上海国际问题研究院编辑室主任

　　由于前几年日本经济出现了企稳势头，地价一度出现了可喜的回升势头，势头最强劲的地块居然升幅达30％至40％，历经泡沫破灭连续十多年跌跌不休的房地产商对此深受鼓舞，以为终于走出了漫长的隧道，望见了期待已久的光明。谁知这次疲软的回升就像是火柴所划出的光亮，转瞬就熄灭了。

　　日本国土交通省3月23日公布了今年1月1日的全国地价。无论是住宅地块还是商业地段，在止跌回升两年后再度急转直下。在全国被调查的27922个地块中，与上年相比地价呈上升走势的仅为可怜的23个，还不到1％。！这是日本于1970年开始这项调查以来跌势最惨烈的一次。即便在泡沫经济破灭后的衰退期，局势也不致如此惨淡。无论从范围来看还是就深度而言，这次下跌均是以往所不可同日而语的。

　　据日本官方公布的数据，在这次调查中，住房地块的降幅为3.2％，而商业地块的下滑幅度达4.7％。与工厂用地等加在一起，所有地块的下降幅度为3.5％。在2007年地价曾出现大幅度上扬的东京、大阪和名古屋这三大城市的商业地段，这次全军尽墨，没有1个地块是上升的！东京市中心的一块住房地块，去年涨幅为30.6％，而今年得出的数据为下跌16.3％！同样，去年出现33.3％的惊人上涨势头的一个商业地块，今年下滑16％。前不久还像过江之鲫般蜂拥而至的投资商，转眼间就像人间蒸发一样变得无影无踪，丢下开发商在那里叫苦连天。

　　由于丰田汽车公司总部就在名古屋附近，过去几年名古屋地区成为推动日本经济增长的发动机。该市最著名的商业地块，前年和去年的涨幅分别达45.1％和38.6％，全市地价的平均涨幅连续两年达16％。以至一度那里不论地段和项目大小，只要是在名古屋动土，根本不愁没有投资商。然而名古屋这次却成为地价下跌的领头羊，全市地价的平均降幅为9.1％。在全国跌幅最大的10个地块中，有9个都集中在名古屋。不少大型建设项目，竣工之日就是巨亏开始之时。在繁华商业街。一些新建成的商业楼宇十室九空。如此高企的空置率，哪怕开发商资金实力再雄厚，也难以为继。在三大城市以外的其他地区，无论是住房板块还是商业板块，其下跌幅度均大于往年，自泡沫破灭以来，这已连跌17年了。

　　显而易见，由于百年一遇的经济危机，为安全计，外资相继从日本撤离，以至日本房地产市场的资金“失血”严重。三四年前，因日本的不动产市场价位相对低于欧美，所以欧美资金曾蜂拥入市，大量购买不动产，从而推动了市场的抬升。可危机信号一出现，那些投资者就像是一群惊弓之鸟，瞬间就出现了退市大潮。与此同时，由于消费者对未来无法看好，尽可能推迟购房，住房空置率急剧上升，由此也对地价形成强劲打压。另外，企业出于降低成本的考虑，纷纷搬出繁华地段转而青睐房租较为低廉的办公楼，也对房地产商很具有杀伤力。而在节骨眼上，银行又大幅减少了对房地产企业的融资，从而使房地产企业雪上加霜，加快了地价的下跌。

　　地价的再度走低，对房地产企业造成的压力是不言而喻的。进入今年以来，日本房地产行业是一片风雨飘摇，连一些堪称“航母企业”的主要房地产公司，也相继传出资不抵债传闻，纷纷申请破产。这些企业本来看好经济增长前景，从投资商那里筹集了大量资金，拿了许多地块，本准备大干一场，在项目建成后通过收取房租或转让获益，这是不动产基金运作的基本架构。在不动产处于牛市的时候，资金会源源不断地汇集到开发商手中。孰料好景不长，经济形势风向变化如此之快，实在令人无所适从，如今他们捏在手上的根本不是什么“金娃娃”，而是一个个无法出手的“烫山芋”。因为无论房地产商怎么做好“壮士断腕”的思想准备，房价再低也很难找到接盘。随着经济形势不断恶化，今后日本各地的住房和办公室空置率无疑会进一步上升，这显然会使房地产企业的日子更加艰难。

　　殷鉴不远。就在20世纪90年代，在日本泡沫经济破灭后，由于房地产的领跌，导致了猛烈的物价跌势，从而形成长期的通货紧缩，经济增长严重乏力，从而使日本出现了“失去的十年”。如今刚刚稍微喘了口气，却再度出现了供给大于需求20万亿日元的严峻局面，物价也重新呈现下行趋势。更加严重的是，一旦地价开始走低，企业和消费者就会产生其拥有的资产开始下跌的警号，就会本能地产生控制消费和投资的意识。而缺少这两大板块的支撑，将使日本经济的恢复更加遥遥无期。