目前房地产市场可以称之为政策混乱之地、舆论沸腾之所，人们以此为平台展开辩论甚至对骂，地产开发商从整体上成为民众的对立面，这在各行各业中是绝无仅有的。高房价枯竭了居民购买力，抑制了消费需求妨碍了可持续发展，因此政府如果不推出政策抑制高房价不行；但抑制房地产市场在这个“时间窗口”使成交量低迷，既影响了政府自身的收入来源，又拖累了国民经济的增长。政府“管”还是“不管”，确实是个问题！

　　现在正是廓清房地产市场政策的时刻！值此“两会”召开之际，笔者建议，中央政府应考虑建立三层次住房体系，即形成廉租房、经济适用房和商品房三个层次的住房供应体系，明确每一户城市居民有权利购买一套经济适用房，中央财政支持地方政府大力开发廉租房和经济适用房，对不占用政府经济适用房资源的居民进行税收返还补偿以鼓励其购买商品房。三层次住房体系的要点是：

　　第一，以经济适用房建设为核心。各地政府有建设经济适用房的责任，明确每一户居民有权利购买一套经济适用房。废止抽签获得经济适用房的制度，废止将经济适用房用于向公务员、教师和优抚人员分配的政策，如此既可避免经适房分配过程中的寻租腐败，又能稳定居民住房预期，增强人民幸福感。

　　经济适用房的建设运营遵循微利模式，同样缴纳土地使用金但限定价格，设计建造实行面向开发商的招标制度，小区管理实行面向物业公司招标制度，出售价格由政府限价。如此，经济适用房对政府不会造成财务负担，对开发商和物业公司开放了业务机会。

　　经济适用房要名副其实，面积、户型严格限定，“参数”可由当地人大投票确定，对选址要有科学布局规划，形成有利于居民工作生活的社区结构，防止经济适用房郊区边缘化的倾向。

　　另外，需要明确，经济适用房只能用于自身居住，如果出售只能卖给政府，以法律禁止经济适用房的市场方式出售，明确每户居民既有购买一套经济适用房的权利，也有将经济适用房出售返还政府的义务，以形成经济适用房的良性周转。居民如果要改善居住条件，政府通过退税鼓励其购买商品房。

　　第二，在经济适用房之下辅以政府廉租房，形成对买不起经济适用房的住房救助制度。

　　各地政府有建设廉租房的责任，每年用于廉租房建设资金列入预算。廉租房建设资金可从经济适用房和商品房土地转让收入中提取，中央政府对实在有困难的各地政府实行资助。明确每一户租住居民必须自住，不能转租，不住时强制退回，租金根据当地生活水平确定并定期调整。同时，鼓励有条件的城市将农民工纳入廉租房体系，以促进农民工对城市的认同感，推动城市化的发展。

　　第三，在经济适用房之上实行商品房市场。

　　由于有经济适用房托底，商品房的市场发展趋势一定是面积较大、环境优美、服务优良，高端市场甚至是奢华的，以满足人民追求优质生活的需求。因此即使实施了“三层次住房体系”之后，商品房市场仍然具有广阔的发展前景。

　　商品房从政府有偿取得土地后，根据市场需求自主设计建设，市场定价。政府不再限制商品房面积、户型，而是由开发商根据细分市场和自身战略确定；政府也不必区分什么一套二套房贷款，而是由银行根据风险制定利率，政府在商品房市场应取消行政干预。

　　但鉴于中国人多地少的特点，中国仍不宜鼓励商品房作为投资品，因此有必要征收物业税，对二套以上的商品房应征收累进制物业税，以此控制商品房市场的投资泡沫。

　　对于为提升生活质量愿意退还保障性住房（包括经济适用房和廉租房）的居民，应明确实行税收返还鼓励制度。因为既然明确每一户居民有权利购买一套经济适用房，当他不占用政府这个资源时，政府就应该予以补偿。补偿方法可以实行所得税退税等多种方式。同样地，对于已经购买商品房而不再享受购买经济适用房的居民也应予以退税补偿。

　　显然，上述“三层次住房体系”仅是初步设想，具体操作性条款有待细化。但笔者相信，“三层次住房体系”是适应中国人口和经济社会发展的制度安排，有利于将人们从高房价的噩梦中解脱出来，释放其消费需求；有利于开发商从社会大众的“对立面”解脱出来，避免政府对开发商自主经营的干预，打开竞争成长的市场空间；有利于政府从“救”与“不救”的两难中解脱出来，摆脱政府对土地财政与房地产经济的依赖，推动经济社会和谐发展、可持续发展。

　　（作者系国家开发银行高级经济师、金融学博士）