2008年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事会会议。

1.3 上海众华沪银会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 公司负责人俞标、主管会计工作负责人沈荣及会计机构负责人（会计主管人员）朱勤荣声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况简介

2.1 基本情况简介

■

2.2 联系人和联系方式

■

§3 会计数据和业务数据摘要：

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

■

3.2 主要财务指标

■

非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

■

3.3 境内外会计准则差异：

□适用 √不适用

§4 股本变动及股东情况

4.1 股份变动情况表

□适用 √不适用

限售股份变动情况表

□适用 √不适用

4.2 股东数量和持股情况单位：股

■

注：上述有限售条件流通股上市流通日为2009年1月12日。

4.3 控股股东及实际控制人情况介绍

4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

4.3.2.1 法人控股股东情况

单位:万元 币种:人民币

■

4.3.2.2 法人实际控制人情况

单位: 元 币种:人民币

■

4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

■

§5 董事、监事和高级管理人员

5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位:股

■

§6 董事会报告

6.1 管理层讨论与分析

1、报告期内公司经营情况的回顾

公司贯彻落实股东大会确定的经营计划和工作目标，科学决策，加强战略管理，完善组织架构，健全管理制度，高效经营运作，克服全球金融危机带来的市场变化的困难，取得了较好的经营业绩。

1）经营业绩稳步增长

2008年度，公司营业收入总额112,654.94万元，比上年同期增加32,540.74万元，增幅为40.62%。主要是土地销售收入增加14,681.54万元，房地产销售收入增加9,307.48万元，房地产租赁收入增加7,848.26万元，新金桥广场酒店公寓收入增加998.27万元。公司实现利润总额35,437.39万元，比上年同期增加9,137.67万元，增幅为35.08%，主要是公司房地产销售收入、房地产租赁收入、投资收益增加和上年同期碧云新天地二期C组团的内部交易实现销售转回3,980.49万元所致。公司实现净利润28,837.77万元，比上年同期增加5,165.20万元，增幅为21.82%。2008年度归属母公司股东的净利润27,748.55万元，比上年同期增加7,082.52万元，增幅为34.27%。

2）经营业务扎实推进

强化市场理念，扎实推进公司及控股子公司的房地产租售及建设工作。

租售业务取得较好业绩：碧云新天地二期C组团商品房开盘销售，推出房源100套，实现销售率92%。北区厂房及南区关外厂房出租率超过93%，现代产业园出租率超过90％，南区关内厂房出租率达40%，住宅和商办楼平均出租率超过90%。

重点项目建设保质保量：碧云别墅六期、碧云花园二期C组团项目竣工交付使用；碧云新天地三期住宅开发项目结构封顶；碧云国际社区S1地块公寓项目已进行压桩；蓝天路绿化改造项目完成现有零星建筑的改建和局部绿化改造工作；碧云国际社区人才公寓一、二期项目（原名碧云花园二期D、E、F组团）、S3地块别墅、金杨高层区项目完成方案设计；G3地块研发办公楼完成了桩基施工；28号地块研发办公楼（中国服务外包基地）完成打桩工作；17号地块B1项目完成基坑围护和基础底板施工；15号地块服务中心项目完成土建施工。完成现代产业园二期、G1地块服务式办公楼（暂名碧云90大厦）、17号地块A项目的市场调研、产品定位和客户定位。

3)内部管理更上台阶

公司进一步深化法人治理建设，完善决策机制和监督机制，强化内部控制。

健全公司组织架构，完善部门职能和岗位职责，加强了人力资本建设，开展多层次、多需求的员工培训，为实施公司战略规划提供组织和人力资源的保证。

加强制度建设，确保公司日常运行更为规范、高效。遵循绩效导向、内部公平、外部竞争性等原则，完善绩效考核与薪酬管理方案，初步形成和建立了员工价值和公司价值同步提升的长效激励机制。

4)积极实施"走出去"战略

为实现长期可持续发展，董事会加强战略管理，对公司未来发展战略作出决策，推动公司实施"走出去"战略和启动再融资工作。

经公司对多个区域进行考察和市场调查，探讨"优势互补、合作共赢"的发展机制，经过可行性研究和反复比选，公司意向参与南汇临港新城的开发，目前，正在进行可行性研究和投入产出分析。

为拓展公司融资渠道促进公司未来发展，董事会决策启动再融资项目，计划发行分离交易的可转换公司债券，该项目已获公司经股东大会审议通过，全部材料已上报证监会。

（1）公司主营业务及其经营状况

主营业务分行业、产品情况表

■

主营业务收入比上年增加40.57％，主要是房地产销售收入同比增长197.87％，其中，公司房地产销售收入增加139,554,606.00元；子公司金桥联发公司房地产销售收入增加109,193,581.80元；另公司本年租赁和酒店业务收入同比增加了84,445,442.49元。

主营业务成本比上年增加77.65％，主要因房地产销售收入增加而相应增加房地产销售业务成本。

主营业务毛利率比上年减少9.83个百分点，主要是房地产销售业务成本同比增长大于收入增长所致。

（2） 主营业务分地区情况

单位:元 币种:人民币

■

（3）主要供应商、客户情况

单位:元     币种:人民币

■

（4）公司资产构成同比发生重大变动分析

单位:元     币种:人民币

■

货币资金增加29.21%,主要系公司经营活动和投资活动净现金流量的净增量大于筹资活动净现金流量。

应收账款增加82.69%,主要系公司租赁收入增加，相应增加对客户的应收帐款。

其他应收款减少41.11%，主要系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司收回代垫的公用事业费等，相应减少其他应收款。

存货增加20.69%,主要系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司调整金桥地块土地开发成本，增加养吸老费用等。

其他流动资产减少，主要系上年度质押担保金，本期由于借款的归还而解除质押。

可供出售金融资产减少26.22%，主要系公司持有的海通证券、交通银行股票期末公允价值下跌所致。

投资性房地产增加13.3%,主要系公司碧云别墅六期和碧云花园二期C组团竣工转入；子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司现代产业园一期9-15号楼及餐厅项目竣工转入。

在建工程减少72.66%，主要系1）公司碧云别墅六期和碧云花园二期C组团在建项目竣工结转；子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司现代产业园一期9-15号楼及餐厅在建项目竣工结转。

递延所得税资产减少23%，主要系本年度部分实现上年内部销售利润，相应的合并调减当期递延所得税资产。

应付账款增加35.67%,主要系本公司碧云别墅六期和碧云花园二期C组团在建项目竣工结转，增加相关的应付账款。

预收款项减少70.99%，主要系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司上期预收的土地预售款，本期实现销售结转所致。

应付职工薪酬减少54.18%，主要系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司本年度将账面结存的职工奖福基金转入其他应付款。

应交税费增加35.94% ,主要系本期公司碧云新天地二期C组团商品房实现销售，提取相应的应交土地增值税。

应付利息增加75.90%,主要系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司本期借款增加引起的预提利息增加。

其他应付款减少43.69%，主要系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司归还控股股东金桥集团的往来款减少其他应付款29,824.42万元。

一年内到期的非流动负债增加 250.00%7,主要系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司、新金桥广场公司分别从长期借款转入3,000万元和4,000万元。

长期借款增加39.29%,主要系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司本年增加长期借款18,000万元。

长期应付款增加100.00%,主要系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司调整土地开发成本，相应增加应付养吸劳费用。

递延所得税负债减少29.49%，主要系本期公司可供出售金融资产公允价值减少引起的递延所得税负债减少。

（5）现金流量表同比发生重大变动分析

单位:元 币种:人民币

■

经营活动产生的现金流量净额比上期增加320,998,708.40元，增长893.56％，主要是本期销售及租赁业务收到现金比上期增加约20,855万元，而购买商品及接收劳务比上期减少约13,605万元。

投资活动产生的现金流量净额比上期增加82,360,161.70元，增长241.64％，主要是本期成本法核算的投资企业分利同比增加约2,050万元；另上期投资支付现金约5,882万元，本期投资支付现金未发生。

筹资活动产生的现金流量净额比上期减少373,456,948.90元，减少435.59％，主要是上期比本期多收到其他筹资约27,289万元；另本期分派红利比上期增加约2,775万元。

（6）利润表同比发生重大变动分析

单位:元 币种:人民币

■

营业收入增加40.62%,主要系公司新增碧云新天地二期C组团商品房销售和土地使用权转让收入。

营业成本增加76.08%，主要系公司营业收入增加,致使营业成本相应增加。

销售费用增加41.32%，主要系公司本年新增房地产销售项目及新完工项目投入租赁，相应增加营业费用。

管理费用减少23.77%，主要系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司内部机构和人员调整，致使相关费用减少。

财务费用增加24.80%，主要系公司及下属子公司长、短期借款合计增加及贷款利率提高，贷款利息支出相应增加。

资产减值损失减少126.32%，主要系变更会计估计坏账准备计提比率，提取的坏账准备相应增加；同比本期无重大减值转回。

投资收益增加230.80%，主要系成本法核算的投资企业分利同比增加。

营业外收入减少70.80%，主要系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司违约金收入较上年大幅减少。

营业外支出增加502.49% ，主要系捐赠支出增加所致。

所得税费用增加76.38%，主要系营业收入的增加,相应增加所得税费用以及递延所得税调整影响所致。

（7）主营业务盈利能力（毛利率）与上年相比发生重大变化的原因说明

主营业务毛利率比上年减少9.83个百分点，主要是房地产销售业务成本同比增长大于收入增长所致。其中：

房地产销售业务虽比上年增长197.87％，而由于房地产销售成本的增长幅度大于收入的增长，致使房地产销售业务毛利率同比减少31.17个百分点。

房地产租赁业务毛利率同比均为64.25％。

酒店公寓服务业务毛利率因服务收入（均为子公司上海新金桥广场实业公司业务）同比增长35.15％而比上年增长7个百分点。

（8）利润构成与上年度相比发生重大变化的原因分析

本期利润较上期均有增长，其中，营业利润比上期增长35.08％；利润总额比上期增长29.27％；归属于母公司股东的净利润同比增长34.27％。利润增长的主要原因是本期主营业务收入比上年大幅增加，约32,541万元，增长了40.57％，其中,房地产销售收入同比增长197.87％；房地产租赁收入增长11.46%；酒店公寓服务收入增长35.15％。

2、公司无单个控股子公司的净利润或单个参股公司的投资收益对公司净利润影响达到10%以上情形。

3、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩分析

(1) 主要控股公司的经营情况及业绩

单位：人民币元

■

注: 上海金桥出口加工区房地产发展有限公司报告期内未有商品房销售，净利润同比大幅减少。

(2)单个控股子公司或参股公司的经营业绩同比出现大幅波动，且对公司合并经营业绩造成重大影响的情况说明及变动原因分析：

公司控股子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司土地转让、厂房销售和研发楼租赁等业务，确认销售收入 408,170,116.31 元，比上期增加61.89%。由于该公司本期土地转让成本高于收入，因而其净利润比上期减少63.77%。其对归属于母公司净利润的贡献占比5.99％。

公司收到成本法核算的东方证券股份有限公司投资红利25,531,336.40元，比上年同期的7,978,542.60元增长220％。其对归属于母公司净利润的贡献占比9.20％。

公司控股子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司报告期内未有商品房销售，净利润同比大幅减少。其对归属于母公司净利润的贡献占比0.01％。

4、行业发展趋势分析

公司作为金桥出口加工区开发和建设的主要承担者，主要从事园区的开发运营，包括园区的工业、办公研发楼及配套的公寓住宅、商业物业、教育医疗等项目的投资建设。

经过十九年的开发建设，金桥出口加工区已具有良好的基础设施、雄厚的产业基础和健全的服务体系。近年来，金桥出口加工区抓住国际产业转移和升级机遇，加快产业结构调整，初步形成了先进制造业与生产性服务业有机融合、协调推进的产业格局。先进制造业中汽车整车及零部件、电子信息、现代家电、生物医药等四大支柱产业主导作用明显，2008年占工业总产值的比重近90%。生产性服务业发展加快，初步形成"总部经济、商贸营运、研发设计、服务外包"四大亮点。

全球金融危机延缓了世界经济的发展，对国内经济和开发区经济发展的影响已经显现，外需的减少和订单的减少，导致部分企业的经营状况和发展前景受到影响，将会对公司在吸引新客户、续租老客户等方面产生一些影响。由于中国政府在今年6月份已经调整了宏观经济政策，开始实行灵活、稳健的宏观经济政策，对于经济出现的问题实行有针对的调控，采取了一系列措施力争保持经济的稳定增长。上海也出台一系列的政策措施，其中与公司直接相关的如《关于〈上海市鼓励跨国公司设立地区总部的规定〉若干实施意见》等。这些措施的发布和逐步落实，将对公司的业务拓展起到一定的促进作用。

5、未来发展展望

为确保公司长期、稳定、健康发展，董事会加强公司战略管理，明确了未来的发展方向和目标。

公司将努力建设金桥开发区成为集先进制造、生产性服务和生活居住为一体的集约化、多功能、环境友好和创新型开发区。

公司将坚持以市场为导向，以效益优先为原则，依托碧云和"Office Park"品牌，立足金桥开发区及其碧云国际社区，突出主营业务，稳健实施"走出去"战略，打造最适合投资者投资的功能集聚区，打造最适宜居住的国际社区，成为在功能集聚区的规划、设计、建设和营运为一体的，业务能力综合，核心竞争力突出的新型园区开发集成商。

6、新年度经营计划

2009年度工作目标为：明确重点，有保有压，全力以赴，力争现金流，严控费用。在危机中寻找机遇，稳健实施"走出去"战略，不断增强公司的核心竞争力和可持续发展能力，促进公司持续健康发展。

2009年度，公司（合并口径）力争完成主营业务现金收入14.75亿元，其中销售业务现金收入7.5亿元，租赁业务现金收入7.25亿元，其他各项绩效指标努力比前三年平均值有所增长，现金支出中管理费用和营销费用的增长幅度要低于主营业务收入的增长，严格控制一切不必要的费用支出，努力增收节支，提高经营效率。

（1）扎实推进房产建设，培育利润增长点

重点推进碧云新天地三期、碧云国际社区S1地块公寓项目、蓝天路绿化改造项目、G3地块研发办公楼、28号地块研发办公楼（中国服务外包基地）、17号地块B1项目、15号地块服务中心项目等在建工程的建设，密切关注市场发展趋势，把握节奏有序推进碧云国际社区人才公寓一、二期项目、S3地块别墅、金杨高层区项目、碧云90大厦、现代产业园二期的前期及其地铁站口综合办公楼等项目的前期准备或开工工作。

（2）提升品牌价值，促进租售业务发展

抓住2010年世博会召开的机遇，努力争取碧云社区成为世博会指定合作伙伴，积极组织力量参与2009年世博会相关活动，提升公司和开发区的品牌价值。

抓住中国移动视频基地落户金桥的机遇，积极推进碧云国际社区、现代产业园和中国服务外包示范基地的无线数据和增值的建设，首先实现现代产业园一期和碧云国际社区之间的无障碍上网和无线管理，提高开发区功能配套水平，提升开发区的品牌价值。

按照公司物业维修规定，认真做好公司租赁房产的大修、中修、小修工作，确保租赁产品品质。进一步提高服务水准，主动服务，深化服务。

深入分析市场和客户变动情况，采取灵活措施积极应对市场的变化，制订针对性的解决方案，营造有利于企业发展的环境。实现留住客户、增加客户。

（3）细化管理，提升经营管理水平

强化内部控制工作，保障公司规范运营、提高管理效益。学习贯彻国家六部委颁布的《企业内部控制基本规范》，对公司、公司各部门进行内控调研、测试，逐步完善、优化公司内控制度，持续改进公司的业务流程和控制环节，加强对审计监督，确保内控制度的有效性，定期进行内部控制自我评估，充分发挥内部审计和内部控制在防范公司经营风险、改善公司管理水平和提高公司经济效益的作用。

全面实施以绩效考核为核心的薪酬与绩效挂钩的考核办法，按照市场化的要求，制定实施细则，启动并完成岗位价值的评估，逐步达到岗位履职和岗位目标考核结果与员工价值体现的一致性。本着扁平、精干、高效的原则，优化岗位流程，逐步实现人尽其才、才尽其用、提高效率的目标。

（4）整合和储备资源，确保公司持续发展

推动二次开发，加快对老旧厂房的维修改造进度，大力引进研发中心、通讯、移动视频、软件开发和服务外包企业的力度，逐步提升现有厂房及土地资源的价值空间。

稳步实施"走出去"战略，做好参与临港新城开发意向的可行性研究、投入产出分析等基础工作，积极开拓新的发展资源，为公司的未来发展创造新的空间。

7、资金需求、来源及使用计划

预计2009年度公司及控股子公司各项现金流出（含银行还贷）合计31.05亿元，其中，经营性现金流出11. 90亿元，投资性现金流出3亿元，筹资性现金流出16.15亿元（含银行还贷）。

公司及控股子公司房地产项目年内用款计划为：房地产项目工程款支出等6 亿元，土地储备开发费2亿元。

资金来源除依靠房地产租售收入外，公司将通过银行借款和再融资等方式，多渠道筹集资金，为公司房产项目建设和储备资源筹备资金，增强发展后劲。

8、主要风险分析及对策

（1）土地资源供应风险及对策

土地是不可再生的稀缺资源，随着开发的进程，金桥开发区内可开发土地资源逐渐减少。

公司实行租售并举、以租为主的经营策略，走细分市场、细分客户、差异化经营之路，加强土地集约化管理，努力延伸和挖掘土地资源价值。并对区内早期开发的密度高、物流不便的老厂房进行功能和空间改造，提高土地的效率。同时，公司加强开发区发展态势和土地市场研究，增强获取土地资源的能力，加大品牌输出、管理输出的研究，寻找新的发展机会，储备新的发展资源，促进公司长期持续发展。

（2）运营风险分析及对策

公司以开发区建设和物业开发经营为主业，产业结构比较集中，该产业可能受到宏观环境的影响，继而影响公司的主营业务收入和利润。

为减少产业结构比较集中带来的运营风险，公司根据细分市场，细分产品，合理配置租售比例，注重培育长期经营资产、增强长期获利能力。公司及控股子公司已有超过一百多万平方米的投资性房地产，能获取较为稳定和持续的租金收入，具有较强的抗风险能力。

另外，公司的主要客户规模大，实力强，这类客户能否长期入驻加工区并与公司保持长期的合作关系会对公司的经营业绩产生一定的影响。

为减少大客户比较集中而带来的运营风险，公司根据开发区特点，制定了完善的发展规划和产业规划。在原有厂房仓储开发、经营的基础上，大力发展研发办公楼的开发、经营，并持续经营碧云别墅、碧云花园以及商业、教育、休闲等生活配套设施。随着产业发展和投资环境的进一步成熟，开发区吸引了许多企业将总部机构、研发机构向金桥开发区转移，客户机构趋于多元化。

（3）国际金融危机的影响及对策

国际金融危机对中国经济、开发区经济的负面影响正在显现，外需的减少和订单的减少，导致区内部分企业的经营状况和发展前景受到影响，将会对公司在吸引新客户、续租老客户等方面产生一些影响。

针对国际金融危机对开发区实体经济带来的负面影响，公司将积极协助困难企业过冬，提出符合开发区企业需求、促进企业发展的政策建议方案。切实改进和加强服务，营造有利于企业发展的环境。同时，在特殊时期采取灵活的营销政策和相关措施，帮助困难企业渡过难关。同时，公司积极推动二次开发，加快对老旧厂房的维修改造进度，大力引进研发中心、通讯、移动视频、软件开发和服务外包企业的力度，改善客户的结构，提升公司物业价值。

同公允价值相关的内部控制制度情况

本公司主要资产采用的计量属性：除可供出售金融资产采用公允价值（期末市价）计量模式外，其余主要资产负债均采用成本计量模式。本报告期内主要资产计量属性未发生重大变化。

对可供出售金融资产中处于限售期的上市公司股票采用公允价值计量，公允价值的计算参照证监会计字[2007]21号《关于证券投资基金执行（企业会计准则）估值业务及份额净值计价有关事项的通知》中对非公开发行有明确规定锁定期股票的公允价值的确定方法。即按如下公式计算确定：

FV=C+(P-C)×(D1-Dr)/D1 其中：

FV代表上述股票的公允价值；

C代表上述股票的初始取得成本；

P代表本会计期内最后一个交易日上述股票的收盘市价；

D1代表该股票限售期内所包含的交易所总的交易天数；

Dr代表本会计期末至该股票限售期结束所包含的交易所总的交易天数。

可供出售金融资产本期末已解禁而按上海证券交易所2008年度最后一个交易日收盘价确定为其公允价值。

与公允价值计量相关的项目

√适用 □不适用

单位：万元

■

上表中"计入权益的累计公允价值变动"是本公司报告期扣除所得税影响后的可供出售金融资产公允价值（年末收盘价）变动净额。 其中，公司持有的交通银行、海通证券股票，本报告期计入权益的

累计公允价值变动分别是-32,611,593.00元和-30,437,462.48元。

虽然2008年度上述两股票市价有所下跌，但因其期末公允价值177,412,167.76元，远远大于公司的初始投资成本26,662,520.00元，毋须计提减值准备。

持有外币金融资产、金融负债情况

□适用 √不适用

6.2 主营业务分行业、产品情况表

请见前述6.1

6.3 主营业务分地区情况表

请见前述6.1

6.4 募集资金使用情况

□适用 √不适用

变更项目情况

□适用 √不适用

6.5 非募集资金项目情况

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

■

6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□适用 √不适用

6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

经上海众华沪银会计师事务所审计，公司2008年度实现净利润27,748.55万元，按母公司实现的净利润24,478.07万元，提取法定盈余公积金10% 计2,447.81万元，提取任意盈余公积金5%计 1,223.90万元,2008年当年公司实现的可供投资者分配的利润为20,806.36万元。公司2008年利润分配预案：按2008年末总股本84,438.64万股为分配基数，本年度按每10股派发现金红利1.25元（含税）进行分配，共计分配10,554.83万元，为当年实现可供投资者分配利润的50.73％，尚未分配利润 70,842.92 万元结转下一年度。本年度公司无资本公积金转增方案。

本预案需提交股东大会审议批准后实施。

公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

□适用 √不适用

§7 重要事项

7.1 收购资产

□适用 √不适用

7.2 出售资产

□适用 √不适用

7.3 重大担保

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

■

7.4 重大关联交易

7.4.1 与日常经营相关的关联交易

□适用 √不适用

7.4.2 关联债权债务往来

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

■

其中：报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额0元，余额0元。

7.4.3 2008年资金被占用情况及清欠进展情况

□适用 √不适用

截止2008年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案

□适用 √不适用

7.5 委托理财

□适用 √不适用

7.6 承诺事项履行情况

7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用 □不适用

■

7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明：

□适用 √不适用

7.7 重大诉讼仲裁事项

□适用 √不适用

7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

(下转C20版)

股票简称	浦东金桥
股票代码	600639
上市交易所	上海证券交易所
股票简称	金桥B股
股票代码	900911
上市交易所	上海证券交易所
公司注册地址和办公地址	上海浦东新金桥路28号 上海浦东新金桥路27号1号楼
邮政编码	201206
公司国际互联网网址	http://www.58991818.com
电子信箱	jqepz@public1.sta.net.cn

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	代燕妮	吴海燕
联系地址	上海浦东新金桥路27号1号楼	上海浦东新金桥路27号1号楼
电话	50307702	50307770
传真	50301533	50301533
电子信箱	Daiyn@58991818.com	wuhy@58991818.com

	2008年	2007年	本年比上年增减(%)	2006年
营业收入	1,126,549,366.69	801,142,014.52	40.62	992,367,330.99
利润总额	354,373,915.73	274,141,921.34	29.27	278,575,477.19
归属于上市公司股东的净利润	277,485,496.23	206,663,652.46	34.27	197,200,217.78
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	275,339,813.47	187,667,592.56	46.72	190,091,663.82
经营活动产生的现金流量净额	280,548,363.32	-40,450,345.08	893.56	62,056,839.02
	2008年末	2007年末	本年末比上年末增减(%)	2006年末
总资产	5,958,074,187.69	5,551,012,403.94	7.33	4,929,371,014.53
所有者权益（或股东权益）	3,076,684,902.36	2,937,108,724.27	4.75	2,668,621,764.09

	2008年	2007年	本年比上年增减(%)	2006年
基本每股收益（元／股）	0.329	0.245	34.29	0.234
稀释每股收益（元／股）	0.329	0.245	34.29	0.234
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.326	0.222	46.85	0.225
全面摊薄净资产收益率（%）	9.02	7.04	增加1.98百分点	7.39
加权平均净资产收益率（%）	9.18	7.35	增加1.83百分点	7.52
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率（%）	8.95	6.39	增加2.56百分点	7.12
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	9.11	6.67	增加2.44百分点	7.25
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	0.332	-0.048	891.67	0.073
	2008年末	2007年末	本年末比上年末增减(%)	2006年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	3.644	3.478	4.77	3.160

非经常性损益项目	金额
非流动资产处置损益	-141,535.34
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	1,299,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	1,456,400.74
少数股东权益影响额	102,336.35
所得税影响额	-570,518.99
合计	2,145,682.76

报告期末股东总数					78,349户
前十名股东持股情况
股东名称	股东性质		持股比例(%)	持股总数			持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
上海金桥(集团)有限公司	国家		43.82	370,010,037			370,010,037	无
上海国际信托投资有限公司	国有法人		4.21	35,578,938			0	无
中国建设银行-博时主题行业股票证券投资基金	其他		2.84	23,979,658				未知
中国建设银行-华夏红利混合型开放式证券投资基金	其他		2.68	22,661,317				未知
GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG) LIMITED	境外法人		1.54	13,003,414				未知
银丰证券投资基金	其他		1.10	9,255,391				未知
中国工商银行-银河银泰理财分红证券投资基金	其他		0.90	7,566,924				未知
中国农业银行-华夏复兴股票型证券投资基金	其他		0.62	5,206,332				未知
全国社保基金一零三组合	其他		0.52	4,396,120				未知
BOCI SECURITIES LIMITED	境外法人		0.49	4,101,215				未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件股份的数量				股份种类
上海国际信托投资有限公司		35,578,938				人民币普通股
中国建设银行-博时主题行业股票证券投资基金		23,979,658				人民币普通股
中国建设银行-华夏红利混合型开放式证券投资基金		22,661,317				人民币普通股
GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG) LIMITED		13,003,414				境内上市外资股
银丰证券投资基金		9,255,391				人民币普通股
中国工商银行-银河银泰理财分红证券投资基金		7,566,924				人民币普通股
中国农业银行-华夏复兴股票型证券投资基金		5,206,332				人民币普通股
全国社保基金一零三组合		4,396,120				人民币普通股
BOCI SECURITIES LIMITED		4,101,215				境内上市外资股
中国银行-工银瑞信核心价值股票型证券投资基金		4,056,541				人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明		公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。

名称	法定代表人	注册资本	成立日期	主营业务
上海金桥(集团)有限公司	俞标	88,420	1997年12月2日	房地产（含侨汇房），投资兴办企业，保税，仓储，经营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外），对销贸易和转口贸易，进料加工和“三来一补”，国内贸易（除专项规定）。

名称	法定代表人	注册资本	成立日期	主营业务
上海市国有资产监督管理委员会和上海市浦东新区国有资产监督管理委员会

姓名	职务	性别	年龄	任期 起止日期	年初持股数	年末持股数	变动原因	报告期内从公司领取的报酬总额（万元）	报告期被授予的股权激励情况				是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴	持有本公司的股票期权	被授予的限制性股票数量
									可行权股数	已行权数量	行权价（元）	期末股票市价（元）
俞标	董事长	男	58	2007年6月28日～ 2010年6月28日	0	0							是	0	0
潘建中	副董事长	男	53	2007年12月3日～ 2010年6月28日	0	0							是	0	0
沈荣	副董事长,总经理	男	53	2007年6月28日～ 2010年6月28日	0	0		33.76					否	0	0
张行	董事	女	48	2007年6月28日～ 2010年6月28日	0	0							是	0	0
沈伟国	董事	男	47	2007年6月28日～ 2010年6月28日	23,760	23,760							是	0	0
冯正权	独立董事	男	65	2007年6月28日～ 2010年6月28日	0	0		7					否	0	0
丁以中	独立董事	女	62	2007年6月28日～ 2010年6月28日	0	0		7					否	0	0
乔文骏	独立董事	男	38	2007年6月28日～ 2010年6月28日	0	0		7					否	0	0
皮耐安	独立董事	男	65	2007年6月28日～ 2010年6月28日	0	0		7					否	0	0
周伟民	监事长	男	58	2007年6月28日～ 2010年6月28日	0	0							是	0	0
王文博	副监事长	男	51	2007年6月28日～ 2010年6月28日	0	0							是	0	0
刘昕	监事	男	33	2008年12月15日～ 2010年6月28日	0	0							是	0	0
唐秀康	监事	男	58	2007年6月28日～ 2010年6月28日	0	0							是	0	0
谷业琢	监事	男	44	2007年6月28日～ 2010年6月28日	0	0		14.17					否	0	0
边秦翌	副总经理	女	47	2007年10月26日～ 2010年6月28日	0	0		32.45					否	0	0
周尧	副总经理	男	41	2007年10月26日～ 2010年6月28日	0	0		29.6					否	0	0
代燕妮	董秘	女	39	2007年10月26日～ 2010年6月28日	1,485	1,485		20.17					否	0	0
合计	/	/	/	/	25,245	25,245	/	158.15			/	/	/	/

分 类	主营业务收入	主营业务成本	毛利率（％）	主营业务收入比上年同期增减（％）	主营业务成本比上年同期增减（％）	毛利率比上年同期增减（％）
房地产销售	361,111,132.00	234,487,078.04	35.07%	197.87%	472.92%	减少31.17个百分点
房地产租赁	724,263,990.02	264,055,581.34	63.54%	11.46%	13.67%	减少0.71个百分点
酒店公寓服务	38,384,270.67	30,529,413.42	20.46%	35.15%	24.21%	增加7个百分点
合计	1,123,759,392.69	529,072,072.80	52.92%	40.57%	77.65%	减少9.83个百分点

地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
上海	1,126,549,366.69	40.57

前五名供应商采购金额合计	305,521,472.68	占采购总额比重	54.43%
前五名销售客户销售金额合计	266,929,243.19	占销售总额比重	23.69%

项目	期末数	期初数	增减额	增减率%
货币资金	75,002,493.91	58,047,282.38	16,955,211.53	29.21%
应收账款	26,091,787.10	14,282,136.00	11,809,651.10	82.69%
其他应收款	10,526,248.48	17,875,183.35	-7,348,934.87	-41.11%
存货	1,315,290,009.00	1,089,805,465.44	225,484,543.56	20.69%
其他流动资产		22,048,700.00	-22,048,700.00	-100.00%
可供出售金融资产	177,412,167.76	240,461,223.24	-63,049,055.48	-26.22%
投资性房地产	3,776,828,596.37	3,333,407,243.44	443,421,352.93	13.30%
在建工程	63,249,662.54	231,360,436.52	-168,110,773.98	-72.66%
递延所得税资产	34,011,503.30	44,172,161.88	-10,160,658.58	-23.00%
应付账款	131,826,543.81	97,165,963.50	34,660,580.31	35.67%
预收款项	35,193,371.27	121,308,792.67	-86,115,421.40	-70.99%
应付职工薪酬	19,127,901.98	41,750,072.40	-22,622,170.42	-54.18%
应交税费	77,837,435.65	57,257,273.32	20,580,162.33	35.94%
应付利息	4,975,140.00	2,828,450.61	2,146,689.39	75.90%
其他应付款	313,243,347.17	556,318,238.93	-243,074,891.76	-43.69%
一年内到期的非流动负债	70,000,000.00	20,000,000.00	50,000,000.00	250.00%
长期借款	390,000,000.00	280,000,000.00	110,000,000.00	39.29%
长期应付款	388,235,762.00		388,235,762.00	100.00 %
递延所得税负债	37,687,411.96	53,449,675.82	-15,762,263.86	-29.49%

项目	本期数	上期数	增减额	增减比例
经营活动产生的现金流量净额	280,548,363.32	-40,450,345.08	320,998,708.40	893.56%
投资活动产生的现金流量净额	24,212,900.33	-58,147,261.41	82,360,161.70	241.64%
筹资活动产生的现金流量净额	-287,721,303.22	85,735,645.68	-373,456,948.90	-435.59%

项     目	2008年度	2007年度	增减额	增减率
营业收入	1,126,549,366.69	801,142,014.52	325,407,352.17	40.62%
减：营业成本	524,644,104.45	297,949,535.76	26,694,568.69	76.08%
销售费用	14,652,705.93	10,368,475.90	4,284,230.03	41.32%
管理费用	62,420,942.94	81,885,346.01	-19,464,403.07	-23.77%
财务费用	100,974,131.33	80,906,415.85	20,067,715.48	24.80%
资产减值损失	3,715,769.24	-14,116,881.91	17,832,651.15	-126.32%
投资收益	32,838,378.92	9,926,917.73	22,911,461.19	230.80%
加：营业外收入	4,067,026.98	13,928,614.23	-9,861,587.25	-70.80%
减：营业外支出	1,538,515.22	255,357.42	1,283,157.80	502.49%
减：所得税费用	65,996,228.29	37,416,249.04	28,579,979.25	76.38%

公司名称	业务性质	主要产品或服务	注册资本     （万元）	资产规模 （万元）	净利润
上海金桥出口加工区房地产发展有限公司（注）	主要从事于房地产开发、经营	报告期内，主要开发经营碧云新天地三期项目、自有场地出租	15,000	56,494.89	34,434.65
上海新金桥广场实业有限公司	主要负责新金桥广场物业经营	报告期内，主要经营公寓式酒店管理、商办楼及自有场地出租	25,000	50,039.09	-17,419,119.45
上海金桥出口加工区联合发展有限公司	主要从事于金桥出口加工区内市政基础设施建设和房地产开发经营	报告期内，主要开发区内研发办公楼及配套项目	54,000	222,876.58	27,505,533.35
上海金桥出口加工区南区建设发展有限公司	主要参与金桥出口加工区南区的成片土地和房产开发经营	报告期内，主要经营金桥出口加工区南区厂房	28,500	22,071.88	-7,509,149.43

项目 （1）	期初金额 （2）	本期公允价值变动损益 （3）	计入权益的累计公允价值变动 （4）	本期计提的减值 （5）	期末金额 （6）
金融资产
其中：1.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
其中：衍生金融资产
2.可供出售金融资产	24,046.12	-	-6,304.91	-	17,741.22
金融资产小计	24,046.12	-	-6,304.91	-	17,741.22
合计	24,046.12	-	-6,304.91	-	17,741.22

项目名称	项目金额	项目进度	项目收益情况
对上海金桥出口加工区房地产发展有限公司增资	12,000	100%	详见:主要控股公司的经营情况及业绩
对上海新金桥广场实业有限公司增资	20,000	100%	详见:主要控股公司的经营情况及业绩

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计	1,426.94
报告期末担保余额合计	1,426.94
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计	89,858.83
报告期末对子公司担保余额合计	81,858.83
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额	83,285.77
担保总额占公司净资产的比例(%)	24.41
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额	0
直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对象提供的债务担保金额	0
担保总额超过净资产50％部分的金额	0
上述三项担保金额合计	0

关联方	向关联方提供资金		关联方向公司提供资金
	发生额	余额	发生额	余额
上海金桥（集团）有限公司			-29,824.42	0
上海金桥出口加工区房地产发展有限公司	-4,089.96	8,350.45
上海金桥出口加工区联合发展有限公司	-3,217.1	0
上海新金桥广场实业有限公司	-12,987.58	2,630.21
上海金桥出口加工区南区建设发展有限公司	5,546.52	13,198.55
合计	-14,748.12	24,179.21

承诺事项	承诺内容	履行情况
股改承诺	(2)在实施股权分置改革之后，国有股股东（授权经营单位为上海金桥（集团）有限公司）承诺将在股东大会上提议并投赞成票：浦东金桥今后三年分红比例将不低于当年实现的可分配利润（非累计可分配利润）的50%。 (3) 在禁售和限售期间，国有股股东（授权经营单位为上海金桥（集团）有限公司）持有的浦东金桥股份比例如果发生变动，且所持有浦东金桥股份每增加或者减少百分之一的，将自该事实发生之日起两个工作日内做出公告。	对承诺的第1条的履行情况：未发生交易；对承诺第2条的履行情况：公司2007年度利润分配方案已获2007年度股东大会审议通过,符合股改"按不低于当年实现的可分配利润的50%进行分红"的承诺。于2008年8月4日在《上海证券报》和香港《文汇报》上刊登了《上海金桥出口加工区开发股份有限公司2007年度分红派息实施公告》，并于2008年8月8日实施。对承诺第3条的履行情况：股份比例未发生变动。