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主持人： 李和裕
嘉 宾： 回建强 易居房地产研究院综合研究部高级研究员
黄河滔 21世纪不动产上海区域市场中心分析师
一季度尤其是3月的楼市成交数据可以用“华丽”来形容。从记者了解到的一线城市的情况看，3月京沪深等城市的商品住宅成交量已超过或接近2007年同期水平。针对楼市未来走向，业界观点不尽相同。有人指责这种楼市回暖的行情是暂时的，甚至是由开发商“假按揭”造成的假象；有的学者则根据楼市成交数据的分布特点和趋势得出结论：楼市回暖基本上已经确立，市场回暖不容置疑。
宏观经济走势不稳定
楼市艳阳天或遇挫折
主持人：基于一季度特别是3月楼市取得的“骄人战绩”，业内有观点认为这预示着作为先导行业的房地产可于今年下半年见底恢复，甚至3到6个月后房地产价格也将筑底回升，并带领中国经济在2010年走向复苏。您对此有什么想法？
回建强：从2月中下旬开始，以一线城市“领衔”的不少地方楼市逐步摆脱了春节期间成交惨淡的困局，迎来了久违的“小阳春”。从3月的交易数据看，一线城市商品住宅市场成交量实现蛙跳式上涨，迅速回填了2008年来的月度成交缺口，并达到2007年同期的成交水平。如果4、5月楼市能够延续3月的华丽走势，那么我觉得就可以说楼市的“艳阳天”已经来临，但是从“小阳春”到“艳阳天”，还是有一段距离的。
影响商品住宅市场走势的因素主要有两大类：一是宏观政策因素，另一个是市场因素。宏观政策方面目前的基调是宽松的，包括金融政策和土地政策在内，都给开发商一个较宽松的发展环境，同时鼓励商品住房成交量的提升。只要宏观政策基调不再突然反复，特别是由当前的宽松转向紧缩，那么政策因素对楼市的发展就是中立或有利的。从市场因素看，关系到住宅市场成交及价格走势的因素很多，如宏观经济走势、住房供应结构、市场供求关系、消费信心、空置率等等。
在短期内，消费信心和供求关系对市场成交及价格影响较大，如刚性需求的释放就是这次成交放量的主要原因。而长期看，楼市受宏观经济增长因素影响较大。宏观经济能否稳定决定了消费者收入能否稳定增长、企业资金链是否安全、消费信心是否恢复、产品能否顺利供应等。从各种迹象看，我国宏观经济增长还不能乐观。
因此，面对成功获得的“小阳春”行情，我相信楼市也一定会随着宏观经济的稳定而出现“艳阳天”，但这个过程并不如想像中的那样顺利，楼市的持续发展必须解决动力问题，即持续不断的刚性或改善性需求入场。而从目前来看，过去积累的刚性需求能够带来短时的市场繁荣，并不能解决持续增长的问题。
政策支持和去库存化
二手房活跃超一手房
主持人：对于一季度的楼市交易，我也注意到了一个比较细节性的问题--不少城市的二手房交易在赶超一手房。造成这种现象的原因是什么？这是不是也预示楼市成熟期来临？
黄河滔：根据我们对旗下京沪等一线城市门店的考察，近期二手房交易量大于一手房交易量的市场表现，主要是受政策导向、价格水平及新房新增供应水平等因素的影响。最重要的一点在于政策导向，去年10月颁布的房产新政对二手房流转的支持力度要高于一手房，在税费减免及改善型置业的信贷宽松两点上均是如此，促使二手房市场的回暖早于一手房。其次，多数新建商品住宅均位于一线城市的近郊区域，处于城区范围的新房可售量偏小、自身价格水平较高，再加上二手房价的调整幅度在新政刺激下要大于一手房，往往吸引了更多客户入市。另外，去年楼市的低迷使得众多开发商推盘节奏缓慢，客观上造成了短期内可售新房源偏少，也促进了二手房交易放量。
但我认为，目前一线城市二手房交易量大于一手房交易量只是在今年一季度刚出现，尚不能断言这些地方的房地产市场已经完全走向成熟，更多的还是成交结构的短期逆转。“春江水暖鸭先知”，房地产市场在二手房市场的放量之后，接着就是迎来新房市场的供销上扬，随后一手房的交易量很可能又会重超二手房交易量。对于后市，预计二季度的二手房交易量在前期积压的购房需求得到集中释放之后，交易速度可能有所放缓，但基于房源稳定和信心回升，总体上应能保持较高水平。
银行贷款非唾手可得
资金仍需靠消化库存
主持人：我们发现近期银行与房企间的关系有所“好转”，如绿地、世茂、雅居乐等不少企业都宣布获得了银行授信，又如上海15家银行拿出610亿元授信额度用来支持浦东一些企业进行经济适用房、人才公寓、重大工程配套商品房等重大项目建设。银行对于房地产开发的支持力度“回升”是否预示着开发商今年的资金压力会有所缓解？
回建强：当前楼市前景尚未明朗，巨大库存不仅意味着房企将面临巨大的销售压力，还意味着巨大的建设资金压力，若融资不顺或存货去化受阻，继续建设将不得不中断。但银行并非“一视同仁”，与对外融资相比，通过去化存货回笼资金，不仅风险较小、速度较容易为企业自身策略所影响，还能同时提高企业自身的资产周转率，提高盈利水平。所以，一方面，积极的对外融资必不可少；另一方面，积极消化存货才是当前房企应对资金压力的王道。