2008年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事会会议。

1.3 立信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4公司董事长朱胜杰、总经理孙勇、财务总监倪伯士及财务部经理唐喆声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况简介

2.1 基本情况简介

■

2.2 联系人和联系方式

■

§3 会计数据和业务数据摘要：

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

■

3.2 主要财务指标

单位：元 币种：人民币

■

非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

■

3.3 境内外会计准则差异：

□适用 √不适用

§4 股本变动及股东情况

4.1 股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

■

限售股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

■

4.2 股东数量和持股情况

单位：股

■

4.3 控股股东及实际控制人情况介绍

4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

4.3.2.1 法人实际控制人情况

单位: 亿元 币种:人民币

■

4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

■

§5 董事、监事和高级管理人员

5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位:股

■

§6 董事会报告

6.1 管理层讨论与分析

一、报告期内公司经营情况的回顾

（一）公司报告期内总体经营情况

宏观经济环境和公司的作为

2008年是很不寻常、很不平凡的一年。上半年受外部输入型通胀和宏观调控的影响，房地产企业面临原材料和资金成本较快上升，信贷紧缩和销售逐步回落的局面；下半年以来，外部经济形势急转直下，特别是国际金融危机爆发以后，上海房地产市场成交低迷，市场信心严重不足。根据“2008年上海市国民经济和社会发展统计公报”，2008年内，上海商品房施工面积10,390万平方米，下降3.5%；竣工面积2,475万平方米，下降26.8%；销售面积2,296万平方米，下降37.9%，其中，商品住宅销售面积1,965万平方米，下降40.1%；全年商品房销售额1,895亿元，比上年下降38.6%，其中，商品住宅销售额1,608亿元，下降40.6%；全年存量房成交过户面积1,413万平方米，比上年下降29.1%，因此，商品房竣工、销售均下降幅度较大，且销售降幅大于竣工降幅，上海房地产行业面临严峻的经济形势。自2008年10份以来，中央和上海市政府出台了多项稳定房地产市场发展的政策措施，对活跃市场、恢复信心起到积极作用， 2008年10月、11月和12月上海住宅销售面积分别为95万平方米、130万平方米和248万平方米，年底销售月环比增幅较大，成交主要集中于中低价房和小房型为主，数据表明刚性需求的购房者信心正逐步恢复，但高档房和大户型受价格降幅较小或成交总额较高的影响，该板块成交仍显低迷。

面对较为困难的局面，公司管理层清醒的认识到，此次金融危机不会在短期内得到好转，同时房地产企业仍受宏观调控；公司不应当消极等待，而必须坚定信心，振奋精神，团结奋斗，克难前行，保持公司健康、稳定的发展。报告期内，公司针对外部市场严峻的形势，主动及时调整策略，采取“积极促进营销、全力拓展融资、扎实内部管理”等一系列措施，使公司在多元化融资、财务管理、工程项目管理、信息化管理和品牌建设等方面取得了进步。

1、多元化融资有成效

发展资金缺乏始终是困扰公司发展的最重要的障碍，为了解决资金瓶颈，减缓资金压力，改善公司财务结构，2008年初，公司将多元化融资列入重要工作来抓。公司管理层全力参与，各职能部门全力配合，经过努力融资工作有所进展。2008年9月16日，公司正式启动公司债券发行工作，11月13日公司债券发行材料上报证监会。目前，公司发行公司债券申请已获得中国证券监督管理委员会发行审核委员会有条件通过。公司债券发行审核通过，使公司锻炼了团队，夯实了股市融资基础。此外，公司还进行了信托等融资，报告期公司通过发行信托募集资金合计4 亿元。

2、财务管理有推进

为了集中力量办事，提高资金效率，报告期内，公司继续推行公司系统内的资金统筹使用；全年贷款保持了07年水平，贷款年平均利率低于同期市场平均水平。2008年，根据新会计准则实施的要求，公司重新修订了《中华企业股份有限公司财务制度》。

3、工程项目管理有深化

公司进一步深化精细化管理，完善各项目的业务管理流程。报告期内，在之前试运行的基础上，针对实际操作情况，对有关业务流程管理中涉及采购等内容进行认真仔细的修改和增补，使流程操作更符合实际要求，更体现管理效率。同时，加强对项目技术人员培训，组织公司本部及下属各公司工程技术人员开展每月一次培训，聘请上海各名牌高校房地产专业教授分别对专项技术进行集中培训，取得了较好的效果。

4、项目建设有进展

报告期内，公司在建项目建筑面积141万平方米，开工面积55万平方米，竣工面积43万平方米。华泾项目、古北商务分区9－3地块项目、三灶镇曙光村6/2丘地块、美兰湖中华园等项目顺利开工。苏州第五元素花园、万泰大厦、周浦项目、华宁国际广场、古北商务分区9－4A项目等按计划竣工。南郊中华园三期完成前期准备工作。

5、企业品牌建设有收获

报告期内，公司“中华企业LOGO”获得上海市著名商标的称号，公司连续第五次荣获中国房地产百强企业称号。

在经营管理中，公司也面临一些困难和问题，这些困难和问题主要有：（1）发展资金问题。公司融资手段、融资规模和渠道都比较单一，虽然报告期内公司发行公司债券事项获得了通过，但在宏观大背景形势复杂的情况下，现有资金不能完全满足企业发展的需要。（2）项目储备问题。报告期内，公司虽然受让了上海顺驰置业有限公司的股权，获得了上海宝山罗店美兰湖畔雅园的开发主体资格，但从公司今后几年发展态势来看，项目储备仍偏少，需增加储备，增强发展后劲。（3）资源整合问题。公司综合潜力尚未完全发挥。主要表现在品牌优势和资源整合等方面，需要进一步整合和完善。（4）人力资源问题。随着公司规模逐渐扩大，工程技术、市场营销、项目经理等方面专业人员还不能完全满足公司发展的需求。

公司管理层高度重视所面临的困难和问题，并在新一年工作计划中有针对性的提出了一系列应对措施。

2008年公司经营业绩

报告期内，公司经营业绩保持稳定。全年实现营业收入36.12亿元，同比增长33.9 %；但受毛利率影响，主营业务利润8.87亿元，同比下降20%。其中销售收入34.15 亿元, 同比增长36.4%，租赁收入1.15亿元，同比增长42.2%。

报告期内，公司实现利润总额7.00亿元，同比下降42.4%，实现归属于母公司所有者权益净利润4.64亿元，同比下降19.3 ％。主要原因是2007年公司出售了7家法人股股票，获得收益2.18亿元，2008年此项收益仅为0.25亿元，剔出该因素报告期归属于母公司所有者权益净利润同比增加22.9%。

报告期内，公司项目预、销售情况良好，实现预、销售面积18万平方米，回笼资金27.66亿元（不包括上海国际客运中心资金回笼），预、销售的项目主要有：苏州第五元素花园，销售面积1.6万平方米；南郊中华园一期，销售面积2.4万平方米；古北西郊国际别墅（二期），销售面积0.2平方米；华宁国际广场（原洛克双喜国际广场），预售面积1.75万平方米；周浦项目，预售面积9万平方米；张杨路25号商务大厦，销售面积1.3万平方米；万泰大厦，预售面积0.44万平方米；公司参股的上海国际客运中心，预售面积4.83万平方米。

在获得较好的经营业绩的同时，公司在治理结构、价值创造和品牌形象等方面的长足进步都得到了社会的认可。报告期内，公司“中华企业LOGO”获得上海市著名商标的称号，公司连续第五次荣获中国房地产百强企业称号，进入2008年沪深房地产上市公司综合实力和投资价值TOP10，荣获2008年上海企业100强、2008年中国房地产企业200强和第十届中国上市公司金牛奖等荣誉称号。

（二）公司主营业务及其经营状况

1、主营业务分行业情况表

单位：元 币种：人民币

■

2、主营业务分产品情况表

单位：元     币种：人民币

■

3、主营业务分地区情况表

单位：元     币种：人民币

■

4、前5名供应商采购和前5名客户销售情况

报告期内公司向前5名客户合计销售额为 149,067.33 万元，占公司销售总额的41.27 %。

5、报告期结转主营收入主要项目销售和租赁明细

单位：平方米、单位：万元 币别：人民币

■

（三）报告期内公司总体财务情况

报告期内，公司的经营业绩保持稳定，财务状况比较健康。至年末总资产100.84亿元和上年基本持平，归属于母公司的所有者权益32.42亿元，同比增长11.8%。公司资产结构比较合理，存货和投资性房地产分别为65.84亿元和8.89亿元，分别占总资产的比重为65.3%和8.8%，存货中主要是目前在建和完工的14个项目，投资性房地产主要是优质地段的出租物业。年末货币资金为15.53亿元，贷款规模保持在45.52亿元，资产负债率为63.67%，资金能够保证现有项目的开发，贷款风险控制在一个合理的水平。但受下半年宏观形势的影响，公司预收账款有所减少，一年内到期还款压力较大。

报告期公司营业收入36.12亿元，同比增长33.9%，主要是商业地产销售幅度较上年有较大增加。年内公司的张杨路25号、华宁国际广场等商业地产都取得良好销售业绩。实现归属于母公司的净利润为4.64亿元，同比下降19.3%；摊薄净资产收益率为14.3%，同比下降5.5个百分点，主要原因为2007年公司出售了7家法人股股票，获得收益2.18亿元，而2008年此项收益仅为0.25亿元。以扣除非经常性损益后的归属于母公司净利润比较，报告期同比增长4.44%。

主要财务状况变动情况：

单位：万元 币别：人民币

■

增减变动原因：

应收账款：报告期末较期初增加629%的主要原因是，公司部分结转销售项目按企业会计准则和公司会计政策规定正常发生的应收账款；此外，2007年末应收账款数额较小，导致比较基数较低。

预付款项：报告期末较期初减少93%的主要原因是，公司控股子公司上海古北（集团）有限公司因2007年10月竞拍得到上海浦东新区花木镇三街坊42丘地块而支付的10.3亿元土地价款，由预付款项转入开发成本。

其他应收款：报告期末较期初减少59%的主要原因是，公司控股子公司上海古北（集团）有限公司受让上海杉野置业有限公司100%股权而支付的1.5亿元款项， 1月份完成工商变更手续后转入长期股权投资。

短期借款：报告期末较期初减少32%的主要原因是，公司归还了部分借款，又部分转为长期借款。

预收款项：报告期末较期初减少43%的主要原因是，古北西郊国际别墅、宝山顾村项目2等项目根据企业会计准则规定结转销售收入，相应减少预收款项。同时，由于第四季度受宏观形势影响，项目预售回笼资金较少。

一年内到期的非流动负债：报告期末较期初增加313%的主要原因是，公司部分银行长期借款以及1亿元华宝信托产品均将在一年内到期。

资本公积：报告期末较期初减少70%的主要原因是，公司年内出售豫园商城、交通银行可供出售金融资产，相应结转了原计入资本公积的公允价值。

未分配利润：报告期末较期初减少17%的主要原因是，年内实施了2007年度利润分配方案，即每10股送2股后相应减少。

主要经营成果变动：

单位：万元 币别：人民币

■

增减变动原因：

主营业务利润：报告期较上年同期减少20%的主要原因是毛利率下降，主营成本上升所致。尽管年内主营收入同比上升34%，但由于宝山顾村项目2等部分结算项目毛利率较低，拉低了平均毛利率；同时，原材料、资金等成本大幅上升，致使主营成本上升幅度较高，达85%。另外，上年同期结转销售的重点项目古北国际广场等土地获取成本较低，从而使同期比较基数较低。

销售费用：报告期较上年同期增加10%的主要原因是，主营收入增加而相应增加销售费用。

管理费用：报告期较上年同期减少12%的主要原因是，公司采取了降本增效，提高经营效益的策略，年内在管理费用压缩方面取得一定成效。

财务费用：报告期较上年同期增加31%的主要原因是，报告期承担的利息属于2007年下半年央行连续上调贷款利率而导致公司贷款利息支出增加，另外，小部分发行的信托等理财产品资金成本相对较高。

投资收益：报告期较上年同期减少64%的主要原因是，上年同期公司出售了豫园商城、交运股份及锌业股份等股票，获得投资收益较多，从而使同期比较基数较高。

上海南嘉房地产发展有限公司、上海中静房地产发展有限公司分别于2006年、2007年清算完毕，报告期分别收到二公司进一步清算收益2,5184.41万元和3,838.72万元。

利润总额：报告期较上年同期减少42%的主要原因是，上述税前综合因素导致利润总额下降。

所得税费用：报告期较上年同期减少58%的主要原因是，报告期营业利润有所减少及所得税率由33%下调至25%所致。

主要现金流量变动：

、单位：万元 币别：人民币

■

增减变动原因：

经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加17.11亿元的主要原因是，公司房产项目预、销售在1-3季度回笼资金情况较好，工程费用和支出控制更加严格；另外，公司新项目投入较上年同期有所减少。

投资活动产生的现金流量净额较上年同期基本持平的主要原因是，公司收到重庆中华企业房地产开发有限公司股权转让余款2,064万元，同时支出较上年同期减少。

筹资活动产生的现金流量净额较上年同期减少14.41亿元的主要原因是，2007年贷款增长较大，而年内借贷基本持平，使得筹资活动产生的现金流量净额同比减少。

（四）与公司经营相关的重要信息讨论和分析

2009年1月14日，公司发行人民币12亿元公司债券的申请经中国证券监督管理委员会发行审核委员会审核，获得有条件通过。本次发行公司债券将用于补充流动及偿还部分银行借款；用于补充流动资金，有助于加快公司现有项目的开发；用于归还部分银行借款，有助于改善公司资产负债结构、锁定长期债务成本，使长短期负债匹配更趋合理。若本次债券成功发行且根据有关募集资金运用计划予以执行后，公司长期债权融资比例有所提高，公司债务结构将进一步得到改善，流动比率及速动比率显著提高，流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升，短期偿债能力将得到增强。

（五）公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩

单位：万元 币别：人民币

■

二、公司未来发展的展望

（一）行业发展趋势和公司面临的市场竞争格局

自2007年下半年宏观调控以后，中国房地产市场逐渐由过热转向理性回归；2008年下半年以来，国际金融危机的爆发和扩散，加速了房地产市场的调整，行业已进入调整阶段。

短期内，国家陆续出台的一系列保持经济稳定发展的政策和上海市政府推出的稳定房地产市场发展的政策措施，对保持房地产市场持续健康稳定的发展以及促进房地产销售都起到了积极的作用。目前，中低价房和小房型的自住型刚性需求信心的逐步恢复带动了上海住房成交量回暖，但大多数改善型购房者和投资者仍处于观望，未来这部分消费者能否走出观望，市场信心能否全面恢复存在较多不确定性。我们认为上海房地产复苏主要取决于：第一，宏观面，尽管经济走势还难以预测，但国际金融危机何时结束众说纷纭，投资者仍对经济前景预期不甚乐观，对购房信心产生了重大影响；第二，市场面，相比深圳等城市房地产大幅降价，上海房价仍呈高位运行，中国社科院等众多专家多预计2009年房价存在一定幅度下降，因此，消费者和开发商等市场主体存在博弈，市场处于复杂多变的状态；第三，政策面，对购房退税、购房落户、放宽开发企业贷款等促进房地产进一步发展的政策，消费者和开发商均抱有相当的期待。

从中长期看，我们无法预测也不排除金融危机会转变成经济危机的可能，但决定房地产行业未来发展趋势的深层因素，比如人口红利、城镇化的进程等因素并未发生根本性的改变。房地产行业因其产业链长、影响面广和产业关联度高，还将继续成为目前中国经济成长阶段的重要产业；因此，我们相信，只要决定行业基本面的深层因素依然存在，房地产市场暂时的萎靡和调整不会改变这个行业整体的发展方向。

基于上述理由，公司认为，在短期内，房地产市场的低靡状态无法得到根本的改善。但由于城市化进程和居民收入的增长对住宅刚性需求客观存在，经过一段时期的消化和调整后，在未来相当长时期内房地产市场仍将保持稳定增长的态势；在新的市场形势特别是积极的财政政策、宽松的货币政策支持下，行业销售将逐渐摆脱交易整体萎靡状况，品牌好、性价比高、售后服务好的楼盘将得到消费者的认可；同时，本轮房地产行业的萎靡也必将带来新一轮的行业调整，行业集中度将进一步提高，有利于市场资源进一步向优势企业集中，在这一波行业整合过程中，专业优势突出、融资渠道多元、品牌效应良好、管理能级高的实力型企业将获得更为广阔的发展空间，并有利于化解过去几年房地产市场快速发展所产生的一些弊端，使得房地产市场更持续、健康、稳定的发展，行业将进入理性发展期。

因此，我们要加大营销力度，顺应宏观政策和行业走势，继续坚定不移地坚持做强做大房地产主营业务，努力控制投资风险，有效降低各种不利因素的影响，控制投资规模及开竣工面积，同时要立足于练好内功，强化产品创新和降低成本，提高专业开发能力，增强核心竞争力，确保公司持续稳定健康发展。

（二）公司发展面临的机遇、挑战以及新年度经营计划

公司管理层认为，金融危机对房地产的影响是显而易见的，但与此同时，任何一轮危机的爆发和蔓延，在其进展过程中都不断的孕育着新的机遇的产生，我们在看到危机的同时，更应清醒的看到在危机中所隐含的机遇。

1、 公司发展的机遇

（1）房地产业长期向好趋势提供了发展空间

虽然受金融危机的影响，但从总体上看，中国市场空间广阔，增长潜力较大，经济发展的长期趋势没有改变，经济发展优势没有改变，加之近期宏观调控政策逐步发挥效应，国民经济可望继续保持平稳较快增长。同时，近年来，随着国内经济的快速发展、居民可支配收入的快速增长、人口红利作用以及不可逆转的城市化进程，构成了支撑房地产行业长期向好发展的基石，住房改善性需求正处于快速增长期，中高端商品房是改善性需求消费的主要方向。作为公司主要投资区域的上海，国民经济在未来几年将保持较快的增长势头，国际金融、贸易、航运中心的建设2001年世界博览会的举办和多个城市副中心区域的开发建设，以及上海城区、长三角城际之间的快速轨道交通及快速通道的不断完善等，将推动上海城市及周边区域房地产业的发展。

（2）市场整体不景气带来行业整合机会

本次金融危机的爆发和蔓延对具有一定规模和实力的房地产企业来说，正是实施行业整合兼并的最佳时期，房地产行业间兼并、收购等事项已经并将不断涌现，随着行业集中度的提高，公司将依托收购兼并和整合的传统和经验，通过兼并收购等方式进一步做大企业规模。

（3）房地产行业暂时萎靡有助于降低企业发展成本

房地产行业目前不景气的状态从一定程度上会影响到公司利润报表，但从另一方面来看，目前市场的不景气势必将波及到到土地一手市场的交易价格和交易量，将有效的降低公司在竞拍市场中获得土地资源的成本，进而将有效降低公司整体开发和运营成本，并为公司长期向好发展打下坚实的基础。

2、公司面临的挑战

（1）市场低迷问题。在全球性金融危机对中国经济冲击明显加剧的大背景下，中国外部需求明显收缩，部分行业产能过剩，企业生产经营困难，城镇失业人员增多，经济增长下行的压力明显加大。虽然各国政府包括中国政府已拿出各种刺激经济增长的政策，但宏观经济全面复苏尚不明朗，复苏时间尚需时日，这使投资者对宏观经济缺乏信心，对购房预期产生重大影响。

（2）持续增长问题。在受到金融危机影响下，整个房地产行业包括公司在内，在房地产开工、竣工、销售等方面都将面临严峻的考验；受房地产市场需求下滑以及存货增多导致存货调整的影响，较为容易造成企业在一段时期内产出的不均衡，而资本市场对上市公司有较高的期望值，希望公司经营业绩每年保持一定比例的成长。如何保持每年业绩的持续增长，这是我们面临的挑战。

（3）发展资金问题。报告期内，公司虽然在融资方面有所突破，完成了发行公司债券的申报核准工作，但作为一家以房地产开发经营为主营业务的上市公司，公司的快速成长，需要有大量的资金投入；目前公司资金情况还尚显不足，从公司长远发展来看，资金已经成为公司发展过程中的瓶颈。

（4）资源整合问题。多年来，公司一直在积极稳妥地进行公司内部资源整合，但仍需进一步提高资产效能、与此相涉及的人力资源、品牌、产品等方面效能也有待于进一步整合提高。

3、公司发展战略

面对行业长期发展机遇，公司管理层认为，未来3-5年，公司以“稳健发展，适度扩张” 为指导思想，多元化融资和项目储备为突破口，技术和精细化管理为核心竞争力，精品开发为业务模式，资源效能为整合重点，团队建设为发展根本，努力保持上海房地产业领先地位的企业集团。公司主业聚焦于中高档住宅以及中高档商务办公楼等开发；在区域扩张上，以上海为中心，长三角地区为布局重点，同时战略性进入一些有发展潜力的区域。

4、公司新年度经营计划

2009年的经济形势和房地产形势依然会非常严峻，不稳定、不确定因素很多，经济下行压力也很大，市场和企业均面临非常严峻的挑战；我们认为市场风险和机会是相辅相成的，有风险也有机会。2009年公司将充分发挥上市公司的优势，抓住机遇，把中华企业做强做大，努力开创中华企业稳健发展的新局面；公司2009年财务预算为，营业收入约37亿元左右，归属于母公司净利润约为4.7亿元左右，对外担保占净资产比例控制在50%以下，资产负债率控制在70%以下；为实现上述经营目标，公司将重点抓好以下几方面工作：

（1）资源整合要有新突破

充分发挥上市公司整合能力强的优势，进一步整合企业内部资源和外部资源，积极探索股权运作资本经营的新途径，不断增强企业核心竞争力；压缩管理层级，理顺投资关系；合并同类企业；调整、歇业非主业类企业；强化对经营物业的管理；在市场上寻找机会，以收购、兼并、整合的方式开拓业务，发挥各自优势，走出一条集约化经营的新路子。

（2）融资工作要有新突破

2009年，公司将继续充分发挥上市公司融资优势，研究并依托资本市场，提升公司价值，通过各种融资手段，谋求企业持续稳健的发展。

（3）营销工作要有新突破

充分发挥上市公司市场化运作的优势，改变常规的营销理念和方法，针对公司产品主要是办公楼和中高档别墅住宅的特点，认真研究市场营销策略，切实采取有效的措施，制订详细的营销计划，加强执行过程每个节点的检查、监督、反馈，努力争取最好的销售业绩。

①在产品定价、营销渠道、客户资源、开拓和维护等方面，按市场化的要求运作，提高市场化营销的意识和水平。

②制定年度营销计划，强化销售措施，落实到每个项目，每个利润点，责任落实到位。

③整合营销力量、资源，研究和构建统一营销运营平台，加强集中销售；召开营销工作专题会，并进行研究、解决具体问题。

（4）项目储备要有新突破

充分利用本次金融危机对房地产行业冲击所带来的机遇，发挥上市公司品牌优势与融资优势，积极拓展市场，增加项目储备，为公司发展奠定基础；同时，加强项目管理，定期检查考核进度节点、重点环节，重点加强对重点项目的管理控制。

（5）降本增效要有新突破

降本增效是2009年度的工作重点之一，采取切实有效的措施，一抓到底，严格执行，责任到人：

①加强管理，降本增效。在08年度管理费用基础上进一步压缩管理费用，将降低管理费用指标列入年度工作目标，并分解到各单位；加强过程中的监督考核，每月进行通报。

②强化工程项目成本控制。强化预决算管理，强化目标成本过程管理，强化招投标，强化集中采购工作；做到成本动态监控。

（6）继续加强制度建设

规范发展是公司长期发展的基石。公司实施精细化管理以来，已经新制定和修改了21项规章制度，制定了房地产项目的运作流程；同时，将在2009年上半年完成公司内控管理制度建设。

（7）继续加强中华企业品牌建设

紧紧围绕“将公司建设成为上海房地产行业领先的企业集团”的目标，以“中华企业LOGO”上海市著名商标宣传为立足点，进一步统一企业品牌的意识，发挥企业的品牌效应。

2009年公司计划开发和租赁的主要项目情况

2009年公司主要开发项目9个，预计2009年内总在建面积149.9万平方米，其中2009年内新开工面积62.4万平方米，预计竣工面积12.7万平方米。2009年末待开发面积13.6万平方米（以上各面积的数据不包括上海国际客运中心），其他土地资源储备4655亩。

2009年公司主要项目情况                    单位：万平方米

单位：亿元

■

注：1、上表中的投资额，开工、竣工计划可能会根据市场或政策等因素变化作出相应的调整。

2、华泾项目情况说明：该项目由上海房地产经营（集团）有限公司2005年经公开招投标中标取得。2006年3月31日，公司披露了控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司与关联方上海金丰投资股份有限公司共同投资组建华泾项目运营公司的公告。原运作程序为：先期注册资本金为5,000万元人民币，上海房地产经营（集团）有限公司出资4,500万元，占90％；上海金丰投资股份有限公司出资500万元，占10％；最终该项目公司实现注册资本10,000万元，投资比例双方各占50％。目前，双方尚未对华泾项目公司进行增资，故华泾项目公司仍维持原先注册资本及股东结构未变，我公司所拥有的华泾项目的权益为90％。

（三）资金需求、使用计划和来源情况

2009年，虽然公司仍将面临极为严峻的宏观环境，但从公司长期发展以及持续稳定产出考虑，公司仍将适度增加项目储备力度，在现有基础上增加一定的投入量；根据测算，2009年公司的资金尚有缺口。为解决资金问题，确保主营业务的持续、稳定增长，公司将加强管理力度，缩短产品开发周期，加快存量资产处置，加速资金回笼，降低生产成本和费用支出。除发行债券及正常从银行间接融资外，公司将积极拓展其他融资渠道，包括资本市场融资，开展与基金、信托等相关金融机构合作，多方位拓展筹资渠道。

（四）主要风险因素及公司应对策略分析

公司管理层认为，此次金融危机既是偶然因素所导致的灾难，同时也是经济发展中，周期性规律的必然结果，本次金融危机势必使得房地产行业在获得销售、资金回笼、利润产出等多方面遭遇到严峻的挑战，这给公司未来发展带来了诸多不确定的风险因素，可能会对今后几年公司发展战略和经营目标的实现产生影响，现就有关风险因素及公司应对策略列示如下：

1、宏观层面风险

近几年来的宏观调控及报告期内爆发的金融危机，在一定程度上限制和制约了房地产企业的快速发展，并对公司项目建设、项目销售、资金回笼、盈利能力等各环节造成一定的影响；同时，此次金融危机蔓延的速度和力度均超过原先的预期，并不排除转变为经济危机的可能。

公司管理层认为，宏观调控及金融危机虽在一定程度上影响公司的经营发展和规模做大，但也为有一定实力的房地产开发企业提供了发展的机遇，因此已采取了相关应对策略。如，根据宏观层面的变化积极调整公司战略和经营思路，提高综合管理能级，加大项目管理力度，在现有基础上进一步加大项目各项成本、费用的支出控制，积极尝试多种融资方式，提高抗风险能力；同时，公司通过调整资产和产品结构，盘活存量资产，加快资金回笼速度，强化品牌建设，推进资源整合，加强内控建设等多种方式，构筑可持续发展的核心竞争力，提高综合竞争能力。

2、市场和业务经营风险

金融危机的爆发，使得居民的各类资产都不同程度受到损失，持币观望气氛浓厚，进而对房地产市场带来冲击。

面对复杂的市场环境，公司将充分运用50多年的品牌优势、丰富的专业经验、良好的人脉资源，进一步提升核心竞争力，提高竞争能力；加强内部资源整合，进一步完善内控体制建设；全面推进精细化管理，降本增效；坚持不断创新，强化营销管理，将有关措施落实到点，落实到人，努力保持公司房地产业务的稳定发展。

3、资金和财务风险。2008年，公司虽然在融资方面有所突破，完成了发行公司债券的申报核准工作，但作为一家以房地产开发经营为主营业务的上市公司，公司的快速成长，需要有大量的资金投入；目前公司资金面存在一定压力，房地产市场成交量的萎缩延缓了资金回笼速度；同时，产业政策、信贷政策和资本市场政策的调整，以及资本市场的重大波动，也将对公司的外部资金筹措产生影响。

为此，公司一方面将进一步扩展资本融资渠道，提高公司直接和间接的融资能力，另一方面，通过加大销售回笼的力度，合理使用财务杠杆等方式拓宽资金来源，为公司的稳定发展提供融资支持。

三、报告期内公司投资情况

（一）募集资金使用情况

报告期内，公司发行公司债券的申请已获得中国证券监督管理委员会发行审核委员会有条件审核通过。目前，公司正在等待该委员会正式的审核批复文件。

公司不存在前期募集资金使用到本期的情况。

（二）非募集资金项目情况

2008年，公司总投资额为人民币16.12亿元。（下转C14版）

股票简称	中华企业
股票代码	600675
上市交易所	上海证券交易所
公司注册地址和办公地址	上海市华山路2号 上海市华山路2号中华企业大厦
邮政编码	200040
公司国际互联网网址	www.cecl.com.cn
电子信箱	zhqy@cecl.com.cn

	董事会秘书
姓名	印学青
联系地址	上海市华山路2号中华企业大厦
电话	021-62170088
传真	021-62179197
电子信箱	zhqydm@cecl.com.cn

	2008年	2007年	本年比上年增减(%)	2006年
营业收入	3,612,131,335.79	2,696,980,547.44	33.93	1,995,423,422.99
利润总额	700,047,821.64	1,215,208,105.37	-42.39	707,776,117.04
归属于上市公司股东的净利润	464,059,298.20	575,078,909.93	-19.31	476,016,486.15
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	352,613,025.73	337,617,327.28	4.44	189,073,288.73
经营活动产生的现金流量净额	349,024,093.07	-1,362,120,449.84	125.62	-255,905,896.84
	2008年末	2007年末	本年末比上年末增减(%)	2006年末
总资产	10,084,170,334.24	10,431,116,017.17	-3.33	8,650,405,988.85
所有者权益（或股东权益）	3,242,361,896.26	2,899,586,421.13	11.82	2,317,688,106.56

	2008年	2007年	本年比上年增减(%)	2006年
基本每股收益（元／股）	0.427	0.634	-32.65	0.683
稀释每股收益（元／股）	0.427	0.634	-32.65	0.683
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.324	0.372	-12.90	0.271
全面摊薄净资产收益率（%）	14.31	19.83	减少5.52个百分点	20.54
加权平均净资产收益率（%）	15.10	22.07	减少6.97个百分点	22.89
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率（%）	10.88	11.64	减少0.76个百分点	8.16
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	11.47	12.96	减少1.49个百分点	9.09
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	0.321	-1.502	121.37	-0.367
	2008年末	2007年末	本年末比上年末增减(%)	2006年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	2.980	3.198	-6.82	3.323

非经常性损益项目	金额
非流动资产处置损益	67,728,808.07
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	49,815,228.25
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益	-23,955,450.48
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	32,844,223.38
对外委托贷款取得的损益	23,502,583.84
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	711,418.75
少数股东权益影响额	-5,235,939.30
所得税影响额	-33,964,600.04
合计	111,446,272.47

	本次变动前		本次变动增减（＋，－）					本次变动后
	数量	比例(%)	发行新股	送股	公积金转股	其他	小计	数量	比例(%)
一、有限售条件股份
1、国家持股	327,929,410	36.17		65,585,882		-54,401,498	11,184,384	339,113,794	31.17
2、国有法人持股
3、其他内资持股
其中： 境内非国有法人持股
境内自然人持股
４、外资持股
其中： 境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计	327,929,410	36.17		65,585,882		-54,401,498	11,184,384	339,113,794	31.17
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股	578,762,217	63.83		115,752,443		54,401,498	170,153,941	748,916,158	68.83
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
无限售条件流通股份合计	578,762,217	63.83		115,752,443		54,401,498	170,153,941	748,916,158	68.83
三、股份总数	906,691,627	100		181,338,325			181,338,325	1,088,029,952	100

股东名称	年初限售股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售股数	限售原因	解除限售日期
上海地产（集团）有限公司	327,929,410	54,401,498	11,184,384	339,113,794	股改承诺	2008-12-19起部分上市流通
朱胜杰	153,834	0	30,767	184,601	公司董事长	按有关规定执行
孙勇	146,344	0	29,269	175,613	公司董事、总经理	按有关规定执行
田汉雄	57,730	0	11,546	69,276	公司董事	按有关规定执行
张慧娟	38,870	0	7,774	46,644	公司原董事	按有关规定执行
戴智伟	20,000	0	4,000	24,000	公司董事	按有关规定执行
卓福民	0	0	0	0	公司独立董事	按有关规定执行
芮明杰	0	0	0	0	公司独立董事	按有关规定执行
徐国祥	0	0	0	0	公司独立董事	按有关规定执行
张景载	32,780	0	6,556	39,336	公司监事会主席	按有关规定执行
金鉴中	0	0	0	0	公司监事	按有关规定执行
张涤蓂	4,345	0	869	5,214	公司监事	按有关规定执行
李敏	105,212	0	21,042	126,254	公司高管	按有关规定执行
印学青	80,994	0	16,199	97,193	公司高管	按有关规定执行
李越峰	0	0	0	0	公司高管	按有关规定执行
陆永良	0	0	0	0	公司高管	按有关规定执行
倪伯士	0	0	0	0	公司高管	按有关规定执行
金爱薇	30,185	0	6,037	36,222	公司原高管	按有关规定执行
合计	328,599,704	54,401,498	11,318,443	339,918,147	/	/

报告期末股东总数					185,900户
前十名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比例(%)		持股总数		持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
上海地产（集团）有限公司	国有法人	36.17		393,515,292		339,113,794	无
中国农业银行－中邮核心优选股票型证券投资基金	其他	2.29		25,000,000		0	未知
交通银行－博时新兴成长股票型证券投资基金	其他	1.65		18,000,000		0	未知
中国建设银行－华宝兴业行业精选股票型证券投资基金	其他	1.02		11,113,483		0	未知
中融国际信托有限公司－中融建行财富四号－001	其他	0.83		8,998,688		0	未知
中国工商银行－景顺长城精选蓝筹股票型证券投资基金	其他	0.77		8,330,912		0	未知
兴业银行股份有限公司－兴业趋势投资混合型证券投资基金	其他	0.73		7,916,200		0	未知
中国银行－嘉实沪深300指数证券投资基金	其他	0.45		4,869,797		0	未知
中国工商银行－南方稳健成长贰号证券投资基金	其他	0.44		4,774,778		0	未知
中国工商银行－中银收益混合型证券投资基金	其他	0.40		4,401,306		0	未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称			持有无限售条件股份的数量			股份种类
上海地产（集团）有限公司			54,401,498			人民币普通股
中国农业银行－中邮核心优选股票型证券投资基金			25,000,000			人民币普通股
交通银行－博时新兴成长股票型证券投资基金			18,000,000			人民币普通股
中国建设银行－华宝兴业行业精选股票型证券投资基金			11,113,483			人民币普通股
中融国际信托有限公司－中融建行财富四号－001			8,998,688			人民币普通股
中国工商银行－景顺长城精选蓝筹股票型证券投资基金			8,330,912			人民币普通股
兴业银行股份有限公司－兴业趋势投资混合型证券投资基金			7,916,200			人民币普通股
中国银行－嘉实沪深300指数证券投资基金			4,869,797			人民币普通股
中国工商银行－南方稳健成长贰号证券投资基金			4,774,778			人民币普通股
中国工商银行－中银收益混合型证券投资基金			4,401,306			人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明			注3：公司未知前2－10名无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人的情况。 注4：报告期内我公司不存在战略投资者或一般法人参与配售新股约定持股期限的情况。

名称	法定代表人	注册资本	成立日期	主营业务
上海地产（集团）有限公司	皋玉凤	42	2002年11月15日	土地储备前期开发，滩涂造地建设管理、市政基础设施投资，旧区改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房地产开发、经营，实业投资，物业管理。

姓名	职务	性别	年龄	任期 起止日期	年初持股数	年末持股数	变动原因	报告期内从公司领取的报酬总额（万元）	报告期被授予的股权激励情况				是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴
									可行权股数	已行权数量	行权价（元）	期末股票市价（元）
朱胜杰	董事长	男	54	2006年3月30日～ 2009年3月30日	153,834	184,601	2007年度利润分配	58
孙勇	董事、总经理	男	47	2006年3月30日～ 2009年3月30日	146,344	175,613	2007年度利润分配	58
田汉雄	董事	男	58	2006年3月30日～ 2009年3月30日	57,730	69,276	2007年度利润分配	51
张慧娟	原董事	女	43	2006年3月30日～ 2008年5月8日	38,870	46,644	2007年度利润分配	43
戴智伟	董事	男	47	2006年3月30日～ 2009年3月30日	20,000	24,000	2007年度利润分配	46
卓福民	独立董事	男	57	2006年3月30日～ 2009年3月30日	0	0	-	8
芮明杰	独立董事	男	54	2006年3月30日～ 2009年3月30日	0	0	-	8
徐国祥	独立董事	男	48	2006年3月30日～ 2009年3月30日	0	0	-	8
张景载	监事长	男	53	2006年3月30日～ 2009年3月30日	32,780	39,336	2007年度利润分配	58
金鉴中	监事	男	51	2006年3月30日～ 2009年3月30日	0	0	-	0					是
张涤蓂	监事	女	36	2006年3月30日～ 2009年3月30日	4,345	5,214	2007年度利润分配	12
李敏	副总经理	男	52	2006年3月30日～ 2009年3月30日	105,212	126,254	2007年度利润分配	50
印学青	副总经理兼董事会秘书	女	40	2006年3月30日～ 2009年3月30日	80,994	97,193	2007年度利润分配	50
李越峰	副总经理	男	38	2007年7月25日～ 2009年3月30日	0	0	-	42
陆永良	总工程师	男	59	2006年8月8日～ 2009年3月30日	0	0	-	40
倪伯士	财务总监	男	47	2008年7月7日～ 2009年3月30日	0	0	-	7
金爱薇	原财务总监	女	60	2006年3月30日～ 2008年7月7日	30,185	36,222	2007年度利润分配	43
合计	/	/	/	/	670,294	804,353	/	582			/	/	/

分行业	营业收入	营业成本	营业利润率（%）	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	营业利润率比上年增减(%)
房地产行业	3,530,551,652.59	2,333,560,529.79	24.28%	36.66%	91.70%	减少17.15个百分点
商业和服务业	73,871,035.55	41,835,828.07	38.02%	-21.07%	-19.36%	减少0.82个百分点
工程施工	7,708,647.65	5,816,153.21	13.96%	-61.20%	-65.45%	增加1.19个百分点
合计	3,612,131,335.79	2,381,212,511.07	24.54%	33.93%	85.17%	减少16.54个百分点

分产品	营业收入	营业成本	营业利润率（%）	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	营业利润率比上年增减(%)
房产销售	3,415,142,470.79	2,297,200,110.07	23.32%	36.48%	96.18%	减少18.50个百分点
房屋租赁	115,409,181.80	36,360,419.72	52.76%	42.21%	-21.45%	增加23.61个百分点
商业和服务业	73,871,035.55	41,835,828.07	38.02%	-21.07%	-19.36%	减少0.82个百分点
工程施工	7,708,647.65	5,816,153.21	13.96%	-61.20%	-65.45%	增加1.19个百分点
合计	3,612,131,335.79	2,381,212,511.07	24.54%	33.93%	85.17%	减少16.54个百分点

地区	营业收入	营业收入比上年增减（%）
上海市	3,562,408,350.99	44.99%
苏州市	43,268,518.00	-81.65%
杭州市	6,454,466.80	50.87%

项目	结转面积	主营收入	主营成本	主营税金	主营利润
万泰大厦	4,421.32	16,493.86	13,166.61	540.93	2,786.32
张杨路25号商务大厦	13,144.00	46,000.00	36,562.16	3,240.90	6,196.94
静安中华大厦	4,277.68	14,599.56	4,052.69	2,217.77	8,329.10
顺驰美兰湖一期	29,339.61	18,394.52	19,754.07	1,186.45	-2,546.00
华宁国际广场	24,121.73	59,741.43	39,853.82	4,267.51	15,620.09
印象春城（周浦项目）	70,857.33	34,414.37	29,361.81	1,806.75	3,245.81
古北西郊国际别墅	30,823.63	72,500.14	27,447.66	14,128.80	30,923.69
宝山顾村项目2	157,768.16	67,985.36	57,084.11	3,705.20	7,196.05
主要房产销售小计	334,753.46	330,129.24	227,282.92	31,094.31	71,752.01
中华企业大厦	21,226.90	2,856.03	572.89	501.23	1,781.91
淮海公寓	7,734.00	816.88	1,069.39	143.36	-395.87
静安中华大厦	4,081.33	552.50	84.11	97.38	371.02
锦华大酒店	21,129.00	630.00	544.68	110.88	-25.56
港泰广场	16,184.00	1,804.26	487.21	314.28	1,002.78
古北国际花园7号楼	16,363.77	2,142.30	410.08	178.39	1,553.84
上海春城大卖场	23,351.39	900.00	78.18	162.67	659.15
主要租金小计	110,070.39	9,701.98	3,246.52	1,508.18	4,947.27
合计	444,823.85	339,831.21	230,529.45	32,602.49	76,699.28

项目	2008年末	2007年末	增减%
应收账款	5,538.53	759.82	628.93%
预付款项	7,327.24	111,988.69	-93.46%
其他应收款	11,130.52	26,924.27	-58.66%
短期借款	131,150.00	192,550.00	-31.89%
预收款项	67,920.27	119,864.45	-43.34%
应交税费	48,187.24	54,925.83	-12.27%
其他应付款	36,919.17	54,005.14	-31.64%
一年内到期的非流动负债	132,840.00	32,202.43	312.52%
资本公积	5,082.01	17,205.20	-70.46%
未分配利润	176,768.64	150,689.70	17.31%

项目	2008年	2007年	增减%
主营业务利润	88,643.99	110,781.04	-19.98%
销售费用	6,304.87	5,751.12	9.63%
管理费用	18,279.37	20,798.31	-12.11%
财务费用	14,327.60	10,972.11	30.58%
投资收益	14,987.59	41,331.45	-63.74%
利润总额	70,004.78	121,520.81	-42.39%
所得税费用	19,113.18	45,243.77	-57.76%
归属于母公司所有者的净利润	46,405.93	57,507.89	-19.31%

项目	2008年	2007年	增减额
经营活动产生的现金流量净额	34,902.41	-136,212.04	171,114.45
投资活动产生的现金流量净额	22,147.12	22,615.44	-468.32
筹资活动产生的现金流量净额	-35,620.17	108,439.80	-144,059.97
现金及现金等价物净增加额	21,415.40	-5,158.41	26,573.81

公司名称	所占权益	主要产品或服务	注册资本	资产规模	营业收入	净利润
上海古北（集团〕有限公司	87.50%	古北一、二区土地综合开发	20,930.00	326,252.24	1,152.63	25,838.40
上海房地产经营(集团)有限公司	90.00%	上海春城、御品大厦	30,000.00	148,556.26	1,321.71	3,847.96
上海鼎达房地产开发有限公司	100.00%	项目管理、咨询、开发等	6,000.00	30,144.38	4,399.96	928.57
上海港泰房地产开发有限公司	60.00%	港泰广场	12,768.00	18,482.17	3,445.23	1,088.46
苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司	100.00%	苏州中华新城（第五元素）	42,000.00	75,073.70	3,886.85	1,488.11
上海南郊中华园房地产开发有限公司	100.00%	南郊中华园	39,200.00	103,763.18	8.55	-729.61
上海顺驰置业有限公司	100.00%	宝山美兰湖	9,000.00	55,101.96	18,394.83	-4,982.71
上海古北顾村置业有限公司	87.5%	宝山顾村陆翔园	1,000.00	15,906.00	67,985.36	4,777.07
上海古北赵巷置业有限公司	87.5%	古北佘山国际别墅	1,800.00	51,191.76	72,500.14	21,315.82
上海古北京宸置业发展有限公司	52.5%	古北国际广场	3,000.00	18,067.66	1,534.11	384.23
苏州洞庭房地产发展有限公司	78.75%	太湖古北雅园	2,930.64	17,412.81	440.00	-649.06
上海瀛浦置业有限公司	97.75%	南汇周浦镇项目	20,000.00	127,151.72	34,414.37	2,261.63
上海瀛程置业有限公司	81.00%	华泾项目	5,000.00	4,940.39	0.00	-14.06
上海华宁置业有限公司	88.75%	华宁国际广场	10,000.00	90,119.70	59,741.43	10,669.50
上海浦东金鑫房地产开发有限公司	45.00%	财富广场、国客中心	4,653.23	94,913.53		854.11

投资开发
项目名称	位置	权益	占地面积	规划总建筑面积		计划项目总投资	09年计划开工面积	09年计划竣工面积	08年末项目储备
住宅产品开发
上海市
顾村项目2（商业部分）	宝山区	87.5%	1.42	2.1		1.2	0	0	2.1
南郊中华园	南汇区	100%	34	20.8		16	0	1.7	0
周浦项目	南汇区	97.75%	31.7	56.5		26.8	10	11	21.5
华泾项目*	徐汇区	90%	13.8	38		27.7	23	0	23
花木镇三街坊42丘地块	浦东新区	87.5%	3.1	11		17.5	11	0	11
三灶曙光村6/2丘地块	南汇区	87.5%	14.5	5.6		6.3	0	0	0
美兰湖中华园	宝山区	100%	11.7	20		12	18.4	0	18.4
小计	-	-	110.22	154		107.5	62.4	12.7	76
江苏省
太湖古北雅园(二期)	苏州	78.75%	13	4.8		3.9	0	0	0
小计			13	4.8		3.9	0	0	0
商业房产开发
上海市
古北商务分区9-3地块	长宁区	87.5%	2.1	19		15	0	0	0
上海国际客运中心（B块）	虹口区	40.19%	13	30.2		38.5	0	10.8	0
小计	－	－	15.1	49.2		53.5	0	10.8	0
开发总计			138.32	208		164.9	62.4	23.5	76
出租经营
项目名称	位置	权益	建筑面积		说明
上海市
港泰广场写字楼	黄浦区	60%	0.3		租售
港泰广场裙楼	黄浦区	60%	1.34		租售
中华企业大厦	静安区	100%	2.6		出租
古北商务分区9－4A	长宁区	87.5%	3.9		出租
上海春城商业中心	闵行区	90%	2.34		出租
淮海公寓	徐汇区	100%	1.12		出租
恒盛苑商铺	闵行区	87.5%	0.5		出租
小计			12.1		－
浙江
杭州锦华大酒店	杭州	74.74%	2.11		营业
出租总计			14.21		－