2008年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事会会议。

1.3 中磊会计师事务所有限责任公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 公司负责人董全臣、主管会计工作负责人刘为权及会计机构负责人（会计主管人员）刘炜声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况简介

2.1 基本情况简介

股票简称	中江地产
股票代码	600053
上市交易所	上海证券交易所
公司注册地址和办公地址	南昌市湾里区翠岩路1号 江西省南昌市高新区火炬大街788号
邮政编码	330096
公司国际互联网网址	www.jzjt.com
电子信箱	zjre600053@126.com

2.2 联系人和联系方式

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	刘为权	王芳
联系地址	江西省南昌市高新区火炬大街788号	江西省南昌市高新区火炬大街788号
电话	0791-8164018	0791-8164127
传真	0791-2115105	0791-2115105
电子信箱	lwq@jzjt.com	wangfang@jzjt.com

§3 会计数据和业务数据摘要：

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

	2008年	2007年	本年比上年增减(%)	2006年
营业收入	314,470,933.00	792,329,645.69	-60.31	447,146,340.94
利润总额	193,524,738.80	190,802,094.43	1.43	100,587,367.01
归属于上市公司股东的净利润	193,537,779.16	175,369,157.27	10.36	63,102,724.55
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	47,769,286.61	164,605,876.41	-70.98	69,961,412.13
经营活动产生的现金流量净额	-8,865,941.55	172,139,807.85	-105.15	-676,059,818.63
	2008年末	2007年末	本年末比上年末增减(%)	2006年末
总资产	2,427,152,721.18	2,099,791,294.44	15.59	2,107,022,958.19
所有者权益（或股东权益）	760,525,763.94	566,987,984.78	34.13	391,717,957.70

3.2 主要财务指标

	2008年	2007年	本年比上年增减(%)	2006年
基本每股收益（元／股）	0.64	0.58	10.34	0.21
稀释每股收益（元／股）	0.64	0.58	10.34	0.21
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.16	0.55	-70.91	0.23
全面摊薄净资产收益率（%）	25.45	30.93	减少5.48个百分点	16.11
加权平均净资产收益率（%）	29.16	36.59	减少7.43个百分点	55.76
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率（%）	6.28	29.03	减少22.75个百分点	17.86
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	7.2	34.34	减少27.14个百分点	61.82
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	-0.0294	0.57	-105.16	-4.09
	2008年末	2007年末	本年末比上年末增减(%)	2006年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	2.53	1.88	34.57	1.3

非经常性损益项目

□适用 √不适用

3.3 境内外会计准则差异：

□适用 √不适用

§4 股本变动及股东情况

4.1 股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

	本次变动前		本次变动增减（＋，－）					本次变动后
	数量	比例(%)	发行新股	送股	公积金转股	其他	小计	数量	比例(%)
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股	217,873,131	72.37						217,873,131	72.37
3、其他内资持股	7,146,869	2.37				-7,146,869	-7,146,869	0	0
其中： 境内非国有法人持股	7,146,869	2.37				-7,146,869	-7,146,869	0	0
境内自然人持股
４、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计	225,020,000	74.74				-7,146,869	-7,146,869	217,873,131	72.37
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股	76,050,000	25.26				7,146,869	7,146,869	83,196,869	27.63
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
无限售条件流通股份合计	76,050,000	25.26				7,146,869	7,146,869	83,196,869	27.63
三、股份总数	301,070,000	100						301,070,000	100

限售股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

股东名称	年初限售股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售股数	限售原因	解除限售日期
江西江中制药（集团）有限责任公司	217,873,131	0	0	217,873,131	履行公司股权分置改革时做出的承诺	2009年12月28日
上海泰阳实业有限公司	4,156,050	4,156,050	0	0	履行公司股权分置改革的法定承诺	2008年1月2日
上海岩鑫实业投资有限公司	1,497,869	1,497,869	0	0	履行公司股权分置改革的法定承诺	2008年1月2日
瑞安市双金机械附件厂	1,492,950	1,492,950	0	0	履行公司股权分置改革的法定承诺	2008年1月2日
合计	225,020,000	7,146,869	0	217,873,131	/	/

4.2 股东数量和持股情况

单位：股

报告期末股东总数					25,289户
前十名股东持股情况
股东名称	股东性质		持股比例(%)	持股总数			报告期内增减	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
江西江中制药（集团）有限责任公司	国有法人		72.37	217,873,131			0	217,873,131	质押98,500,000
上海泰阳实业有限公司	境内非国有法人		1.29	3,884,000			-272,050	0	未知
华润深国投信托有限公司－睿信3期证券投资集合信托	国有法人		0.28	850,000			-23,569	0	未知
虞东海	未知		0.27	812,300			812,300	0	未知
姜强国	未知		0.23	692,730			-449,566	0	未知
华润深国投信托有限公司－睿信2期证券投资集合信托	国有法人		0.21	620,000			-422,878	0	未知
徐玮	未知		0.19	576,100			-947,288	0	未知
华润深国投信托有限公司－睿信4期证券投资集合信托	国有法人		0.19	565,000			-311,472	0	未知
杨花荣	未知		0.17	510,000			-210,556	0	未知
胡衍玲	未知		0.16	470,000			0	0	未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件股份的数量				股份种类
上海泰阳实业有限公司		3,884,000				人民币普通股
华润深国投信托有限公司－睿信3期证券投资集合信托		850,000				人民币普通股

虞东海		812,300				人民币普通股
姜强国		692,730				人民币普通股
华润深国投信托有限公司－睿信2期证券投资集合信托		620,000				人民币普通股
徐玮		576,100				人民币普通股
华润深国投信托有限公司－睿信4期证券投资集合信托		565,000				人民币普通股
杨花荣		510,000				人民币普通股
胡衍玲		470,000				人民币普通股
东莞市阜康电子科技有限公司		372,160				人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明		公司前10名股东中，江西江中制药（集团）有限责任公司为公司的控股股东，与前10名股东中的其他股东之间不存在关联关系，也不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。除控股股东外，公司未知前10名其他股东之间以及前10名无限售条件股东之间是否存在关联关系或者属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人的情况。

4.3 控股股东及实际控制人情况介绍

4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

4.3.2.1 法人控股股东情况

单位:元 币种:人民币

序号	有限售条件股东名称	持有的有限售条件股份数量	有限售条件股份可上市交易情况		限售条件
			可上市交易时间	新增可上市交易股份数量
1.	江西江中制药（集团）有限责任公司	217,873,131	2009年12月28日	0	详见公司股改承诺

§5 董事、监事和高级管理人员

5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位:股

姓名	职务	性别	年龄	任期起止日期	年初持股数	年末持股数	股份增减数	变动原因	是否在公司领取报酬、津贴	报告期内从公司领取的报酬总额（万元）（税前）	是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴
董全臣	董事长	男	51	2007年2月3日～2010年2月3日	0	0			是	34	是
钟虹光	董事	男	50	2007年2月3日～2010年2月3日	0	0			是	40.68	是
万素娟	董事	女	55	2007年2月3日～2010年2月3日	0	0			是	1.2	是
卢小青	董事	女	40	2007年2月3日～2010年2月3日	0	0			是	24.41	是
易敏之	董事	男	51	2008年10月15日～2010年2月3日	0	0			是	1.2	是
邓跃华	董事	男	50	2008年10月15日～2010年2月3日	0	0			是	1.2	是
廖礼村	董事	男	56	2007年2月3日～2010年2月3日	0	0			是	24.41	是
刘殿志	董事（已离任）	男	47	2007年2月3日～2008年10月15日	0	0			是	-	是
黄开忠	独立董事	男	56	2007年2月3日～2010年2月3日	0	0			是	4.5	否
喻学辉	独立董事	男	39	2007年2月3日～2010年2月3日	0	0			是	4.5	否
徐铁君	独立董事	男	56	2007年2月3日～2010年2月3日	0	0			是	4.5	否
吴明辉	独立董事	男	65	2008年10月15日～2010年2月3日	0	0			是	4.5	否
刘殿志	监事会主席	男	47	2008年10月15日～2010年2月3日	0	0			是	24.4	是
何孝平	监事	男	59	2007年2月3日～2010年2月3日	0	0			是	27.2	否
刘宁	监事（已离任）	男	60	2007年2月3日～2008年10月15日	0	0			是	17	否
章玉华	监事	男	36	2007年2月3日～2010年2月3日	0	0			是	15.2	否
何行真	总经理	男	46	2007年2月3日～2010年2月3日	0	0			是	42.65	否
刘为权	董事会秘书、财务总监	男	38	2007年2月3日～2010年2月3日	0	0			是	19.8	否
合计	－	－	－	－	－	－	－	－	－	291.35	－

§6 董事会报告

6.1 管理层讨论与分析

1、报告期内公司总体经营情况

2008年，房地产行业受国家财税政策、土地政策、金融信贷政策等宏观调控及国际经济金融动荡因素影响，经历了由过度繁荣到一片萧瑟，再到政策暖风频吹的戏剧性转变。面对复杂多变的市场环境，公司积极贯彻董事会的战略部署，通过适度调整工程建设进度，加大销售力度，努力拓宽融资渠道等多种措施积极应对新问题、迎接新挑战，全年实现营业收入31,447万元，实现净利润19,352万元。

2、报告期公司重点工作

（1）积极推进在建项目开发进度，提高项目管理水平，实现主营业务平稳发展

紫金城商业区部分，A、B栋写字楼已竣工，正在进行消防工程的安装和公共部分装修；其他地上商业建筑中，整体的外立面装饰和门窗工程已基本完成，新增商业建筑的主体结构已接近完工。

紫金城住宅项目一期的5-8号楼，除公共部分装修外正待开工外，其余部分已基本完成，住宅区的景观工程和底商部分，也正在有序施工中。

（2）报告期内，公司充分把握市场机遇，适时推出2.2亿元公司债的发行工作，用以优化公司债务结构，降低流动性风险。公司将继续大力推进该项目进程，同时密切关注政策动向，充分把握市场契机，稳定地实施即定发展战略。

（3）报告期内，公司继续深化和完善公司法人治理结构、公司内部控制和监督机制，特别是更加有效的发挥董事会下设各专门委员会的指导作用，保证公司科学决策。

（4）报告期内，公司确立“规则文化”为公司的核心文化，健全和完善了公司各项制度及流程，重新优化和建立了各部门规章制度及流程。“规则文化”的有力实施，使公司逐步实现了业务流程化、管理制度完整化和岗位职责明晰化的管控体系，企业文化得到了进一步弘扬。

（5）报告期内，公司继续强化品牌建设，公司“紫金城”项目被中国房地产测评中心评为“2008年中国房地产开发企业500强”。

3、公司主营业务及其经营状况

（1）主营业务分行业、产品情况表

单位:元 币种:人民币

分行业或分产品	营业收入	营业成本	润率 (%)	营业收入比上年增减（％）	营业成本比上年增减（％）	营业利润率比上年增减（%）
分行业
房地产	314,035,136.00	124,214,587.59	28.06	-60.35	-70.69	增加4.71个百分点
分产品
商品房	314,035,136.00	124,214,587.59	28.06	-60.35	-70.69	增加4.71个百分点

（2）主营业务分地区情况表

单位:元 币种:人民币

地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
江西南昌	306,183,706.00	-57.50
海南海口	7,851,430.00	-89.02

（3）报告期公司主要财务数据同比发生重大变动的说明

①2008年12月31日公司总资产为24.27亿元，比上年同期21亿元增加了3.27亿元，增加比例15.59%，主要为紫金城项目当期投入增加。

②2008年12月31日公司债务总计16.67亿元，比上年同期的15.33亿元增加1.34亿元，增加比例8.73%，主要为公司新增银行贷款。

③2008年12月31日公司净资产为7.61亿元，比上年同期的5.67亿元增加1.94亿元，增加比例34.13%，净资产大幅提高，原因系本公司2008年实现的净利润。

④2008年12月31日公司资产负债率为68.66%，比上年同期下降4.33个百分点，资产负债情况有所改善。

⑤2008年度实现营业收入31447万元，比上年同期的79233万元减少47786万元，减少比例60.31%，公司营业收入下降的主要原因系2008年房地产市场调整，公司紫金城项目的销售收入减少。

⑥2008年度，公司实现营业利润8811万元，比上年同期18466万元减少9655万元，减少比例52.29%，主要系销售收入下降导致营业利润下滑。公司实现净利润19352万元，比上年同期17537万元增加1815万元，增加比例10.35%，主要系公司当期营业外收入增加。

⑦2008年公司净现金流为-3244万元，其中经营性现金流量为-887万元，比上年同期17214万元减少18101万元，减少比例105.15%，主要为2008年房地产市场全年维持震荡调整态势，公司销售回款较上年大幅减少。

4、公司未来发展展望

（1）房地产行业面临的宏观形势分析

2008年，中国经济在风暴中艰难前行。一方面，美国次贷危机的爆发及其影响的迅速扩散，全球主要经济体的经济基本面在2008 年下半年出现了迅速恶化，发达国家无可避免的次第陷入经济衰退阶段，全球化程度日益提高的我国也难独善其身。另一方面，中国经济在连续经历了6 年的稳定增长以后在2007年出现了“过热”，中国经济自身也面临着结构性调整的要求。这期间，大到宏观经济、各产业、社会生活，小到民众的消费习惯、消费信心无一不在经历着罕见的激荡。激荡时期，房地产行业亦是经历着痛苦的调整并期盼寻找到行业重振的路径。

报告期内，在外部国际金融危机，国内宏观调控政策、资本市场低迷、自然灾害的共同影响下，房地产行业终于显现出其强周期行业的特质，正式步入调整周期，调整幅度亦逐步加深。一方面，08年房地产市场供给保持高位稳定增长，全年商品房供给（竣工面积）增幅保持在10%左右，增速与行业繁荣期的07年持平；另一方面，08年房地产市场需求全年一路加速低迷，成交量逐月萎缩。国家统计局公布数据显示：2008年1至12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%，其中商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%，其中商品住宅销售额下降20.1%。供求关系的严重失衡使得08年全国空置商品房增长快速上升，导致了全国整体房价的下降。房价的下降强化了消费者未来的悲观预期，并进而引发成交量继续萎靡的恶性循环。

我们认为：短期内，受上述因素的影响，行业调整的格局难以发生根本性的改变，存在交易量萎缩、房价下跌，业内企业竞争压力加剧的状况；但从中长期看，决定行业未来发展态势的根本性因素，如GDP增长对房地产行业的路径依赖、城市化进程的加速、人口红利、住房消费升级，中国的土地供应总体偏紧等因素均能够支撑行业未来的持续发展。房地产行业产业链延展性强、与其他行业关联度高的特性，也决定了其已经成为并仍将继续成为中国未来经济成长的支柱之一。

我们对2009年房地产市场的判断是：在经历了08年的大起大落之后，市场已经进入了“熊市”的第二阶段，即成交量开始呈现不规则地放大，房价则从快速下跌进入了缓慢下跌的阶段。一方面，自住性需求在房价下降、降息、减税后，会得到合理的释放，同时，在持续降息的周期和政策回暖的引导下，投资性需求或可能再度出现。另一方面，从供应的角度看，虽然新增供应已经快速下降，但土地储备、在建项目和现房库存的压力仍需要时间来消化。08年后期频出的经济政策，不论是起自08年9月16日，幅度惊人的连续5次降息，还是房市松绑的三大政策（购房税费减免、存量房贷七折优惠、继续推进和加强保障性住房建设），都表明了政府刺激经济，扶植房地产市场的意图。然而，上述政策能在多大程度上、在多长的周期内对楼市产生实质性的利好，我们却应当以最坏的准备来应对可能出现的最好局面。因为，只有市场的库存持续下降，楼市成交量出现趋势性而非偶发性的回升，房价的真正稳定，才会是行业调整期进入尾声的讯号。

（2）公司面临的市场竞争格局

2008年南昌市新建商品房共成交17515套，较上年同比下降了28.25%，新建商品房销售面积由上年的2800215.85㎡下降到1846234.52㎡，同比下降了34.09%，九大板块商品房销售价格一路下跌，整体降幅约17.21%。可见，由于07年的非理性繁荣，南昌楼市08年调整幅度之大，并不逊于北京、上海等一线城市，由此引发的市场竞争，势必会更为激烈。可以预见，房地产企业规模化、专业化和品牌化等综合实力竞争阶段亦将加速到来，唯有拥有多元融资渠道、良好市场应变能力、综合开发设计能力以及稳健资本和成本控制能力的房地产企业才能占得先机。

2008年度南昌市商品房销售金额前十强企业内，既有上海绿地集团、万达集团、万科等国内一线开发商，也有恒茂地产、洪客隆地产、南昌市筑城房地产开发有限公司等颇具实力的本地开发企业，虽然公司也位列十强之一，但其他优秀房地产公司在项目资源获取、项目设计、开发、营销方面的经验仍是颇值得公司学习借鉴的。

（3）公司未来发展机遇

南昌作为江西省的省会，近年来房地产业经历了飞速的发展。《南昌市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出了“有序发展房地产业”的目标，并指出：“十一五”期间，房地产投资年均增长16%左右，2010年达到200亿元，竣工面积年均增长15%，达到600万平方米，每年住宅开发量调控在300——400万平方米，商品房价格年均涨幅控制在合理范围以内，普通商品住房及经济适用房、廉租房的建设量占全市住宅建设总量的70%左右，基本形成“供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的房地产发展格局。

未来几年，公司将立足江西本省，继续努力做强做大房地产主业，不断提升公司主营业务的核心竞争力，同时积极在省内寻求良好的旅游项目，力争早日成为优质的区域性旅游地产上市公司。为实现公司这一远期战略，公司将苦练内功，着力塑造区域领先品牌，强化品牌延伸效应，聚焦于进一步提升管理水平和运行效率，努力优化业务开发的各个环节，力争实现公司价值创造过程的最优化和价值创造效益的最大化。

（4）公司2009年经营计划

从目前国内总体经济形势看，房地产市场回暖还有待时日。由于公司项目的单一性，公司在2009年将面临市场和资金的更大考验，09年公司的营业收入和每股收益可能出现巨大的波动。为此，公司亦将全力以赴，力争完成如下经营目标：全年计划竣工面积9万平方米，完成商品房销售面积5万平方米，完成营业收入3亿元，费用控制在0.4亿元以内。

为实现上述目标，公司拟采取如下措施：

①高质量完成商品房施工计划，优化工程安全质量管理。严格贯彻分户验收制度，完善质量档案资料管理工作，强化主要工程分项、分部项目的过程验收，确保在售或在施商品房项目按时竣工交付。

②全方位开展商品房销售推广活动。紫金城项目的销售工作将是本年工作的重中之重，公司将充分运用市场手段，加强商品房项目营销力度。利用项目现房优势，尝试创新营销策略，提高市场关注度，在公司项目推广上实现联动，形成有机的整体销售规模。

③面对资金压力趋紧的现实，公司将充分利用国家积极的财政政策和从宽的货币金融政策，以创新的举措应对资金难题，缓解公司资金压力。

④认真执行《企业内部控制基本规范》，进一步完善和细化内部控制制度，开源节流，练好内功。

（5）资金需求和使用计划

2009年，公司资金仍然处于紧张局面，各类资金需求约为7.2亿元，所需资金拟通过如下方式筹措：发行公司债券约2.2亿元，紫金城楼盘销售回款约3亿元，银行贷款约2亿元。

为保证2009年经营计划的顺利实施，公司将进一步增强资源储备，增强整体实力和抗风险能力，增强多渠道融资能力，资金来源主要渠道主要有：

①继续大力推进公司债进程，拓宽资本市场融资渠道。

②继续保持与银行、信托等金融机构已有的良好合作关系，探索并运用各种创新型融资方式。

③加速项目开发，加大营销力度，根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进销售，提高资金周转效率。

公司拟在综合考虑融资规模、融资成本、融资速度的前提下，力求准确解读调控政策并结合资本市场周期，推出适合公司实际情况的融资方案，助推公司战略落地、支撑业务持续发展。

（6）公司面临的风险因素分析

①宏观经济及政策风险

报告期内，GDP增幅在2008年第四季度出现了较大下降，08年末、09年初CPI涨幅已明显进入下降通道，PPI则出现少见负增长，失业人口有所上升，显示宏观经济走势不容乐观，总需求的不足有可能凸显供大于求的矛盾。

期间，国家宏观调控政策在税收、土地供应、信贷、原材料供应、住房供应结构、开发企业资金成本和周转、消费者需求和购买意向等多方面对房地产市场产生重大影响。税收政策，特别是土地增值税和企业所得税的政策变动等对房地产行业有较大影响，将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流状况。同时，08年房地产政策从“抑”到“扬”、从“压”到“促”的频繁变化也不断强化了市场参与者（房地产开发企业、银行、消费者等）的观望气氛，政策趋向的判定与跟从无疑成为了房地产企业无法回避的问题。

②房地产项目投资大、周期长的风险

房地产项目开发具有开发过程复杂、周期长、投入资金量大、涉及部门和协作单位多等特点，并具有较强的地域特征。从市场调研、投资决策、土地获取、市场定位、项目策划、规划设计、建材采购、建设施工、销售策划、广告推广，到销售服务和物业管理等整个过程中，涉及规划设计单位、建筑施工单位、广告公司、建材供应商、物业管理等多家合作单位。房地产项目开发过程中，需要接受国土资源、规划、城建、环保、交通、人防、园林等多个政府部门的审批和监管，以上因素使得公司对开发工程的进度、质量、投资、营销控制的难度较大，一旦某个环节出现问题，就会对整个项目开发产生影响，从而导致公司营业成本增加、短期资金周转率下降、收益降低。

③经营风险

“紫金城”项目开发的大规模推进对公司自身的管理能力提出了更高的要求，需要公司在人力资源保障、风险控制等方面及时跟进。公司已形成了比较成熟的经营模式和管理制度，培养了一批经验丰富、踏实肯干的业务骨干，但在快速发展过程中仍会面临着人力资源不足和风险控制难度加大等困难。同时由于房地产属于资金密集型行业，房地产项目投资的金额较大，在公司项目拓展过程中，若公司管理不善，可能对公司整体造成较大的影响。

④销售风险

公司“紫金城”项目的销售情况受项目定位、规划设计、营销策划、销售价格、竞争楼盘的供应情况等多种因素影响。尽管公司拥有一定的房地产开发与销售经验，但由于房地产开发项目的周期较长、市场需求多元化、市场竞争环境复杂等因素，公司不能保证此项目完全符合市场需要并且销售顺畅。此外，由于住房属于居民消费中特殊的大宗商品，在房地产行业不景气或购房人预期房价下跌的情况下，购房人往往出现延迟购买、延迟付款的现象，这会进一步抑制公司项目的销售，给公司的经营带来一定困难。

⑤财务风险

公司目前进行房地产开发的资金来源主要有自有资金(包括预售商品房的预收账款)、银行借款和资本市场融资。但在目前情况下，一方面，房地产行业调整拉长了项目开发周期，成交量的萎缩延缓了资金回笼速度，这将对自有资金的筹措产生不利影响；另一方面，产业政策、信贷政策和资本市场政策的调整（包括资本市场的重大波动），亦不利于公司的外部资金筹措。因此，公司既要造血：加大销售回款力度，加快回款的时间并合理使用财务杠杆，也要输血：进一步扩展融资渠道，提高公司的直接和间接融资能力，不仅追求及时足额筹集到发展所需资金，也要争取支付较低的资金成本。

针对上述风险，公司将采取相应措施：一是及时掌握国际经济金融局势和国内宏观经济的变化，依据政策导向，结合市场变化，开发适销对路的产品，在保证紫金城项目高端品味的基础上，进一步优化项目结构，例如根据市场的反应适当增加普通毛坯住宅的比重，以加快资金周转速度，应对市场变化的风险；二是针对激烈的市场竞争，不断提高自身经营能力，提升管理和市场营销水平，全力发挥品牌优势、提高队伍素质、提高创新能力、规划设计能力、产品综合配套服务能力，提升公司的核心竞争力；三是多渠道筹措资金，不断改善公司的现金流量和财务状况，同时，通过灵活多变且富有针对性的营销手段，加大项目销售力度，提高资金的周转和使用效率，并保证资金运行安全顺畅，防范财务风险。

6.2 主营业务分行业、产品情况表

请见前述6.1

6.3 主营业务分地区情况表

请见前述6.1

6.4 募集资金使用情况

□适用 √不适用

变更项目情况

□适用 √不适用

6.5 非募集资金项目情况

□适用 √不适用

6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□适用 √不适用

6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

经中磊会计师事务所对公司2008年度财务报告进行审计，2008年度实现归属于母公司所有者的净利润193,537,779.16元，弥补以前年度亏损-69,619,740.41元后，提取10%法定盈余公积金12,230,913.57元，2008年度可供全体股东分配的利润111,687,125.18元。

公司董事会提议：以现有股本总数30107万股为基数，每10股派发现金红利0.5元（含税），剩余未分配利润转入下一年度并按最终决议进行分配。同时，公司拟进行资本公积金转增股本，具体方案为：以总股本30107万股为基数，以资本公积金向股东每10股转增2股，共计转增6021.4万股的股本，转增后，公司股本将增加至36128.4万股。

公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

□适用 √不适用

§7 重要事项

7.1 收购资产

□适用 √不适用

7.2 出售资产

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

交易对方	被出售资产	出售日	出售价格	本年初起至出售日该出售资产为公司贡献的净利润	出售产生的损益	是否为关联交易（如是，说明定价原则）	所涉及的资产产权是否已全部过户	所涉及的债权债务是否已全部转移
江西江中制药（集团）有限责任公司	公司“紫金城”项目的部分商铺	2008年12月27日	109,907,306.79			是 以广东恒信德律资产评估有限公司出具的评估报告（恒德[2008]赣评字013号）确认的交易标的范围和评估值为准	是	是
江西江中制药（集团）有限责任公司	公司“紫金城”项目部分商业区地下车位的使用权	2008年12月31日	111,386,000			是 以广东恒信德律资产评估有限公司出具的评估报告（恒德[2008]赣评字016号）确认的交易标的范围和评估值为准	是	是

7.3 重大担保

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）

担保方

担保方与上市公司的关系

被担保方

担保金额

担保发生日期(协议签署日)

担保起始日

担保到期日

担保类型

担保是否已经履行完毕

担保是否逾期

担保逾期金额

是否存在反担保

是否为关联方担保

关联关系

江西中江地产股份有限公司

公司本部

江西江中制药（集团）有限责任公司

2,000

2008年11月29日

2008年11月29日

2009年11月17日

抵押担保

否

否

否

是

母公司

4,250

2008年12月9日

2008年12月9日

2009年11月20日

否

否

否

是

母公司

江西中江地产股份有限公司

公司本部

江西江中制药（集团）有限责任公司

10,000

2008年9月28日

2008年9月28日

2009年9月27日

连带责任担保

否

否

否

是

母公司

6,000

2008年11月20日

2008年11月20日

2009年11月19日

否

否

否

是

母公司

江西中江地产股份有限公司

公司本部

江西青峰纺织公司

600

2001年5月17日

2001年5月17日

2002年5月17日

连带责任担保

否

是

600

否

600

2001年9月21日

2001年9月21日

2002年9月21日

连带责任担保

否

是

600

否

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）

22,250

报告期末担保余额合计（不包括对子公司的担保）

23,450

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额

23,450

担保总额占公司净资产的比例(%)

30.83%

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额

22,250

直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对象提供的债务担保金额

1,200

上述三项担保金额合计

23,450

7.4 重大关联交易

7.4.1 与日常经营相关的关联交易

□适用 √不适用

7.4.2 关联债权债务往来

□适用 √不适用

7.4.3 2008年资金被占用情况及清欠进展情况

□适用 √不适用

截止2008年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案

□适用 √不适用

7.5 委托理财

□适用 √不适用

7.6 承诺事项履行情况

7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用 □不适用

（1）股权分置改革方案中的承诺：

①追加对价承诺

江西江中制药（集团）有限责任公司（以下简称"江中集团"）对重组后的江西中江地产股份有限公司（以下简称"公司"）2007-2008年的经营业绩作出承诺，如果重组后公司出现下述三种情况之一时，江中集团将对公司所有无限售条件的流通股东（不包括本次股改相关股东会议股权登记日登记在册的所有非流通股股东）追加对价一次。

追加对价的触发条件。第一种情况：如果本次资产置换在2006年9月1日前完成，则公司在2007年度实现的净利润不低于6,761.74万元，2008年度实现的净利润总额不低于2007年度的水平。前述任一情形不能实现均视为触发追加对价条件。第二种情况：公司2007年度或2008年度财务报告被出具非标准的无保留审计意见。第三种情况：公司未能按法定披露时间披露2007年或2008年报告。追加对价以上述情况中先发生的情况为准，并只追送一次。

追加对价对象。追加对价对象不包括本次股改相关股东会议股权登记日登记在册的所有非流通股股东。在触发追加对价条件年度的公司年度报告公告后5个交易日内发布确定追加对价股权登记日及追加对价实施公告，在追加对价股权登记日的次一交易日完成追加对价的实施。追加对价股权登记日不迟于触发追加对价条件年度的公司年度报告公告后的10个交易日。如果公司未能按法定披露时间披露2007年度或2008年度财务报告，则以法定披露期限(即该年4 月30 日)后的5个交易日内发布确定追加对价股权登记日及追加对价实施公告，在追加对价股权登记日的次一交易日完成追加对价的实施。追加对价股权登记日不迟于法定披露期限后的10个交易日。

追加对价方式和水平。拟追加对价的股份数量为760.5万股，按现有流通股股份计算，每10股流通股获送1 股。在公司实施送股、资本公积金转增股份、全体股东按相同比例缩股等不影响股东之间股权比例的变更事项后，追加对价股份总数将发生变化，调整公式为：调整后追加对价股份总数=760.5万股×(1+总股本变更比例)在公司实施增发、配股、可转换债券转股等影响股东之间股权比例的变更事项后，追加对价股份总数不做调整，但每股获付追加对价股份数量将发生变化。调整公式为：760.5万股/变更后的无限售条件流通股股份总数。

追加对价实施时间。公司董事会将在追加对价股权登记日的次一交易日完成追加对价的实施。

②延长锁定期承诺

江中集团承诺，其所持有的公司股票自获得上市流通权之日起三年(36个月)内，不通过上海证券交易所挂牌交易。江中集团认购的非公开发行股份自非公开发行股份发行结束之日起，三十六个月内不上市交易或者转让。

江中集团承诺，如果出现需要追加对价的情况，江中集团持有的公司股份自获得上市流通权之日起四年(48个月)内，不通过上海证券交易所挂牌交易。

延长锁定期承诺执行保证。江中集团承诺，本次股权分置改革方案实施后，将委托公司董事会向上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司上海分公司提出申请，对其所持限售股份(含认购的非公开发行股份)进行锁定，锁定期为非流通股股份取得上市流通权之日起至公司股权分置改革完成后36个月，该锁定措施从技术上为承诺人履行承诺义务提供了保证。在追加对价安排承诺期内，如果出现需要追加对价的情况，公司董事会将在出现需要追加对价情况后的第一个交易日向上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司上海分公司提出申请，对江中集团所持公司全部股份延长锁定期至该股份取得上市流通权之日起四年。

③违约责任承诺

江中集团承诺，若未按照上述承诺事项履行承诺义务的，将按照证券交易所、中国证监会的有关规定接受处罚；若给流通股股东的合法权益造成损害的，将依法承担相应的法律责任。

（2）江中集团接受公司向其偿还资产置换差额债务的承诺：

对于公司此次资产置换差额形成债务总额的20%(即4,973.44万元)，江中集团同意予以减免。其余债务无须支付利息，且偿还置换差额债务需同时满足下列条件：

①以本次发行股份后的公司总股本30170万股为基准计算，公司2007年加权平均每股收益不低于0.58元，2008年加权平均每股收益不低于0.64元。在本次发行股份和资产重组完成后，如果公司发生送股、资本公积金转增股本、发行股份、缩股等情形，则相应调整每股收益的计算公式：调整后每股收益=调整前每股收益÷(1+公司总股本变化比例)；

②公司已归还紫金城项目的全部银行贷款；

③公司首次偿还资产置换差额形成债务的日期不早于2009年1月1日；

④偿还资产置换差额形成债务不会影响公司的正常经营活动。

（3）承诺事项履行情况：

①公司目前尚未达到触发追加对价承诺的条件。

②公司董事会已向上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司上海分公司提出申请，对其所持限售股份(含认购的非公开发行股份)进行锁定，锁定期为非流通股股份取得上市流通权之日起至公司股权分置改革完成后36个月，该锁定措施从技术上为承诺人履行承诺义务提供了保证。

③公司尚未达到向江中集团偿还资产置换差额债务的条件。

7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明：

□适用 √不适用

7.7 重大诉讼仲裁事项

□适用 √不适用

7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

7.8.1 证券投资情况

□适用 √不适用

7.8.2 持有其他上市公司股权情况

□适用 √不适用

7.8.3 持有非上市金融企业股权情况

□适用 √不适用

7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况

□适用 √不适用

7.9 公司是否披露履行社会责任的报告：否

§8 监事会报告

监事会认为公司依法运作、公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交易和关联交易不存在问题。

8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见

报告期内，监事会通过列席股东大会和董事会各次会议、参与公司重大经营决策讨论和重大经营方针的制定，对董事会、股东大会的召集召开、决策程序、董事会对股东大会决议的执行情况、公司规范运作、内部规章制度执行情况以及公司董事、高级管理人员履职的情况进行了监督，认为：公司董事会严格根据《公司法》、《证券法》、中国证监会有关法律法规及《公司章程》的有关规定进行规范运作，严格执行股东大会的各项决议和授权，决策程序科学、合法，各项内部控制制度建立健全；公司董事、高级管理人员在履行职务时勤勉尽责，没有违反法律、法规、公司章程、损害公司利益和股东利益的行为。

8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见

公司严格按照企业会计制度规范财务管理工作，财务状况良好，运营稳健。公司定期报告真实、准确、完整，无虚假记载。公司2008年度会计报表公允地反映了公司本年度的财务状况和经营成果。经中磊会计师事务所有限责任公司注册会计师审计的《江西中江地产股份有限公司2008年度报告》是实事求是、客观公正的。

8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见

公司最近一次募集资金投入情况与公司承诺一致。

8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见

具体事项均依法定程序进行，未发现有内幕交易，损害股东权益或造成资产流失的情况。

8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见

报告期内，公司与关联人之间的关联交易决策程序合法合规，各项关联交易公平、公正，价格公允。各项关联交易事项审议过程中，关联董事及关联股东均回避表决，未发生损害公司及股东利益的情形。

8.6 监事会对会计师事务所非标意见的独立意见

中磊会计师事务所未对公司本年度财务报告出具具有解释性说明、保留意见、拒绝发表意见或否定意见的审计报告。

§9 财务会计报告

9.1 审计意见

财务报告	□未经审计　　　　　　　　　√审计
审计意见	√标准无保留意见　　　　　　□非标意见
审计意见全文
中国北京 2009年3月4日

9.2 财务报表

合并资产负债表

2008年12月31日

编制单位:江西中江地产股份有限公司单位:元 币种:人民币

项目	附注	期末余额	年初余额
流动资产：
货币资金		68,426,949.90	100,871,326.02
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款		6,645,522.59	7,552,318.90
预付款项		44,797,825.55	121,825,024.34
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款		9,583,736.70	13,777,644.12
买入返售金融资产
存货		2,281,881,590.93	1,840,873,520.95
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计		2,411,335,625.67	2,084,899,834.33
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资		40,293.30	1,000,000.00
投资性房地产		5,640,685.50	5,852,423.50
固定资产		8,769,779.32	7,093,902.32
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产		1,366,337.39	945,134.29
其他非流动资产
非流动资产合计		15,817,095.51	14,891,460.11
资产总计		2,427,152,721.18	2,099,791,294.44
流动负债：
短期借款			150,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款		21,337,781.63	25,973,338.07
预收款项		137,967,732.50	131,673,858.50
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金

(下转19版)