比上年同期增减(%)	主营业务成本比上年同期增减(%)	主营业务利润率比上年同期增减(%)
房地产流通服务业务	316,164,418.79	90,128,661.50	67.10	3.33	-53.09	增加32.61个百分点
房地产开发业务	253,629,954.00	128,559,267.15	42.19	-71.51	-78.70	增加17.05个百分点
房地产委托管理服务业务	1,350,620.00	0	94.50	--	--	--

地区	营业收入	营业收入比上年同期增减（％）
上海	571,144,992.79	-52.30

项目	期初金额	本期公允价值变动损益	计入权益的累计公允价值变动	本期计提的减值	期末金额
金融资产
可供出售金融资产	52,575.05	0	6,915.94	0	15,954.27
金融资产小计	52,575.05	0	6,915.94	0	15,954.27

项目	本年数	上年数	增减金额	增减比率（%）
营业收入	58,365.84	121,579.11	-63,213.27	-51.99
投资收益	5,444.18	5,534.43	-90.25	-1.63
营业利润	18,078.31	22,560.05	-4,481.74	-19.87
利润总额	19,017.64	22,921.56	-3,903.92	-17.03
归属母公司的净利润	15,084.03	14,927.34	156.69	1.05
基本每股收益（元）	0.39	0.38	0.01	2.63
全面摊薄净资产收益率（%）	9.78	8.86	--	增加0.92个 百分点
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元）	0.33	0.26	0.07	26.92
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率（元）	8.43	6.01	--	增加2.42个 百分点

项目	本年数	上年数	增减额
经营活动产生的现金流量净额	-14,305.80	101,959.33	-116,265.13
投资活动产生的现金流量净额	-29,850.99	3,906.97	-33,757.96
筹资活动产生的现金流量净额	-693.23	-60,460.48	59,767.25

募集资金总额	629,215,436.46		本年度已使用募集资金总额			0
			已累计使用募集资金总额			515,136,666.00
承诺项目	拟投入金额	是否变更项目		实际投入金额	产生收益情况		是否符合计划进度	是否符合预计收益
金丰易居中国房屋置换流通服务体系	300,000,000	是		47,800,000	-545,889.98		--	否
上海松江大学城学生公寓工程	270,000,000	是		--	--		--	--
上海房地产住宅消费服务有限公司增资项目	59,800,000	是		10,200,000	--		--	--
合计	629,800,000	—		58,000,000	-545,889.98
未达到计划进度和收益的说明（分具体项目）	金丰易居中国房屋置换流通服务体系除部分地区按计划逐步投入外，由于原定的合作伙伴和合作意向均发生了较大变化，该项目在其余各地已无法按原计划实施。同时随着时间的推移，各地房地产形势和经营格局也发生了根本转变，事实上已无法确保原计划的预期收益。
变更原因及变更程序说明（分具体项目）	因上海松江大学城学生公寓工程项目发生较大变化，募集资金无法按原计划投入，经2002年11月18日召开的公司2002年度第一次临时股东大会审议通过，决定将该部分募集资金改投松江九亭小城镇开发项目。 因上海房地产住宅消费服务有限公司（现更名为“上海房屋销售有限公司”）从事的房产包销代理业务的市场风险逐渐增大，为降低经营风险，经2004年12月24日召开的公司2004年度第一次临时股东大会审议通过，剩余募集资金不再按原计划投入，变更后的投向参见第一段。
尚未使用的募集资金用途及去向	货币资金、专户存放

变更投资项目的资金总额	571,215,436.46
变更后的项目	对应的原承诺项目	变更项目拟投入金额	实际投入金额	产生收益情况	是否符合计划进度	是否符合预计收益
松江九亭小城镇开发项目	上海松江大学城学生公寓工程	270,000,000	270,000,000	56,000,770.27	否	是
收购上海市住房置业担保有限公司19.5%股权	金丰易居中国房屋置换流通服务体系项目和上海房地产住宅消费服务公司增资项目剩余募集资金	111,886,666	111,886,666	24,565,117.76	是	是
收购上海房屋置换股份有限公司27%股权		20,250,000	20,250,000	1,081,961.20	是	否
开发上海松江区广富林路4号地块住宅项目并收购开发该项目的上海龙宁房地产开发有限公司50%股权		170,000,000	55,000,000	--	--	--
合计	—	572,136,666	457,136,666	81,647,849.23
未达到计划进度和收益的说明（分具体项目）	报告期内，受国家宏观调控政策影响，上海地区二手房交易量有较大幅度萎缩，上海房屋置换股份有限公司实现盈利水平与原定盈利目标相比有一定差距。 因受宏观调控影响，在综合考虑了投入产出时间和市场风险后，经公司五届十八次董事会审议通过，公司转让了所持上海龙宁房地产开发有限公司50%股权。

项目名称	项目金额	项目进度	项目收益情况
“科事发大厦”改建项目	16829.12	正在改建中	不适用
对马鞍山市金申置业发展有限公司进行同比例增资扩股	4200	完成	报告期内，该公司实现净利润1607.77万元。
对上海龙珠房地产开发有限公司进行同比例增资扩股	4950	完成	报告期内，该公司所开发项目仍处于建设期。
上海市住房置业担保有限公司进行同比例增资扩股	2950	完成	报告期内，该公司实现净利润12,597.50万元。
合计	28929.12

2008年度利润分配预案为：以2008年末总股本390,227,810股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.00元（含税）。 上述预案需经公司2008年度股东大会审议通过。

交易对方或最终控制方	被收购或置入资产	购买日	交易价格	自购买日起至报告期末为公司贡献的净利润	是否为关联交易（如是，说明定价原则）	所涉及的资产产权是否已全部过户	所涉及的债权债务是否已全部转移
无锡灵山实业有限责任公司、无锡静安置业投资有限公司	无锡灵山房地产投资开发有限公司100%股权	2008-06-18	24,579	0	否	是	是

公司对外担保情况(不包括对控股子公司的担保)
报告期内担保发生额合计	0
报告期末担保余额合计	0
公司对控股子公司的担保
报告期内对控股子公司担保发生额合计	2000
报告期末对控股子公司担保余额合计	0
公司担保总额情况(包括对控股子公司的担保)
担保总额	0
担保总额占公司净资产的比例	0
其中:
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额	0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额	0
担保总额超过净资产50%部分的金额	0
上述三项担保金额合计	0

关联方	向关联方销售产品和提供劳务		向关联方采购产品和接受劳务
	交易金额	占同类交易金额的比例(%)	交易金额	占同类交易金额的比例(%)
马鞍山市金申置业发展有限公司	62.26	0.20
上海七彩汇商贸发展有限公司	52.01	38.51
上海缤纷商贸发展有限公司	83.05	61.49
合计	197.32

关联方	向关联方提供资金		关联方向上市公司提供资金
	发生额	余额	发生额	余额
马鞍山市金申置业发展有限公司	3,980.00	8,344.96
上海民颐置业有限公司		369.47
上海房地（集团）公司				30.33
合计	3,980.00	8,714.43		30.33

承诺事项	承诺内容	履行情况
股改承诺	上海地产（集团）有限公司所持有的原金丰投资非流通股股份自改革方案实施之日起，在24个月内不上市交易或者转让。在上述承诺期届满后，通过证券交易所挂牌交易出售原金丰投资非流通股股份数量占金丰投资股份总数的比例在12个月内不超过5%，在24个月内不超过10%。	履行承诺

证券 代码	证券简称	初始投资金额（元）	占该公司股权比例（％）	期末账面值（元）	报告期 损益（元）	报告期所有者权益变动（元）	会计核算科目	股份来源
601328	交通 银行	67,330,128	0.07	159,542,712	8,414,700	-274,655,808	可供出售 金融资产	受让
合计		67,330,128	-	159,542,712	8,414,700	-274,655,808	-	-

所持对象名称	最初投资金额（元）	持有数量（股）	占该公司股权比例（%）	期末账面值（元）	报告期损益（元）	报告期所有者权益变动（元）	会计核算科目	股份 来源
上海银行	14,840,000	7,000,000	0.27	14,840,000	1,050,000	0	长期股权投资	受让
小计	14,840,000	7,000,000	－	14,840,000	1,050,000	0	－	－

财务报告	□未经审计         √审计
审计意见	√标准无保留意见    □非标意见
审计意见全文
中国注册会计师 浦未娜 中国 北京                  2009年3月5日