2008年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2董事乔卫兵先生因公未能出席会议，书面授权董事周厚杰先生代为行使表决权。

1.3 立信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 公司负责人董事长王伟旭先生、主管会计工作负责人财务总监胡少波先生及会计机构负责人（会计主管人员）段铭华女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况简介

2.1 基本情况简介

■

2.2 联系人和联系方式

■

§3 会计数据和业务数据摘要：

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

■

3.2 主要财务指标

■

非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

■

3.3 境内外会计准则差异：

□适用 √不适用

§4 股本变动及股东情况

4.1 股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

■

限售股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

■

4.2 股东数量和持股情况

单位：股

■

4.3 控股股东及实际控制人情况介绍

4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

√适用 □不适用

■

4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

4.3.2.1 法人控股股东情况

单位:万元 币种:人民币

■

4.3.2.2 法人实际控制人情况

单位: 万元 币种:人民币

■

4.3.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

■

§5 董事、监事和高级管理人员

5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位:股

■

§6 董事会报告

6.1 管理层讨论与分析

一）管理层讨论与分析

2008年，公司在经营发展上紧紧围绕“发展年”的主旋律，在确保当年经济效益增长的前提下，主动积极扩展新的业务，深化市场调研﹑细化预算管理﹑强化风险控制﹑优化资源配置﹑严格项目管理﹑提高资产质量和提升品牌效应等方面实施了全方位多渠道的举措，从而确保了年初制订的各项任务目标得以有效实现。

（一）房地产开发项目

2008年公司把握政府房地产业年内大幅度波动的走向和市场走势，结合主业战略和发展实际，做到高峰不拿地，下行抓机会，在房地产项目拓展上通过收购兼并﹑品牌输出和政企互动等措施。在风险可控的情况下，果断实施大步有效推进，形成了跨地域、多元化的项目开发新态势。

1、金光小区住宅项目

该项目位于上海普陀区桃浦镇，总投资约5.6亿元，可建面积84900平方米（其中地上面积为74876平方米，地下面积为10024平方米），由公司下属上海怡隆置业有限公司在2008年上半年通过“在建工程转让”获得项目开发权，并具体实施开发推进。这一符合经济适用房需求的住宅项目将充分依托其地块周边的天然水系及社区绿化优势，力争建设成为一个环境一流、品质优良、布局合理、功能完善的新型住宅小区，现在已正式开工，预计2009年底结构封顶。

2、南汇航头住宅项目

上海南汇区航头镇三号地块住宅项目是2008年上半年上海市首批开工建设的经济性适用住房之一，被列入上海市重大工程。项目总投资约6.7亿元，占地面积76716平方米，规划建造11、15、18层的小高层和高层的板式住宅。项目由公司全资子公司上海欣南房地产开发有限公司实施开发建设。

年内，欣南公司紧锣密鼓地完成了项目开发建设的全部手续、建设各阶段的设计以及施工总承包单位和监理单位的招投标工作。项目已于2008年8月16日开工建设，计划2010年竣工。

3、上海科技京城嘉兴生态产业服务园

项目地块位于浙江省嘉兴市秀州新区，总占地约15万平方米，是科技京城品牌从城内走向城外，首度拓进长三角，再造“头脑之都”的重要举措。项目被秀州区列入政府工作报告，将在当地创建一个集自主创新服务基地﹑高新技术产业化发展基地及软件企业外包与人才培训基地为一体的综合性﹑专业化和生态型现代服务区，从而成为浙江及华东地区高科技产业发展的孵化器和助推器。

项目已由今年8月成立的嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司实施筹备推进。年内，项目前期的规划﹑设计等工作全面展开，国际招标顺利推进。

4、嘉兴市商业地产项目

项目位于嘉兴经济开发区，占地20亩，建筑面积4万平方米，地理位置较好。年内已经完成市场调查、项目谈判、签订项目公司嘉兴昊基房产有限公司100%股权收购协议等事宜。于09年1月中旬开工，预计年底结构封顶。

（二）房地产经营和服务项目

公司在现有物业的经营管理上，于硬环境和软环境两方面都采取了系列提升措施，通过深化管理、做优服务、挖潜增效等手段保证了经营成果的可持续稳定发展。同时，在新增物业的开发经营上求效率、降成本、严质量，重招商，取得了较大的突破性进展。

1、上海科技京城

科技京城管理发展有限公司今年以“招商招租”、“强化物业管理”为经营管理主线，以抓东楼租赁为重点，通过管理创新，从整合资源，整治环境，提升资质，科学考评等方面优化管理，经营水平和经营绩效保持了较好发展态势。下半年度受全球金融危机影响，东楼出现大面积非常态退租和缩减面积，科技京城整体出租率下降。面对严峻形势，公司调整租赁模式，探索差异营销，以主动积极的姿态和措施应对困难和挑战。2008年，科技京城全年取得租金收入 8974.81万元，物业管理费收入 4678.21 万元，增值收入250万元。

2、上海赛格电子市场

赛格电子市场在今年的工作中围绕“以服务为主、以管理为主”的发展观，创新思想，强化管理，开源节流，持续发展，努力开展以仓储、电子商务、广告综合服务、物流配送等为主要内容的各种增值服务，市场商铺出租率继续保持在100%。市场同时采取增加仓库出租量和宽带网使用户数，降低可控费用等开源节流措施来增加收入，降低费用，确保了各项预算指标的全面完成，在长三角地区的同类市场中，其规模及贸易额名列前茅。

3、创意产业园区

公司2008年的创意产业园开发经营包括位于普陀区真北路的“创邑·金沙谷”项目和位于宝山区友谊路的“创邑·幸福湾”项目，由公司下属上海弘浦商业经营管理有限公司实施推进。两个项目遵循“管理出效益，管理创收益”的原则，年内取得较大开发经营成果。以办公类创意园区为主导的“创邑·金沙谷” 项目，年内基本达到满租要求。以餐饮娱乐、会所休闲﹑设计展示和办公商务等为招商业态的“创邑·幸福湾”项目在建设中积极实施“产销互动，以销定产”的模式，建安推进有序，招商形势良好。

（三）公司金融业务

1、受国际金融危机的影响，今年国内期货市场整体波动。公司全资子公司华闻期货年度业务计划难以顺利实施。面对多种不利因素，华闻期货努力制定实施应对措施，并针对股指期货的即将上市，布局有利网点，培育目标客户。年内华闻期货注重网点扩张计划，完成了北京和郑州营业部的迁址工作。

华闻期货将新的期货品种作为业务开拓方向。针对钢材期货等相关业务的收入要到明年才能得到体现，公司注重对现有个人客户及潜在客户的培训，年内已吸收有1,000多万元资金的短线交易者。但是，华闻期货存在经营状况不理想，业务收入少的现状，华闻期货将认真分析，吸取教训，完善法人治理结构，加强内控管理，力争新的一年扭亏为盈。

2、公司出资1.3亿元受让爱建证券有限责任公司5.91%的股权, 以及以增资的形式出资3234万元收购江西瑞奇期货经纪有限公司43.75%股权，分别于08年5月、6月经中国证监会核批通过。

二) 公司资产和费用构成情况分析

单位:元 币种:人民币

■

■

报告期内公司现金流量情况分析

单位：元

■

三）主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩

单位:万元 币种:人民币

■

四） 新年度经营计划

（1）面临的市场环境和竞争态势

房地产行业与宏观经济紧密相关，2008 年以来，国家出台的一系列房地产宏观政策和全球性的金

融危机对房地产市场产生了明显的影响，中国房地产市场逐渐由过热转向理性回归，金融危机的爆发及扩散加速了房地产行业调整的速度。

从短期看，由于市场观望情绪较浓，房地产市场的景气度有所降低，存在交易量萎缩的状况以及

房地产存量迅速扩大的情况；由于房地产市场的调整，新开工面积、施工面积和土地购置面积减少，

给未来市场供求关系增加了新的变数。然而，从中长期看，决定这个行业未来发展趋势的深层因素，

比如人口红利，城镇化的进程等因素并未发生根本性的改变。房地产行业因其产业链长、影响面广和产业关联度高，还将继续成为目前中国经济成长阶段的支柱产业。因此，公司相信，只要决定行业基

本面的深层因素依然存在，调整不会改变房地产行业整体的发展方向。

中国房地产行业的市场在百年一遇的金融危机冲击下，会陷入一定时期的低迷和调整，但由于城市化进程和居民收入的增长对住宅刚性需求客观存在，经过一段时期的消化和调整后，在未来相当长时期内仍将保持稳定增长的态势。因此在行业低迷和调整之时，对投资的把握是最好的风险控制。在地产周期的不同阶段把握好投资节奏不仅体现了公司的风险控制能力，更体现了公司的核心竞争力。因此，地产企业要加大营销力度，适度控制开竣工面积，同时要立足于练好内功，强化产品创新和成本控制，不断增强专业开发能力。

公司将顺应宏观政策和行业走势，继续坚定不移地坚持做强做大地产业务，着力于把握金融等成长性行业的投资机会，有效降低各种不利因素的影响，确保公司持续稳定健康发展，2009年主营收入预计完成4亿元，主营成本2.5亿元。

（2）公司2009 年经营计划

面对政策和市场环境的变化，公司将根据既定的发展战略，在分析公司实情，评估行业态势，进一步发挥优势，强化整合，努力实现做强做大的目标。

①强化地产业务的开发管理，积极应对行业调整的不利影响。

公司将密切关注宏观政策和行业走势，扩展地产业务的整合协同效应。一是充分发挥现金充足、财务状况良好的优势，进一步提升“新黄浦”的企业形象，增强持续获利能力。二是采取灵活多样的促销手段，提高项目周转效率。根据市场的具体环境和项目具体情况，兼顾现金流、利润、周转和机会把握，合理制定价格策略，合理控制开竣工面积，根据市场状况调整开发节奏，使推盘计划和销售进度相匹配。加强成本管理与费用控制，不断增强专业开发能力，更好地适应购房者当前的主流需求。三是坚持审慎灵活的项目获取策略，抓住地产业调控洗牌的时机，适度把握行业并购机会，综合考虑杠杆、成长性和毛利率等因素，审慎增加项目储备，进一步完善开发布局。

②进一步充实并做实金融投资板快，控制房地产行业经营风险。适时整合金融股权投资，使日常管理达至一个金融机构所要求的较高水平，公司的整体工作能力与工作效率大幅提升，运营状态更加良好，逐步实现公司资产的最优配置，确保公司在周期性波动中持续稳定增长。

公司全资子公司华闻期货经纪有限公司，及参股的江西瑞奇期货有限公司09年度适应竞争，错位发展，创立品牌是当务之急，在外引客户，增加交易，争创盈利的同时，华闻期货争取年末各项业务指标列上海辖区前15位，瑞奇期货全年交易量和净利润保持在江西省保持第一，业内迈入前55强。

③拓宽融资渠道，保障公司项目的资金需求。在进一步巩固银行融资渠道的基础上，通过发行公司债券、房地产信托及合作开发等多种方式拓宽资金来源。保持适度的开发节奏，控制风险，合理定价，积极促进销售，加速资金周转。选择合适的时机和方式在资本市场进行直接融资，确保公司在持续经营中保持良好的财务状况。

④进一步加强投资者关系管理，提高股东和投资者满意度。不断完善与投资者的沟通机制，拓宽与投资者的沟通渠道，增进公司与投资者之间的互动，通过多种方式让投资者更多地了解公司的经

营状况，增强信息披露的及时、规范、有效性。

（3）09年公司主要房地产业务

①南汇区保障型经济适用房

由公司持股100%股权的上海欣南置业有限公司开发建设，于2008年8月16日开工，是上海首批经济型适用房之一，项目占地7.67万平方米，建筑面积15.36万平方米，分设45㎡、60㎡、85㎡三种实用房型，总投资6.7亿元。

计划进度：09年1月，地下工程完工；6月主体结构封顶；12月中旬园林道路及绿化配套；争取2010年初竣工验收。

②新黄浦—怡佳公寓商品房

由公司下属的上海怡隆置业有限公司开发建设，新黄浦—怡佳公寓占地4.6万平方米，建筑面积8.49万平方米，总投资5.6亿元。

09年2月底开工，09年底结构封顶，预计2010年年底竣工销售。

③嘉兴海派秀城

由上海怡隆置业有限公司下属嘉兴市昊基公司开发建设，占地面积1.37万平方米，建筑面积4万平方米，总投资1.49亿元。

09年1月开工，预计09年底结构封顶，2010年12月底竣工验收。

④科技京城嘉兴商办园

由上海科技京城管理有限公司开发建设，是与嘉兴市秀州新区政府的合作工程。占地面积8.36平方米，建筑面积17.17万平方米，目总投资5.8亿元，定位功能是研发、办公、商业、公寓式酒店、SOHO，分两期开发。

争取09年下半年开工，2010年年底前主楼竣工。

⑤长江国际金融中心项目

由公司控股55%股权的上海鸿泰房地产有限公司开发建设，占地面积1.38万平方米，建设面积7.5万平方米，争取2009年底开工。

⑥适时增加旧厂房改造项目

由公司控股55%股权的上海弘浦置业有限公司建设改造，公司力求挖掘上海地段好、成本低的工业地产价值，通过引入文化元素，对旧厂房进行个性设计、功能再造，进而提升价值，实现招租增收。09年6月前，在位于宝山的“创邑·幸福湾”引入新租户，增租面积1.3万平方米，出租率升至100%，增收1800万元。

五） 资金需求、使用计划及来源情况

为保证2009年经营计划的顺利实施，公司将多元化扩展资本和融资渠道。资金来源主要渠道有：

1、继续保持与银行、信托等金融机构的良好合作关系，尝试新的融资方式，做好项目融资工作。

2、在保证工程建设质量的基础上，加速项目开发，加大营销力度，根据市场变化和需求，探索新的营销模式，以合理的定位促进销售，提高资金周转效率。

3、资本市场渠道融资，争取尽快完成公司债的发行事宜。

六）与公允价值计量相关的项目

√适用 □不适用

单位：万元

■

持有外币金融资产、金融负债情况

□适用 √不适用

6.2 主营业务分行业、产品情况表

单位:元 币种:人民币

■

6.3 主营业务分地区情况表

单位:元 币种:人民币

■

6.4 募集资金使用情况

□适用 √不适用

变更项目情况

□适用 √不适用

6.5 非募集资金项目情况

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

■

6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□适用 √不适用

6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

经立信会计师事务所有限公司审计，公司2008年度实现净利润173,262,896.81元，提取10%法定盈余公积金10,041,681.52 元，加上年初未分配利润561,157,808.10元，实际可供股东分配利润为 724,379,023.39 元。经董事会审议决定： 2008年度利润分配采取派发现金股利的形式，拟以2008年末总股本561,163,988股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.30 元（含税），共分配现金红利计72,951,318.44元，剩余未分配利润651,427,704.95元结转下一年度。并决定不实施资本公积金转增股本。

以上预案需经公司2008年度股东大会审议通过。

公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

□适用 √不适用

§7 重要事项

7.1 收购资产

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

■

7.2 出售资产

□适用 √不适用

7.3 重大担保

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

■

7.4 重大关联交易

7.4.1 与日常经营相关的关联交易

□适用 √不适用

7.4.2 关联债权债务往来

□适用 √不适用

7.4.3 2008年资金被占用情况及清欠进展情况

□适用 √不适用

截止2008年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案

□适用 √不适用

7.5 委托理财

□适用 √不适用

7.6 承诺事项履行情况

7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用 □不适用

■

7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明：

□适用 √不适用

7.7 重大诉讼仲裁事项

□适用 √不适用

7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

7.8.1 证券投资情况

□适用 √不适用

7.8.2 持有其他上市公司股权情况

□适用 √不适用

7.8.3 持有非上市金融企业股权情况

√适用 □不适用

■

7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况

√适用 □不适用

报告期内卖出申购取得的新股产生的投资收益总额6,094,722.93元。

7.9 公司是否披露履行社会责任的报告：否

7.10其他重大事项的说明

1、2009年1月21日，公司接到中国证券登记结算有限责任公司上海分公司《股权司法冻结及司法划转通知》（2009 司冻 024 号）及上海市第一中级人民法院《协助执行通知书》（[2008]沪一中民三（商）初字第21-1），获悉本公司第一大股东上海新华闻投资有限公司所持有的75,653,400股限售流通股（占本公司总股本的13.48%）继续被司法冻结，冻结期限为2009年1月20日至2010年1月19日。本次续冻包含在此期间产生的孽息。

2、2009年2月10日，公司与长江联合置地有限公司、上海临江控股（集团）有限公司签署了《增资协议书》，以增资的形式出资24,415.4775万元,收购上海鸿泰房地产有限公司55%的股权。本公司已于2009年2月11日向上海鸿泰房地产有限公司支付了增资款24,415.4775万元，正在办理相关工商变更登记手续。

§8 监事会报告

监事会认为公司依法运作、公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交易和关联交易不存在问题。

§9 财务会计报告

9.1 审计意见

■

9.2 财务报表

(下转C40版)

股票简称	新黄浦
股票代码	600638
上市交易所	上海证券交易所
公司注册地址和办公地址	上海市北京东路668号西楼32层、上海市北京东路668号东楼32层
邮政编码	200001
公司国际互联网网址	http://www.600638.com
电子信箱	600638@600638.com

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	李薇洁	蒋舟铭
联系地址	上海市北京东路668号东楼32层	上海市北京东路668号东楼32层
电话	（021）63238888	（021）63238888
传真	（021）63237777	（021）63237777
电子信箱	stock@600638.com	stock@600638.com

	2008年	2007年	本年比上年增减(%)	2006年
营业收入	449,404,508.83	551,279,879.64	-18.48	595,072,442.25
利润总额	222,389,930.63	248,344,444.57	-10.45	90,170,006.93
归属于上市公司股东的净利润	173,262,896.81	176,040,341.94	-1.58	95,407,441.23
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	84,748,600.81	60,374,654.33	40.37	49,451,891.42
经营活动产生的现金流量净额	8,121,254.48	-96,881,573.10	108.38	79,902,999.48
	2008年末	2007年末	本年末比上年末增减(%)	2006年末
总资产	3,826,366,407.89	3,638,090,560.07	5.18	3,269,578,873.09
所有者权益（或股东权益）	2,542,734,278.75	2,421,894,171.05	4.99	2,419,017,175.83

	2008年	2007年	本年比上年增减(%)	2006年
基本每股收益（元／股）	0.309	0.314	-1.59	0.170
稀释每股收益（元／股）	0.309	0.314	-1.59	0.170
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.151	0.108	39.81	0.088
全面摊薄净资产收益率（%）	6.81	7.27	减少0.46个百分点	3.94
加权平均净资产收益率（%）	6.91	7.10	减少0.19个百分点	4.17
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率（%）	3.33	2.49	增加0.84个百分点	2.04
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	3.38	2.44	增加0.94个百分点	2.16
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	0.0145	-0.1726	108.40	0.1424
	2008年末	2007年末	本年末比上年末增减(%)	2006年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	4.5312	4.3158	4.99	4.3107

非经常性损益项目	金额
非流动资产处置损益	11,934,598.25
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	51,000,000.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	9,569,478.28
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	51,882,154.27
少数股东权益影响额	-4,969,635.49
所得税影响额	-30,902,299.31
合计	88,514,296.00

	本次变动前		本次变动增减（＋，－）					本次变动后
	数量	比例(%)	发行新股	送股	公积金转股	其他	小计	数量	比例(%)
一、有限售条件股份
1、国家持股	70,922,575	12.64				-56,116,398	-56,116,398	14,806,177	2.64
2、国有法人持股	75,653,409	13.48						75,653,409	13.48
3、其他内资持股
其中： 境内非国有法人持股
境内自然人持股
４、外资持股
其中： 境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计	146,575,984	26.12				-56,116,398	-56,116,398	90,459,586	16.12
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股	414,588,004	73.88				56,116,398	56,116,398	470,704,402	83.88
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
无限售条件流通股份合计	414,588,004	73.88				56,116,398	56,116,398	470,704,402	83.88
三、股份总数	561,163,988	100						561,163,988	100

股东名称	年初限售股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售股数	限售原因	解除限售日期
上海市黄浦区国有资产监督管理委员会	70,922,575	56,116,398		14,806,177	股权分置改革	2008年5月12日
合计	70,922,575	56,116,398		14,806,177	/	/

报告期末股东总数					134,805户
前十名股东持股情况
股东名称	股东性质		持股比例(%)	持股总数		持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
上海新华闻投资有限公司	国有法人		13.48	75,653,409		75,653,409	冻结75,653,409
上海市黄浦区国有资产监督管理委员会	国家		12.64	70,922,575		14,806,177
上海新黄浦（集团）有限责任公司	国有法人		0.92	5,190,000		0	冻结5,190,000
上海众鑫建材实业有限公司	境内非国有法人		0.83	4,650,084		0	质押1,500,000
中国银行－嘉实沪深300指数证券投资基金	未知		0.51	2,881,419		0
上海华晨实业公司	未知		0.38	2,106,000		0
申银万国证券股份有限公司	未知		0.37	2,091,600		0
爱建证券有限责任公司	未知		0.32	1,772,010		0
上海欣达房产服务公司	未知		0.25	1,400,000		0
中国建设银行－博时裕富证券投资基金	未知		0.23	1,295,709		0
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件股份的数量				股份种类
上海市黄浦区国有资产监督管理委员会		56,116,398				人民币普通股
上海新黄浦（集团）有限责任公司		5,190,000				人民币普通股
上海众鑫建材实业有限公司		4,650,084				人民币普通股
中国银行－嘉实沪深300指数证券投资基金		2,881,419				人民币普通股
上海华晨实业公司		2,106,000				人民币普通股
申银万国证券股份有限公司		2,091,600				人民币普通股
爱建证券有限责任公司		1,772,010				人民币普通股
上海欣达房产服务公司		1,400,000				人民币普通股
中国建设银行－博时裕富证券投资基金		1,295,709				人民币普通股
上海华宇房地产咨询公司		1,110,397				人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明		上海市黄浦区国有资产监督管理委员会，持有上海新黄浦（集团）有限责任公司75%股份。公司未知其余股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。

新实际控制人名称	人保投资控股有限公司
变更日期	2008年6月20日
刊登日期和报刊	2008年6月25日《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》

名称	法定代表人	注册资本	成立日期	主营业务
上海新华闻投资有限公司	谷嘉旺	50,000	2001年1月17日	实业投资、资产经营及管理（非金融业务），国内贸易（专项审批除外），电子产品的制造及销售（专项审批除外），绿化，及其以上相关业务的咨询服务（涉及许可经营的凭许可证经营）。

名称	法定代表人	注册资本	成立日期	主营业务
人保投资控股有限公司	周立群	5,000	2007年8月23日	实业、房地产投资；资产经营和管理；物业管理；企业管理咨询、财务咨询、投资咨询、法律事务咨询。

姓名

职务

性别

年龄

任期 起止日期

年初持股数

年末持股数

变动原因

报告期内从公司领取的报酬总额（万元）

报告期被授予的股权激励情况

是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴

可行权股数

已行权数量

行权价（元）

期末股票市价（元）

王伟旭

董事长

男

54

2008年9月10日～2011年9月10日

0

0

90

否

陆却非

副董事长（执行董事）

男

53

2008年9月10日～2011年9月10日

507

507

50

否

周厚杰

董事

男

45

2008年9月10日～2011年9月10日

0

0

是

乔卫兵

董事

男

42

2008年9月10日～2011年9月10日

0

0

是

李任

董事

男

47

2008年9月10日～2011年9月10日

0

0

是

罗忠

董事

男

60

2008年9月10日～2011年9月10日

0

0

是

柴强

独立董事

男

48

2008年9月10日～2011年9月10日

0

0

2.5

否

邢天荣

独立董事

男

61

2008年9月10日～2011年9月10日

0

0

2.5

否

于小镭

独立董事

男

46

2008年9月10日～2011年9月10日

0

0

2.5

否

单国铭

董事（离任）

男

61

2005年6月28日～2008年9月10日

0

0

是

李中强

董事（离任）

男

48

2006年4月13日～2008年9月10日

0

0

是

吴天然

董事（离任）

男

53

2006年4月13日～2008年9月10日

0

0

是

陆红军

独立董事（离任）

男

60

2005年6月28日～2008年9月10日

0

0

2.5

否

洪远朋

独立董事（离任）

男

74

2006年4月13日～2008年9月10日

0

0

2.5

否

孙宇辉

独立董事（离任）

女

41

2006年4月13日～2008年9月10日

0

0

2.5

否

胡耕华

监事长

男

59

2008年9月10日～2011年9月10日

15,386

15,386

35

否

李彩茹

监事

女

41

2008年9月10日～2011年9月10日

0

0

是

姚建东

监事

男

39

2008年9月10日～2011年9月10日

0

0

14.5

否

张雅斌

监事（离任）

男

35

2005年6月28日～2008年9月10日

0

0

是

朱坚勇

副总经理

男

51

2008年9月10日～2011年9月10日

8,000

8,000

35

否

张群革

副总经理

男

39

2008年9月10日～2011年9月10日

0

0

35

否

施洵

副总经理

男

51

2008年9月10日～2011年9月10日

0

0

35

否

李薇洁

董事会秘书

女

53

2008年9月10日～2011年9月10日

0

0

35

否

胡少波

财务总监

男

45

2008年9月10日～2011年9月10日

0

0

35

否

合计

/

/

/

/

/

379.5

/

/

/

项目名称	年初数	年末数	增减额	增减幅度（％）	变动主要原因
货币资金	1,021,894,699.76	621,253,189.45	-400,641,510.31	-39.21	本期支付爱建证券等投资款及项目开发款
应收账款	23,741,754.82	49,103,232.15	25,361,477.33	106.82	本期增加应收销货款
存货	153,980,091.46	518,338,728.02	364,358,636.56	236.63	本期南汇、金光等项目开发成本
长期投资	342,397,579.69	556,342,994.13	213,945,414.44	62.48	本期增加爱建证券、江西瑞奇公司投资款
预收账款	64,153,914.62	58,389,422.14	-5,764,492.48	-8.99	本期销售完成结转收入

项目名称	本年数	上年数	增减额	增减幅度（％）	变动主要原因
主营业务收入	440,703,042.15	542,537,185.63	-101,834,143.48	-18.77	本期房产销售收入较去年同期下降
主营业务成本	281,006,600.26	360,712,188.03	-79,705,587.77	-22.10	同上
主营业务税金及附加	24,352,780.12	31,062,836.90	-6,710,056.78	-21.60	同上
营业费用	1,780,866.40	18,343,817.80	-16,562,951.40	-90.29	下属期货公司07年度列入营业费用
管理费用	81,504,649.56	75,264,040.25	6,240,609.31	8.29	同上
财务费用	48,672,325.80	22,330,041.58	26,342,284.22	117.97	本期持有借款的平均余额较上年同期增加
投资收益	95,777,326.93	179,407,642.87	-83,630,315.94	-46.61	本期处置交易性金融资产取得的收益较去年同期下降
营业外收入	104,465,132.69	38,746,817.62	65,718,315.07	169.61	本期取得项目专项收入
利润总额	222,389,930.63	248,344,444.57	-25,954,513.94	-10.45	综上原因
所得税	38,035,190.49	71,814,271.75	-33,779,081.26	-47.04	所得税率调整
净利润	184,354,740.14	176,530,172.82	7,824,567.32	4.43	综上原因

项目	上年数	本年数	增减%	变动主要原因
经营活动产生的现金流量	-96,881,573.10	8,121,254.48	108.38	本期收到与经营活动有关的现金增多
投资活动产生的现金流量	8,559,940.46	-324,035,214.76	-3,885.48	本期投资规模较去年增加
筹资活动产生的现金流量	427,733,379.00	-84,727,550.03	-119.81	本期还款规模较去年增加

公司名称	业务性质	注册资本	资产规模	净利润
上海欣龙企业发展有限公司	地块项目开发营建、租赁、销售	19,600	45,153.12	3,453.95
北京广安世纪贸易发展有限公司	物业管理；信息咨询（不含中介服务）；劳务服务；承办展览展示；出租写字间；销售电子产品、工艺美术品、化妆品、日用百货；技术开发；投资管理。	9,000	48,379.54	898.83
上海科技京城管理发展有限公司	五金交电、通讯电子产品贸易及咨询服务	1,500	11,106.11	1,911.56
上海赛格电子市场经营管理有限公司	为本市场内电子电器元器件、微型计算机软硬件及配件、仪器仪表、电子设备、五金交电、音响设备、灯具的商品经营者提供市场管理服务。	500	4,889.71	750.19
华闻期货经纪有限公司	向各投资机构、保值企业、贸易商等提供期货代理、投资咨询、交易培训等专业服务。	10,000	27,111.40	-803.97
中泰信托投资有限责任公司	受托经营资金信托业务，受托经营动产、不动产及其他财产信托业务等。	51,660	248,919.05	26,009.87
江西瑞奇期货经纪有限公司	商品期货经纪、金融期货经纪（凭许可证经营）；期货业务咨询、期货业务培训。	5,600	28,907.54	842.14

项目 （1）	期初金额 （2）	本期公允价值变动损益 （3）	计入权益的累计公允价值变动 （4）	本期计提的减值 （5）	期末金额 （6）
金融资产
其中：1.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
其中：衍生金融资产
2.可供出售金融资产	7.07	-0.93			6.14
金融资产小计
合计	7.07	-0.93			6.14

分行业或分产品	营业收入	营业成本	营业利润率 (%)	营业收入比上年增减（％）	营业成本比上年增减（％）	营业利润率比上年增减（%）
分行业
房地产业	347,444,035.40	187,359,870.74	46.07	-7.25	-15.16	增加4.11个百分点
服务业	40,154,955.72	42,141,826.81	-4.95	-38.39	7.89	减少107.61个百分点
商业	53,104,051.03	51,504,902.71	3.01	-48.32	-48.91	减少17.70个百分点
分产品
房地产销售	174,814,518.79	112,672,737.52	35.55	-31.41	-34.08	减少25.96个百分点
投资性房地产	152,549,315.85	65,295,479.90	57.20	29.82	32.04	增加28.21个百分点
经营性房产出租	20,080,200.76	9,391,653.32	53.23	794.45	1,907.58	增加501.43个百分点

地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
上海	398,686,672.12	-20.24
北京	42,016,370.03	-1.60

项目名称	项目金额	项目进度	项目收益情况
公司向中泰信托投资有限责任公司收购其持有的爱建证券有限责任公司5.91%的股权。	13,000	该事项于2007年11月21日公司2007年第二次临时股东大会审议通过，于2008年5月15日经中国证券监督管理委员会证监许可[2008]696号文批复核准通过，2008年6月中旬完成工商管理部门的股权变更登记手续。
公司以增资的形式出资3234万元， 收购江西瑞奇期货经纪有限公司43.75%的股权	3,234	于2007年11月23日签署《增资协议书》，该事项于2008年6月27日获中国证券监督管理委员会证监许可[2008]818号文批复核准通过，2008年8月完成工商管理部门的股权变更登记手续。	174.66

交易对方或最终控制方	被收购资产	购买日	收购价格	自购买日起至本年末为公司贡献的净利润	是否为关联交易	所涉及的资产产权是否已全部过户	所涉及的债权债务是否已全部转移
中泰信托投资有限责任公司	爱建证券有限责任公司5.91%的股权	2007年11月21日	13,000		是	是	是
以增资的形式	江西瑞奇期货经纪有限公司43.75%股权	2007年11月23日	3,234	174.66	否	是	是
上海中房置业股份有限公司、上海中房三林城房产有限公司	上海怡隆置业有限公司45%股权	2008年5月30日	5,000	1620.19	否	是	是

公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计	121,500,000.00
报告期末对子公司担保余额合计	121,500,000.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额	121,500,000.00
担保总额占公司净资产的比例(%)	4.66

承诺事项	承诺内容	履行情况
股改承诺	上海新华闻投资有限公司，承诺持有的非流通股股份将在获得上市流通权之日起，在三十六个月内不上市交易或转让。 黄浦区国资委，承诺持有的非流通股股份将在获得上市流通权之日起，在二十四个月内不上市交易或转让。另外，在上述承诺期满后，通过上海证券交易所挂牌交易出售的原非流通股股份，出售数量占新黄浦股份总数的比例在十二个月内不超过百分之十。	以上承诺事项均按承诺履行。

所持对象名称	初始投资金额	持有数量	占该公司股权比例	期末账面值	报告期损益	报告期所有者权益变动	会计核算科目	股份来源
中泰信托投资有限责任公司	211,938,297.00		29.97	367,218,755.27	65,066,253.62	64,672,313.33	长期股权投资	货币投资
华闻期货经纪有限公司	141,599,607.54		100.00	132,996,692.18	-8,039,706.19		长期股权投资	货币投资
爱建证券有限责任公司	130,000,000.00		5.91	130,000,000.00			长期股权投资	货币投资
江西瑞奇期货经纪有限公司	32,340,000.00		43.75	34,086,576.57	1,746,576.57	34,086,576.57	长期股权投资	货币投资

财务报告	□未经审计　　　　　　　　　√审计
审计意见	√标准无保留意见　　　　　　□非标意见
审计意见全文
中国注册会计师：钱志昂、葛勤 中国上海